核心提要：

一、奥园为何超预期拿地？

二、如何盈利？

好地网6月19日消息（研究员 楼陈名）今天（6月19日），北仑滨江新城核心启动区地块正式出让：最终经过335轮报价，由奥园以总价7.01亿元摘牌，楼面价9760元/㎡，溢价率达到62.67%。

此前，本网预测地块溢价率将在45%左右，今天的竞拍热度延续此前高桥板块的热度，在竞拍开始45分钟就已经达到了45%，最终成交结果超预期。

地块成交情况

周边位置图（来源：好地大数据）

地价超预期对本项目来说，最主要的挑战就是未来能否按上限价实现快速去化。

一、奥园为何超预期拿地？

今天，奥园超预期拿下北仑滨海新城地块，主要有如下几点原因：

1、在当前杭州市场进驻难度日益增加的情况下，宁波成为房企又一首选城市，奥园同样看好宁波市场，时隔两年，再次重回宁波。

2、奥园在小港板块已有项目，且奥园·誉湖湾项目整体去化速度较快。奥园拥有板块内市场销售经验，重回板块后，未来项目的销售风险较小。

3、北仑滨海新城板块正处于启动阶段，奥园看好板块未来的发展前景，预期项目能以上限价格销售，同时承接首批板块内在客源，为深耕板块做好准备。

4、滨海新城板块无新房项目在售，同时小港板块内可售存量较低，本地块项目未来竞争压力相对较小。

板块详细控制性规划图

二、如何盈利？

本地块住宅可售面积58685㎡，按自持商业零地价计算，住宅部分实际地价达到11950元/㎡，基本能实现“住宅保本+商业盈利”的安全收益模式。

本地块具体盈利情况如下：

①住宅部分：

地块可售住宅面积58685㎡，若以小港万科未来广场18000元/㎡销售价格计算，预期销售利润仅36元/㎡，基本处于盈亏平衡线上。

而若房企加大预期，以上限毛坯价19300元/㎡计算，预期销售利润率为6.97%，但未来能否实现上限价销售仍有待观察。

②自持商业部分：

地块商业面积13168㎡，计算土地及建安成本，预计将沉淀资金0.95亿元。

十年期自持阶段，若自持商业按地块周边商业租金220元/㎡/年计算，且无闲置用房，十年期内租金不变，预计实现净利润0.29亿元。

而十年自持期后，若商业售价按当前周边价格21000元/㎡计算，预计实现净利润2.76亿元。

综合以上分析，若将自持商业的租金和后期利润补贴到成本中，自持部分仍预期有净利润2.1亿元，商业部分仍有利润。

③装修利润部分：

本地块若以高层毛坯18000元/㎡销售价格计算，预期销售利润仅36元/㎡，基本处于盈亏平衡线上；而若以全装修销售，房企凭借批量装修成本低于装标评估价格，仍有一定利润空间。

另外，本地块若提供装修升级服务，盈利空间将进一步扩大。

综上所述，本地块基本能实现“住宅保本+商业盈利”的收益模式，若能以上限价格销售，利润空间将更大，这成为奥园重回宁波拿地，风险最小的一种方法。

好地研究院认为，宁波推出装修新政（意见稿）以来，房企拿地预期越来越高，一方面是市场竞争压力大，需加预期拿地，另一方面，装修留有的利润空间，或成为房企加预期拿地的新诱因。