好地网6月22日消息（研究员 徐路加）明天（6.23），杭州主城区将出让3宗涉宅地，分别位于西湖区三墩北板块、拱墅区申花和运河新城板块，总建筑面积28.18万方，总起价47.96亿元。

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

好地研究院预测：

1、西湖区三墩北地块，大概率封顶

2、拱墅区申花地块，溢价率有望封顶

3、拱墅区运河新城地块，溢价率有望封顶

分析如下——

一、西湖区三墩北地块，大概率封顶

地块核心指标：总建面8.43万方，容积率3.1，须配建公租房10%（8435㎡）、幼儿园6012㎡。地块起始楼面价12412元/㎡，新房限价28100元/㎡（含装修3000）.

新房销售形势预测：预计将成为摇号红盘，以上限价快速去化

理由为：

①地块限房价仍被按在28100元/㎡，与板块今年一月出让的钱江房产地块一致。而以这个价格近期销售的项目如绿都·云和湖、银城·云湖天境等，摇号中签率还不到5%。

②板块内库存仅31万方，考虑到在建项目预计也能快速去化，待本项目上市时，板块库存基本见底。

③板块内一二手房倒挂严重，二手房如万科西雅图、金地自在城等，精装高层成交价在36000元/㎡以上，价差红利超过7000元/㎡。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

地价预测：大概率封顶

板块内今年1月10日出让过一宗限房价地，为地块北侧2.6公里的钱江房产地块，新房限价也为28100元/㎡。

若参考钱江房产地块实际地价18646元/㎡，本地块名义楼面价为16097元/㎡，溢价率为封顶，预期销售利润率4.55%。

好地研究院认为，以目前行情，快销项目4.55%的预期销售利润率已经偏高。

即，地块大概率将封顶，有望进入自持阶段。

谁将出手：

地块具备快销的属性，对于房企较大吸引力。周边已布局有项目的房企就有建发、万科、融信、中海、金辉、绿都、滨江等。

二、拱墅区申花地块，有望封顶但有不确定性

地块核心指标：地块容积率2.5，可售住宅及计容公建面积52272㎡，商业62833㎡，公租房5808㎡。其中住宅高度24-54米。

地块起始楼面价19481元/㎡，新房限价54000元/㎡（含装修4500元）。

住宅新房销售形势预测：预计能以上限价格较快速度去化

地块所在的申花板块是杭州豪宅集中区域，市场认可度高、承接能力强，去年板块商品住宅成交面积达到20万方，目前板块库存仅27.6万方，去化周期为16个月。

从目前项目来看，地块1公里范围内的三个项目，在售的九龙仓天玺、九龙仓华发天荟和刚售罄的融信万科·古翠隐秀，高层精装售价均为54000元/㎡（与本地块新房限价一致），均需要摇号，去化速度较快。特别是融信万科·古翠隐秀项目，15万方住宅实现一年清盘。

另外，一二手房价倒挂严重，价差达到6000元/㎡。周边次新二手房如锦绣之城，成交价达到60000元/㎡。

地价预测：溢价率有望封顶

由于地块52%建筑面积为商业商务部分，若将商业售价统一按照周边大悦城写字楼27600元/㎡计算。

溢价率达到封顶时，整盘预期销售利润率为8.39%，考虑到商业部分可以有产品创新实现溢价，底商也有更大的市场价值，预期利润率有望进一步上升。

好地研究院预计，最终溢价率有望封顶。但不确定性在于，由于商业部分占比大，对于商业的价值评估将影响最终的溢价率，如果最后不到封顶，可能与不同房企对此的评估值相关。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

谁将出手：

申花板块的商住地块，对于房企即是机遇，又是挑战，需要考验房企的产品能力和商业运营能力。预计龙湖、招商、融创等将出手。

三、拱墅区运河新城地块，溢价率有望封顶

地块核心指标：建筑面积7.66万方，容积率2.5，限高75米，需配建公租房10%（7657㎡）。

起始楼面价18203元/㎡，新房限价38000元/㎡（含装修4000元）。

新房销售形势预测：预计将以上限价格较快速度去化

地块处于运河新城板块，西侧紧邻京杭大运河，具有较好的景观资源。

新房销售形势可以参考目前板块内在售的融创首创·天悦运河源和刚清盘的融创大家金茂·运河ONE，这两个项目高层精装均为38000元/㎡（与本地块新房限价一致），摇号中签率在30%，去化率基本达到100%。

另外，从运河新城板块来说，随着京杭大运河文化带公共景观资源打造，居住氛围将更加凸显，进一步支撑新房销售。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

地价预测：溢价率有望封顶

板块内去年9月10日出让有一宗宅地，为北侧300米的香港置地地块，容积率2.6，新房限价与本地块一致（38000元/㎡）。

若参考香港置地地块实际地价23209元/㎡，本地块名义楼面价为20488元/㎡，溢价率为12.55%，预期销售利润率为12.20%。

好地研究院认为，在目前行情下，未来新房有较快速度去化的预期，想保有12%的预期销售利润率是不太可能的。

可参照今年杭州市区宅地平均预期销售利润率5.05%，对应本地块名义楼面价为24353元/㎡，溢价率为28.84%。若溢价率恰达封顶时，预期销售利润率为4.80%。

预计最终溢价率有望封顶。

谁将出手：

周边已有项目的房企或是最要出手对象，如融创、金地、大家等

附：地块指标与测算分析

1.杭政储出[2020]40号地块

地块指标：

杭政储出[2020]40号三墩北单元B-R21-09、B-R22-05地块，东至规划张家洋路，南至观音漾弄，西至贝家支河，北至规划墩余路。规划为住宅（设配套公建）用地。

