核心提要：
一、高桥地块，预计溢价率或超20%
二、九龙湖地块，预计低溢价率成交
好地网6月17日消息（研究员 楼陈名）明天（6.18），海曙区高桥板块和镇海区九龙湖板块将各出让一宗宅地，总建筑面积23.33万方，总起价22.38亿元。
地块指标
地块位置分布（来源：好地大数据）
好地研究院预测：
高桥地块，属性区位均较优，预计竞争激烈，溢价率将超20%；
九龙湖地块，低密产品去化较慢，预计低溢价率成交。
具体分析及预测如下：
一、高桥地块，溢价率或超20%
地块核心指标：地块总建筑面积116441㎡，容积率2.2，建筑密度不大于35%，住宅高度60米。需配建12班幼儿园（4042㎡）。
1、新房销售端：地块高层毛坯限价23500元/㎡，小高层毛坯限价25000元/㎡，预计仍将热销
高桥板块和集士港板块作为宁波市区价格外溢主要板块，且板块相邻，板块内市场情况相同，可以重点参考集士港板块内的禹洲海西明月府项目。2020年4月首开，高层毛坯售价22500元/㎡，小高层毛坯售价23500元/㎡。
与上述项目比：
本次地块优势在于体量较大，东侧紧邻高桥文化中心和市民广场，有更好的居住环境；同时，地块距离海曙印象城（在建）仅800米，商业配套优势明显，距离地铁1号线梁祝站大概850米。
本次地块高层毛坯限价23500元/㎡，小高层毛坯限价25000元/㎡，较禹洲海西明月府高层价格上涨了1000元/㎡，小高层上涨1500元/㎡。当前板块内二手高层在售均价约23000元/㎡，与上限房价基本相近。
另外，地块东侧临近海曙中心区域的保利天悦项目高层毛坯在售均价32000元/㎡，距离本地块4公里左右，但高层价格上涨近万元。
从整体高桥板块来看，随着文体中心和海曙印象城等生活配套的逐步落实，以及地铁线路带来的交通便利，高桥板块内生市场需求和市区价格外溢需求激增，但当前板块内库存低，以上限价格销售，预计仍将具有较强的认同度。
2、土地端：重点对标南侧集士港禹洲地块
地块南侧集士港禹洲地块，实际地价为11033元/㎡。
但本地块属性，区位和周边配套均优于禹洲地块，起始地块为13300元/㎡。
地块周边地价、房价
3、地价预测：溢价率或超20%
去年12月，本地块西南侧横街地块 ，按照新房毛坯限价13600元/㎡测算，预期销售利润率为8.28%。
按照此利润率作参考，此次出让地块实际楼面价为16267元/㎡，名义楼面价为15494元/㎡，对应溢价率16.5%左右。
但本宗地块属性、区位、交通等各方面均优于横街地块，预计竞争激烈。
同时，房企根据实际产品业态比例调整，利润率将有所变化，装修方面也有一定利润空间，若房企以较高预期拿地，如果按照5%的利润率测算，溢价率将超过20%。从目前市场状况来看，达到这个溢价率水平的概率较高。
4、谁将出手？
地块属性优质、体量中等，板块内存量低，预计将吸引较多开发商关注，地块周边已有布局的房企就有万科、绿地、大发、雅戈尔、保利等；上半年拿地较少，或急于在宁波市区补仓的房企，这宗地块是不错的选择。
二、九龙湖地块，预计低溢价率成交
地块核心指标：地块出让面积64922㎡，容积率1.8，建筑面积11.68万方，住宅限高36米。起始楼面价5900元/㎡，新房上限高层毛坯销售均价12800元/㎡，小高层毛坯销售均价14000元/㎡，多层毛坯销售均价不高于16100元/㎡。
1、新房“设价”高于周边在售项目价格，低密产品总体去化速度较慢
本地块限高36米，容积率1.8，预计以小高层、洋房或叠墅产品为主，排屋可设置的比例较少。
