核心提要：

一、高桥对于房企的极强吸引力

二、盈亏平衡线下仍有调整空间

三、蓝光&国鸿新瑞战略性进驻市场

好地网6月18日消息（研究员 楼陈名）今天（6.18），海曙区GQ03-02-04b（高峰6号）地块出让，最终由蓝光&国鸿新瑞竞得，楼面价17730元/㎡，溢价率33.3%。

地块成交情况

地块位置图

本地块共吸引20多家房企参拍，参拍房企数量仅次于4月成交陈婆渡地块，最终的成交结果，超出本网预测的溢价率20%，达到33.3%。

本宗地块计算配建、幼儿园等成本，实际地价为18511元/㎡，按照极限强排全小高层，毛坯限价25000元/㎡测算，计算车位利润后，成本为25357元/㎡，预期销售利润亏损357元/㎡，若以全装修销售，盈亏基本平衡。

有两个现象值得关注：

①本次拿地房企蓝光&国鸿新瑞为首入宁波市区，此前，2019年4月，蓝光首入宁波，拿下慈溪新河城1#地块。

②预期销售利润率盈亏平衡，是宁波限房价以来首宗盈亏平衡地块，此前最低为今年4月绿城江北原白沙地块（0.57%）。

盈亏基本平衡的情况下，房企为何拿地？

一、高桥板块对于房企的吸引力

①板块内竞品少、库存低

目前高桥板块内无新房项目在售，最近的开盘项目是地块东侧的海曙万科印项目，现已售罄，高层毛坯销售均价为23000元/㎡。

同时，近两年内高桥板块无住宅用地成交，板块内市场存量基本为零，本土置业需求压制已久。

本地块的主要竞品项目来自相邻的集士港板块。同板块内竞品少、库存低，这给了蓝光&国鸿新瑞奋勇拿地的底气。

②市区价格外溢首选区域，限价销售有支撑

地块东侧海曙中板块在售的保利天悦项目，高层毛坯在售均价32000元/㎡，较本地块高层上限价格上涨近万元。

从三江口核心区到本地块所属高桥板块，新房销售价格呈阶梯式下降，市区价格外溢优势明显，同时板块内有地铁1号线直达中心城区，未来以上限价格销售难度不大。

③轨道+配套+生态+文化多重优势，去化速度或将加快

本地块东侧紧邻高桥文化中心和市民广场，有更好的居住环境；同时，地块距离海曙印象城（在建）仅800米，商业配套优势明显。

距离地铁1号线梁祝站大概850米，轨道交通出行同样便捷。

北面临近余江滨江生态走廊，自然环境优越，同时距离梁祝文化公园1.3公里，历史文化底蕴深厚。

虽然本地块体量较大，但轨道+配套+生态+文化的多重优势，以及板块内外的市场需求，预计去化速度较快。

二、盈亏平衡线下仍有调整空间

①装修新政下，增加“装修包”或仍有利润

本地块设定了上限毛坯销售价格以及车位销售价格，并未对装修标准做出要求，若以毛坯销售，预期销售利润亏损357元/㎡；若以全装修销售，房企凭借批量装修成本低于装标评估价格，或能实现盈亏基本平衡。

而根据最新的宁波全装修政策（意见稿），除了对全装修方案（1500-2000元/㎡）进行装修标准评估以及样板房监管外，还提出了，房企可根据市场需求和产品定位，提供若干升级装修方案供购房者选择，这又给房企提供了一个装修上的盈利空间。

也就是说，本地块若在全装修基础上，提供升级装修方案，则仍有一定的利润。

二、蓝光&国鸿新瑞战略性进驻市场

近年来，随着宁波能级不断提升，土地市场也较为火热，对外地房企的吸引力也在不断增强。

据好地研究院统计，宁波市区限价实施以来，特别是4月开始，未入甬的外来房企参拍数量较多，而限价以来已有2家外来房企进驻宁波市区，分别为宏地、蓝光&国鸿新瑞，值得注意的是，宏地和国鸿新瑞均是来自温州的房企。

去年4月，蓝光在慈溪拿地，并于今年4月开盘的蓝光碧桂园悦未来项目，当前可售住宅存量为约8.5万方；余姚蓝光雍舜府项目，目前已基本尾盘。

另外，杭州湾新区的蓝光雍锦湾、奉化的祥生·蓝光云山新语以及余姚的蓝光·和雍锦府等项目均已售罄。

蓝光在宁波市场的土地储备已基本见底，急需拿地补仓，同时，进行战略布局，将县市区域市场拓展至市区市场，盈亏平衡线上拿地，也是其战略性进驻市区的决心较强。