地块出让面积27208㎡，容积率3.1，建筑面积84344.8㎡。其中，不少于8434.48平方米作为配建公共租赁住房。而B-R22-05地块为服务设施用地，建设12班幼儿园（附设4个托班），用地面积6012平方米，以划拨方式供地，由B-R21-09地块受让人同步实施，建成后无偿移交。

地块起价104689万元，起始楼面价12412元/㎡，上限价格135689万元，上限楼面价16087元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于25100元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于27610元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

周边地价：

地块所处的三墩北紫金明珠板块内，最近成交地块是在2017年。

2017年5月24日，金辉&厦门建发以上限楼面价18488元/㎡+竞配自持32%竞得三墩北单元B-R21-08地块。项目需现房销售，目前尚未开盘。

9月13日，金辉以上限价格19635元/㎡+竞配自持30%竞得三墩北单元B-R21-11地块，项目案名金辉·紫雅云邸，已售罄。

地块东北方向2.5公里处，今年1月10日，浙江钱江房地产集团有限公司以上限价格154977万元竞得杭政储出[2019]83号西湖区三墩北A-R21-20地块，楼面价15018元/㎡，溢价率29.17%，未竞拍自持面积。考虑配建16533.58㎡的公租房，地块实际地价为18646元/㎡。

周边房价：

目前金辉建发项目未开盘。金辉·紫雅云邸今年4月17日首开即售罄，高层备案均价28600元/㎡（含精装），摇号中签率9.9%，高出此次挂牌地块新房限价（28100元/㎡）500元。

测算：

若参照今年1月钱江房产三墩北地块实际地价18646元/㎡倒推，此次出让地块名义楼面价为16096元/㎡，已经超过上限楼面价。

若地块达到上限楼面价16087元/㎡，对应实际地价为18636元/㎡，按新房上限价格28100元/㎡（含装修3000元）销售，扣除车位利润后成本为26813元/㎡，销售利润率4.58%。

2.杭政储出[2020]41号地块

地块指标：

杭政储出[2020]41号庆隆小河单元GS0304-R21/B1/B2-01地块，东至莫干山路，南至物美大卖场，西至庆隆小河单元GS0304-B1/B2/M1-16地块，北至登云路。规划为住宅用地、商业商务用地。

地块出让面积48365㎡，容积率2.5，建筑面积120912.5㎡。住宅建筑面积（含配套公建）不大于58080平方米（占比约48%），其中，不少于5808平方米作为配建公共租赁住房。

地块起价235550万元，起始楼面价19481元/㎡，上限价格305550万元，上限楼面价25270元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于49500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于54450元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

周边地价：

地块位于申花板块南翼，周边最近一次成交地块是2018年8月6日，九龙仓以总价34.6亿元竞得庆隆单元FG01-R21-06地块，楼面价27923元/㎡，溢价率13%。

周边房价：

地块西侧，九龙仓2个项目在售。

九龙仓天玺2019年12月13日首开，精装洋房本案均价6.2万元/㎡；九龙仓华发天荟最近一次领出预售证是今年4月15日，高层精装5.4万元/㎡，小高层精装6.23万元/㎡。

距离约800米的融信万科·古翠隐秀，今年4月17日开盘精装高层价格5.4万元/㎡。

测算：

若商业部分（占总建筑面积约52%）售价参考周边大悦城写字楼27600元/㎡，住宅售价按上限均价54000元/㎡，整盘售价为39589元/㎡计算，达到封顶时，尚有销售利润率8.39%。

3.杭政储出[2020]42号地块

地块指标：

杭政储出[2020]42号运河新城单元GS1202-R21-39地块，东至规划三号支路，南至上塘高架，西至规划丽水路，北至规划GS1202-R22-38地块。规划为住宅（设配套公建）用地。

地块出让面积30626㎡，容积率2.5，建筑面积76565㎡。其中，不少于7656.5平方米作为配建公共租赁住房。

地块起价139372万元，起始楼面价18203元/㎡，上限价格180372万元，上限楼面价23558元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。

周边地价：

板块内最近一次成交地块是在2019年9月10日，香港置地以总价15亿元竞得运河新城单元26地块，楼面价20488元/㎡，溢价率12.76%。计算配建公租房后，实际地价为23209元/㎡。

相邻的余杭区北部新城板块内，去年2月27日，德信以总价222187万元竞得储运路东宅地，楼面价20327元/㎡，溢价率30.55%。

周边房价：

板块内融创竞得的2个地块项目在售。

融创首创运河·天阅运河源今年5月13日开盘高层精装价格3.8万元/㎡；融创大家金茂·运河ONE最近于5月18日领出预售证，高层精装价格同样是3.8万元/㎡。

余杭区北部新城板块内的德信大家·运河云庄项目，今年4月13日领出高层精装预售证备案价格为2.9万元/㎡。

测算：

若地价参考北侧香港置地去年9月10日拿地实际地价23209元/㎡，倒推此次地块名义地价为20488元/㎡，此时溢价率12.55%。此时按新房上限均价38000元/㎡（含装修4000元）销售，预期销售利润率12.2%。

若按照今年杭州市区宅地平均预期销售利润率5.05%，对应本地块名义楼面价为24353元/㎡，溢价率为28.84%。若溢价率恰达封顶时，预期销售利润率为4.80%。