好地网6月21日消息（研究员 徐路加）明天（6.22），杭州市区内有3宗纯宅地出让，总建筑面积19.76万方，总起价25.3亿元。

其中，萧山城区板块北干西单元首次推出1宗限房价地，楼面起价17500元/㎡，新房限价34000元/㎡；

临安滨湖新区板块推出2宗低密宅地，容积率仅1.1-1.2。

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

好地研究院预计：

1、萧山北干西单元地块，有望封顶；

2、临安高新技术单元地块，溢价率或在17-23%；

3、临安平峰山地块，或将低溢价率成交。

具体分析如下——

一、萧山北干西单元地块，有望封顶

地块核心指标：地块容积率2.4，住宅限高80米，需配建5%公租房（4639㎡），幼儿园9017㎡；起始楼面价17500元/㎡，新房限价34000元/㎡（含装修3500元）。

1、本次地块，新房限价34000元/㎡，预计将实现快速去化

理由如下：

①地块所在的城区板块，配套齐全，土地供应稀缺，库存见底。

地块周边既有城市生活广场这样的商业配套，有有湖滨小学、金山初中等优质教育配套，而且地块紧邻地铁五号线博奥路站，属性十分优质。

从板块来讲，本次地块还是首宗限房价地，板块库存才5.4万方，未来竞争压力不大。

②新房限价34000元/㎡，与周边板块比有明显的价格优势。

地块北侧1.5公里的萧山经开区板块，高层精装售价37500元/㎡，而且热销；

地块西侧1.5公里的滨江西兴滨康综合体，新房限价达到51500元/㎡，存在17500元/㎡的限价差，即使对比在售的时代·滨江悦高层 毛坯42000元/㎡，价差也达到11500元/㎡。

③过往项目如周边的滨江·御江南，售价与本地块一致的34000元/㎡，摇号中签率仅5%。

周边项目（来源：好地大数据）

2、溢价率有望封顶

基于以上对新房端的分析，预计将竞争激烈。

预期销售利润率若参考北侧萧山经开区板块，今年4月20日出让的两宗地块平均值2.15%，对应本地块名义楼面价为22481元/㎡，溢价率为28.46%。

若溢价率封顶，预期销售利润率为1.66%。

好地研究院认为，本宗地块属性优质，预计新房以上限价格销售将快速去化，地块竞争烈度有望参照本月未来科技城金成地块（预期销售利润率仅0.48%）。

预计最终溢价率有望封顶，不排除进入自持阶段。

3、谁将出手

这样的稀缺宅地，预计将吸引较多房企参与，如周边已有项目的滨江、绿城、保利、招商、金地、融创、融信等。

二、临安高新技术单元地块，溢价率或在17-23%

地块核心指标：容积率1.2，限高30米，起始楼面价9200元/㎡，新房上限毛坯均价23380元/㎡，最高毛坯单价35070元/㎡，上限精装价3500元/㎡。

1、项目有望实现以上限毛坯均价23380元/㎡销售，但预计去化速度不快

地块1.2的容积率，预计将以低密的联排、叠墅、洋房为主。

周边项目来看，南侧的绿城西子·青山湖玫瑰园，今年联排/双拼毛坯成交均价26380元/㎡；

另外，地块西侧的项目如绿地亚洲公园叠墅毛坯22115㎡，高层毛坯19800元/㎡；越秀缦云府叠墅毛坯23600元/㎡。

从周边在售项目各业态产品价格体系，结合本地块容积率分析，通过合理的产品设置，预计能够实现以上限毛坯均价23380元/㎡。

而地块周边库存大、竞品多，以低密产品为主的项目，预计去化速度不快。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

2、溢价率或在17-23%

近年来周边成交的地块中，

①以地块属性考虑，去年6月14日越秀竞得的地块可比性最强（距离本地块2.2公里，在售案名越秀缦云府），两宗地块容积率均为1.2。

若参考越秀地块实际地价10792元/㎡，本地块溢价率为17.3%；

②以最近出让时间考虑，板块内本月9日成交的绿城地块（本地块西侧3公里），容积率1.8，较本次地块1.2的容积率要高；同时，绿城地块新房上限均价达到29500元/㎡，也比本地块高了2620元/㎡。由于新房限价有较大差异，直接对比地价不合适。

若参考绿城地块预期销售利润率18.36%，本地块名义楼面价为11294元/㎡，溢价率为22.76%。

好地研究院认为，越秀地块为去年6月出让，而从土地市场行情来看，目前热度更高，地块楼面价有望超过越秀地块，即溢价率或超过17%。至于是否能够达到绿城地块热度，还需要房企对于地块的判断及最终的竞争烈度。

预计溢价率或在17-23%。

三宗地块对比

3、谁将出手

预计以区域深耕型房企为主，如中天、越秀、地上等，从项目成片打造考虑，绿城也有望出手。

三、临安平峰山地块，或将低溢价率成交

地块核心指标：建筑面积60577㎡，容积率1.1，限高18米；起始楼面价8300元/㎡，新房毛坯上限均价22500元/㎡，最高毛坯单价33750元/㎡，上限精装价3500元/㎡

