核心提要：
一、中海、维科，深耕板块市场
二、世茂战略补仓鄞州潘火
三、招商蛇口&鄞州城建，联合拿下鄞州商住地
好地网6月22日消息（研究员 楼陈名）今天，宁波市区共4宗地块成功出让，成交总价64.1亿元。
中海竞得竞得西门地段HS08-05-06地块，楼面价24030元/㎡，溢价率11.77%；
维科竞得竞得西门地段HS08-04-01d地块，楼面价23470元/㎡，溢价率14.49%；
世茂竞得竞得鄞州区JD13-06-20(火车东站-潘火地段）地块，楼面价15320元/㎡，溢价率20.63%
招商蛇口&鄞州城建联合体竞得鄞州区JD04-02-02/03、09/10(百丈地段)地块，楼面价18110元/㎡，溢价率23.03%。
地块成交结果
地块位置分布（来源：好地大数据）
今天4宗地块成交结果与本网预测结果如下：
1）高塘一村地块预测溢价率或不超过15%，高塘二村地块不超过22%，最终由中海以溢价率11.77%竞得高塘一村地块，由维科以溢价率14.49%竞得高塘二村地块；
2）潘火地块预计溢价率26%，最终世茂补仓成功，溢价率20.63%；
3）鄞州百丈地块预计溢价率26%；最终由招商蛇口&鄞州城建拿下，地块溢价率为23.03%。
再来看4宗地块的竞得者。
一、中海、维科，深耕板块市场
1、拿地策略
中海、维科此前均已在板块内有项目进驻，本次拿地，表现出两家房企继续深耕板块市场的特性。
板块内，2019年04月30日，中海已竞得有一宗宅地，即中海新芝源境项目，预计今年下半年开盘，可售住宅面积13.5万方。
近年来，中海的拿地重心主要集中在宁波市区核心区域。2019年以来，在宁波三江口核心区已竞得3宗地块，总建面达到29.95万方，斥资58.8亿元。
中海在三江口核心区竞得3宗地块情况对比
维科作为海曙区老牌进驻房企，早在2007年就有拿地，今年5月28日，更是竞得海曙区社区学院南侧限价地块，可售住宅部分实际地价为23310元/㎡，预期销售利润率5.39%。
今天高塘二村地块是维科竞得的第二宗限价地块，且2宗限价地块均位于同一板块，相隔不到2公里，成交时间也相差不到1个月，可实现同一时间段施工开发，以此摊薄成本。
维科海曙区竞得地块分布（来源：好地大数据）
2、如何盈利
①中海地块
本宗地块最终实际楼面价为24030元/㎡，容积率1.8，限高60米，可售住宅面积仅2.16万方。按照极限强排全高层，毛坯限价34500元/㎡测算，计算车位利润后，成本为32210元/㎡，预期销售利润率为6.63%。
若房企强排设计小高层和多层业态，地块预期销售利润率将有所提升，同时，项目要求全装修交付，装修部分更有一定利润空间。
②维科地块
本宗地块最终实际楼面价为23470元/㎡，按照上限毛坯限价34800元/㎡测算，计算车位利润后，成本为31830元/㎡，预期销售利润率为8.53%。
同时，本地块要求全装修交付，装修部分更有一定利润空间，地块预期销售利润率将有所提升。
二、世茂战略补仓鄞州潘火
1、拿地策略
世茂最近一次在市区拿地，是2018年02月02日竞得镇海区骆驼一宗宅地，即世茂中南璀璨云堤项目，当前基本已售罄。
今天拿下潘火大体量商住地块，世茂也是基于市区内无项目存量，急需通过战略补仓，稳定其在市区市场份额。
本地块住宅可售面积有14.3万方，属世茂进驻宁波市区后，拿下的住宅可售体量最大的地块，仅次于2013年的江北世茂天慧项目，总可售住宅体量约22.3万方。
2、如何盈利
①住宅部分：
地块可售住宅面积143340㎡，商业地价按4897元/㎡计算，住宅部分实际地价达到20957元/㎡。若以上限毛坯房价30800元/㎡计算，预计将实现净利润3.17亿元。
②自持商业和学校部分：
地块商业面积73270㎡，学校面积4042㎡，计算土地及建安成本，预计将沉淀资金7.26亿元。
若按地块周边在售办公写字楼均价9000元/㎡计算，且无闲置用房，预计实现净利润6.59亿元。同时，商业自持阶段，还有一部分租金收入。
综合以上分析，若将自持商业的租金和后期利润补贴到成本中，商业部分基本盈亏平衡。
③装修利润部分：
本地块须以全装修销售，房企凭借批量装修成本低于装标评估价格，仍有一定利润空间。
三、招商蛇口&鄞州城建，联合拿下鄞州商住地
1、拿地策略
今天鄞州区百丈JD04-02-02/03、09/10地块的竞得者——招商蛇口&鄞州城建，以合作的模式拿地，或是基于市场行情较热的无奈之举。
通过合作的模式，一方面分摊了各自风险；另一方面，也是项目落地的迫切需要。
本地块是鄞州区城建在公开市场首次联合拿地项目。
目前，招商在宁波市区在售房源就海曙金茂府，该项目总可售面积约5万方，土地储备不足，仍然有很大的补仓压力。
2、如何盈利
①住宅部分：
地块可售住宅面积43847㎡，商业按8245元/㎡计算，住宅部分实际地价达到25557元/㎡。若以上限毛坯房价36500元/㎡计算，预计将实现净利润1.09亿元。
②自持商业部分：
地块商业面积33123㎡，商服部分全部自持，计算土地及建安成本，预计将沉淀资金4.4亿元。
若自持商业按地块周边商业租金500元/㎡/年计算，且无闲置用房，租金不变，预计实现净利润6.62亿元。
综合以上分析，考虑到商业办公用房闲置率，实际租金收入小于6.62亿元，若将租金利润补贴到成本中，商业部分基本盈亏平衡，或略有盈利。
③装修利润部分：
本地块要求全装修交付，装修部分更有一定利润空间，地块预期销售利润率将有所提升。