核心提要：
1、新房上限均价较周边项目高层价格上涨1900元/㎡
2、板块内新房曾断供，目前新盘集中开盘，总体去化速度不快
3、板块配套较为齐全，发展趋势向好
4、预计溢价率或不超过26%
5、谁将出手？
好地网6月17日消息（研究员 徐路加）明天（6.18），余杭区临平新城核心区将出让两宗宅地，总建面24.94万，总起价37.4亿元。
地块指标
地块分布（来源：好地大数据）
两宗地块位置相邻，属性相近，可合并分析。
地块核心指标：地块容积率2.2，限高54米，起始楼面价15000元/㎡，新房限价28500元/㎡（含装修3000元）。
好地网预测，溢价率或不超过26%。
具体分析如下：
1、新房上限均价较周边项目高层价格上涨1900元/㎡
临平新城核心区目前的价格体系为高层精装26600元/㎡、小高层精装27800元/㎡、叠墅毛坯31900元/㎡。
本次为板块首推限房价地，新房上限均价28500元/㎡，较目前周边的高层价格上涨1900元/㎡。
但考虑到地块2.2的容积率，可设置一部分低密产品提高单价，以整盘考虑，实际限价上涨幅度将缩小。
2、板块内新房曾断供，目前新盘集中开盘，总体去化速度不快
临平新城核心区新房去年整年断供，今年四五月份迎来4盘齐开，但普遍流摇，去化率在50%左右。
去化速度不快或有3个原因：
①购房者可选面大，下单不迫切；
②相较板块今年之前的项目，如东海·水景城高层毛坯23000元/㎡，今年开盘的项目以精装为主，价格有一定上浮；
③与二手房比，没有限价红利。目前周边的次新二手房价格在24000-25000元/㎡，低于板块限价水平。
综合以上分析，好地研究院认为，本次两宗地块新房以整盘均价28500元/㎡销售，有一定挑战。
同时，由于周边项目处于刚开售阶段，待本次地块上市时，预计仍将有较大竞争压力。
地块周边在售、待售项目分布（来源：好地大数据）
3、板块配套较为齐全，发展趋势向好
目前板块内教育（在建华师大二附中等）、医疗（余杭区第一人民医院等）商业（良熟生活广场）、交通（余杭高铁站等）、景观（东湖公园）等配套，都较为齐全。
从人的要素来讲，板块楼宇经济、数字时尚产业和工业互联网等产业发展迅速，有人口导入预期。
4、预计溢价率或不超过26%
板块内近年来出让地块，容积率有一定差异，地价对比性不强。
目前，新房限价较周边在售项目偏高，总体去化速度不快，房企或需保留一定的预期利润下拿地；
若新房以上限价格28500元/㎡销售，预期销售利润率参考今年杭州市区宅地平均5.05%，作为预测上限。对应地价为18842元/㎡，溢价率为25.61%。
即，最终溢价率或不超过26%。
若最终房企继续以极限利润率拿地，可视为房企加了两个预期：
①新房售价较目前在售项目上涨，能以上限价格销售；
②去化速度明显加快。
5、谁将出手？
板块内以进驻的房企较多，如景瑞、阳光城、中交、首创、保亿、理想国际等，会有较大兴趣；上半年拿地较少，有补仓压力的房企，也将会参与。
附：地块指标与测算分析
地块指标：
余政储出[2020]18号临平新城核心区A-2-03地块（D16），东至汀城街、南至永西街、西至东仁街、北至文正街。出让面积56241㎡，容积率2.2，建筑面积123730.2㎡。
地块起价185596万元，起始楼面价15000元/㎡，上限价格240596万元，上限楼面价19445元/㎡。
余政储出[2020]19号临平新城A-2-04地块，东至星河南路、南至规划星都大道、西至相邻土地、北至文正街。出让面积57135㎡，容积率2.2，建筑面积125697㎡。
地块起价188546万元，起始楼面价15000元/㎡，上限价格244546万元，上限楼面价19455元/㎡。
两宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于25500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于28050元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。
周边地价：
板块内最近一次出让纯宅地是在2019年5月7日，平安以总价156639万元竞的临平新城核心区A-3-06地块，成交楼面价19237元/㎡，溢价率28.25%。
周边房价：
地块北侧有4个在售项目：
首创·禧瑞江南今年5月18日领出预售证，高层精装备案价格26600元/㎡；叠排毛坯备案价格31900元/㎡；
中交理想·时代芳华6月11日预售证上，高层毛坯备案价格23600元/㎡；
中交·悦美庐6月8日首开，高层毛坯价格23600元/㎡，洋房毛坯价格29500元/㎡；
阳光城保亿·翡丽云邸最近6月1日开盘小高层精装27800元/㎡，叠排毛坯31900元/㎡。
测算：
若拍到上限价格19445元/㎡，按新房上限价格28500元/㎡（含装修3000元）销售，扣除车位利润后成本为27558元/㎡，销售利润率3.3%；
若参照今年杭州市区宅地平均预期销售利润率5.05%，作为预测值，对应地价为18842元/㎡，溢价率在26%左右。