地块西侧紧邻恒大山水城项目，该项目小高层销售均价12500元/㎡，多层销售均价14000元/㎡，均低于本地块上限价格。
好地研究院认为，本宗地块小高层上限毛坯均价14000元/㎡，已基本接近周边在售排屋的价格，整盘达到上限均价难度较大。
从去化角度来看，低密产品以改善自住为主，受众面较窄，去化速度普遍较慢。
周边项目、成交地块（来源：好地大数据）
2、预计低溢价率成交
本宗地块容积率1.8，周边近期成交的地块中，没有合适的对标。
考虑到起始楼面价5900元/㎡，是板块当前最高起始楼面价。若以底价成交，按上限小高层毛坯价格14000元/㎡销售，计算车位利润后，保本房价11552元/㎡，预期销售利润率21.2%。
基于上述对地块销售价格以及去化分析，房企需保留较高的预期销售利润率。
地块预计将以低溢价率成交。但若房企对低密产品的销售有较大信心，不排除溢价率走高可能。
3、谁将出手？
地块西临九龙湖景区，景观资源丰富，体量也较大，预计在区域内深耕的房企或宁波本土房企有较大兴趣，如在板块内已有布局的明洲、恒大等。
附：地块指标与测算分析
1、海曙区GQ03-02-04b（高峰6号）地块
地块指标：
甬储出2020-037号海曙区GQ03-02-04b（高峰6号）地块，东至现状河道绿地，南至高桥路，西至新丰路防护绿地，北至汇贤路，出让面积52928㎡，容积率2.2，建筑面积116441.6㎡。其中，配建用地面积不小于6010平方米、计容建筑面积不小于4042平方米、室内装修标准不低于2000元/平方米的12班幼儿园一处。
地块起价154867万元，起始楼面价13300元/㎡。
地块所建高层住宅产品类型（12层及以上）毛坯销售均价不高于23500元/平方米，小高层住宅产品类型（7-11层）毛坯销售均价不高于25000元/平方米，车位最高销售价格不高于20万/个。
周边地价：
地块南侧2019年5月31日，禹洲以总价40070万元竞得甬土资告〔2019〕03005号集士港中二片CX07-01-07f地块，楼面价11000元/㎡，溢价率44.55%。
周边房价：
地块南侧3.2公里处，禹洲海西明月府今年4月3日首次领证，高层毛坯售价22500元/㎡，小高层毛坯售价23500元/㎡。
测算：
2019年12月成交的横街地块预期销售利润率为8.28%，按照小高层上限毛坯房价25000元/㎡倒推，实际楼面价为16267元/㎡，名义楼面价为15494元/㎡，对应溢价率16.5%左右。
2、镇海区ZH09-03-07地块
地块指标：
甬储出2020-041号镇海区ZH09-03-07地块，滕山路南侧、沿山大河北侧，出让面积6492㎡，容积率1.8，建筑面积116859.6㎡。其中，配建社区服务中心一处，用地面积不小于3000平方米，建筑面积不小于3000平方米。
地块起价68947万元，起始楼面价5900元/㎡。
地块所建高层住宅产品类型（12层及以上）毛坯最高销售均价不高于12800元/㎡，小高层住宅产品类型（7-11层）毛坯最高销售均价不高于14000元/㎡，多层住宅产品类型（4-6层）毛坯最高销售均价不高于16100元/㎡，车位最高销售价格不高于15万/个。
周边房价：
地块西侧500米处，恒大山水城林溪竹语二期今年3月13日再次领证，住宅备案均价12700元/㎡。
测算：
若参照板块内，去年7月23日，开投蓝城投资&明洲投资拿地实际地价5548元/㎡，低于此次出让地块起始楼面价5900元/㎡。
若以底价成交，按小高层上限毛坯价格14000元/㎡销售，计算车位利润后，成本房价11552元/㎡，预期销售利润率21.2%