平峰山地块处于滨湖新城板块的南翼，目前周边仍以农民房居多，配套资源要依托西侧的城区。未来新房销售将有较大挑战。

从地价来看，起价8300元/㎡，较北侧去年成交的西房、临安城镇房地产公司地块成交楼面价差距也就400元/㎡。而从地块现状来看，本次地块是更远离城区的。

好地研究院预计，地块将低溢价率成交。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

附：地块指标与测算分析

1.萧政储出(2020)27号地块

地块指标：

萧政储出(2020)27号地块，东至绿洲嘉园，南至规划支路，西至博奥路绿带，北至汇金中心。规划为居住用地。

地块出让面积38657㎡，容积率2.4，建筑面积92776㎡。其中需配建面积为4639平方米的公租房；此外需代建一处用地面积为9017平方米的幼儿园，要求建成后无偿移交区教育部门。

地块起价162358万元，起始楼面价17500元/㎡，上限价格210358万元，上限楼面价22675元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于30500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于33550元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

周边地价：

块周边最近一次拍地是在2017年。

8月16日，滨江集团以上限价格21.46亿元竞得五七路口E-15-1地块，楼面价24991元/㎡，竞配自持面积比例10%。项目案名滨江·御江南。

9月14日，金地以上限价格63.77亿竞得下湘湖单元A-15地块，楼面价22950元/㎡，竞配自持面积比例7%。项目金地滨江万科·悦虹湾。

周边房价：

滨江·御江南已售罄，最后一次领出预售证在2019年4月2日，高层精装售价33551元/㎡。

金地滨江万科·悦虹湾同样已售罄，2019年11月21日最后一次开盘高层精装售价32500元/㎡。

测算：

若竞拍至上限价格，对应实际地价24487元/㎡，按上限价格34000元/㎡（含装修3500元）销售，扣除车位利润后成本为33436元/㎡，此时预习销售利润率1.66%。

若参照北侧萧山经开区板块内，今年4月20日出让的两宗地块平均销售利润率2.15%倒推，对应本地块名义楼面价为22481元/㎡，溢价率为28.46%。

2.临政储出[2020]16号地块

地块指标：

临政储出[2020]16号高新技术单元07-R2-05地块，北至青云山居，东至锦绣钱塘，南至防护绿地，西至锦和家园。出让面积33155㎡，容积率1.2，建筑面积39786㎡。

地块起价36604万元，起始楼面价9200元/㎡，上限价格47104万元，上限楼面价11839元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于23380元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于35070元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

周边地价：

地块西侧2.1公里处，2019年6月14日，越秀以上限价格43381万元竞得临安区高新技术单元宅地，楼面价10137元/㎡，溢价率30%，自持2%。

周边房价：

地块南侧，绿城西子·青山湖玫瑰园2020年5月15日开盘联排毛坯价格27678元/㎡；东侧大华·春山明月最近一次开盘是2019年12月6日，联排毛坯均价43142元/㎡；西侧绿地亚洲公园最近开盘产品为叠排毛坯，均价21282元/㎡。

测算：

若参照距离较近的，去年6月14日，越秀以上限楼面价10137元/㎡+自持2%竞得临安区高新技术单元宅地，实际楼面价10792元/㎡倒推，本地块溢价率17.3%。

若按照出让时间较近的，绿城本月9日竞得地块预期销售利润18.36%倒推，本地块名义地价为11294元/㎡，溢价率22.76%。

3.临政储出[2020]17号地块

地块指标：

临政储出[2020]17号滨湖新城平峰山A地块，北至现状山体及山湖印小区，东至山湖印小区，南至规划道路，西至现状山体。出让面积59161㎡，容积率1.1，建筑面积65077.1㎡。地块内应保障不少于2000㎡的水面。

地块起价54014万元，起始楼面价8300元/㎡，上限价格70014万元，上限楼面价10759元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于33750元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

周边地价：

地块西北方向2.1公里处，2019年4月18日，西房以总价46499万元竞得临安区城东单元A-32地块，成交楼面价8732元/㎡，溢价率8.14%。

地块北侧1.9公里处，2019年10月22日，杭州临安城镇房地产开发有限公司以总价16324万元竞得临安区滨湖新城重点地段LA0612-09-01、LA0612-09-02地块，楼面价8709元/㎡，溢价率17.27%。

周边房价：

西房竞得的A-32地块案名临栖云府，最近2020年4月27日开盘的联排毛坯均价2.8万元/㎡。

测算：

地块起始楼面价8300元/㎡，相比去年杭州临安城镇房地产开发有限公司竞得的滨湖新城重点地段地块差仅400元/㎡。

若底价成交，按照新房上限价格26000元/㎡销售，预期销售利润率30.5%。