核心提要：

一、西房，售价上涨的拿地策略

二、新城中冠，抱团拿地

三、好地点评：设价领涨带来的挑战

好地网6月18日消息（研究员 徐路加）今天，临平新城核心区两宗地块成功出让，成交总价45.7亿元。

西房竞得竞得临平新城核心区A-2-03宅地，楼面价18475元/㎡，溢价率23.17%；

新城&中冠联合体竞得临平新城核心区A-2-04宅地，楼面价18182元/㎡，溢价率21.21%。

地块成交结果

地块位置分布（来源：好地大数据）

最终的成交结果，基本符合本网预期，溢价率均没超过26%。

首先来回答本网前瞻疑问——临平新城核心区，房企将给予多少预期？

计算车位利润，西房地块成本房价为26758元/㎡；新城&中冠地块成本房价为26517元/㎡。

参照周边项目高层精装售价26600元/㎡，两宗地块基本在盈亏平衡线上。当然，地块2.2的容积率，可以做到高低配来实现整盘均价提升，但总体利润空间不大。

若以两宗地块新房上限精装均价28500元/㎡计算，预期销售利润率分别为6.11%和6.96%，高于今年杭州市区宅地平均利润率5.05%。

可以认为，对于两宗地块的新房售价，还是有上涨到上限价格的预期，但对于去化速度，或仍有一定忧虑。

再来看两宗地块的竞得者。

一、西房，售价上涨的拿地策略

西房在杭州限房价以来共竞得有3宗宅地。

可以看到，这些地块的限价水平较当时板块周边项目在售价格有一定的提升（下城北东新单元内无新房在售，周边二手房远低于限价水平）。

若以拿地时，周边项目价格计算，项目基本没有利润、甚至将亏损。项目的盈利均需要售价上涨来实现。

这种基于售价上涨来实现利润的模式，至少在崇贤板块已经实现，板块高层精装售价已经上升到限价一致的23000元/㎡，尽管目前去化速度不快。

西房杭州竞得限房价地块分布（来源：好地大数据）

西房杭州竞得限房价地情况

二、新城中冠，抱团拿地

今天临平新城核心区A-2-04宅地的竞得者——新城&中冠，都是首拿限房价地。首次拿地即以合作的模式，或是市场行情较热的无奈。

本次地块，预期利润率虽有6.96%，但是能否实现，还有有较大挑战，毕竟周边竞品项目较多，售价抬升还是有较大难度的。

通过合作的模式，一方面分摊了各自风险；另一方面，也是项目落地的迫切需要。

以本土房企中冠来说，目前是属于杭州市场处于断供状态。

而新城这样的大房企，目前在杭州在售房源就萧山经开区的璟隽·公馆，包含下城北未售项目，总可售面积不到12万方，具有很大的补仓压力。

当然，在浙江范围内，今年二季度，新城已经拿了5宗涉宅地，总建面107.6万，斥资89.3亿元。

特别是本月5日，竞得了温州龙湾富春未来社区地块，地价达到28.64亿元。

三、好地点评：设价领涨带来的挑战

总体来看，两宗地块若以限价销售，仍有一定的预期利润。

今天，是典型的“设价”引领“售价”上涨的例子。是少有的新房限价明显高于目前周边项目售价，更远高于板块内二手房价格。

即，项目利润的实现需要基于新房售价的上涨，这具有一定的挑战。

而这是在杭州普遍低利润、快周转模式下的另一种拿地策略。

好地研究院整理，这样的区域，除了临安区，还有以下板块：

①钱塘新区大江东核心区/河庄：目前售价19000元/㎡，限价19800元/㎡；

②余杭区北部新城，目前售价29000元/㎡，限价30500元/㎡；

③余杭区临平北：目前售价20800元/㎡，限价22000元/㎡；

④余杭区崇贤：目前售价已跟随限价，上升到23000元/㎡；

⑤余杭区临平新城南区块：目前售价已跟随限价，上升到30000元/㎡。

板块分布情况