核心提要：

一、孔浦板块对于房企的吸引力

二、滨江集团开启宁波新征程

好地网6月23日消息（研究员 楼陈名）今天（6月23日），江北区JB04-03-09b（孔浦小城镇5#）地块出让，最终由滨江集团竞得，楼面价22000元/㎡，溢价率37.5%。

地块成交情况

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块共吸引19家房企参拍，参拍房企数量仅次于高桥地块和陈婆渡地块，最终的成交结果，与本网预测的溢价率35%左右基本一致，达到37.5%。

本宗地块按实际地价为22000元/㎡，上限毛坯房价30600元/㎡测算，计算车位利润后，对应成本为29392元/㎡，预期销售利润率为3.95%。

一、孔浦板块对于房企的吸引力

①待本地块项目入市，板块内仅滨盛臻园项目和文创港环球产城项目在售，预计可售住宅存量较少。同板块内竞品少、库存低，这给了滨江集团较低利润率拿地的底气。

②地块拥有宁波文创港和甬江科创大走廊双重区域规划利好；

西侧紧邻三江口核心区，生活配套完善；

北侧临近轨道2号线孔浦站和3号线大通桥站，双地铁加持。

本地块体量适中，规划利好+轨道+配套多重优势，滨江集团依托杭州钱江新城发展经验，或打造新的宁波甬江时代。

③本地块周边仍有较多地块计划出让，抢先进驻板块，能够为深耕板块占有一定优势，为后续拿地作好准备。

④地块位于限购圈内，需以全装修交付，装修部分仍有一定利润空间。另外，本地块若提供升级装修方案，盈利空间将进一步增大。

二、滨江集团开启宁波新征程

作为杭州市场的头部房企，近年来，滨江集团一直深耕杭州，并逐步谋划全省布局，宁波作为浙江省第二大城市，将成为滨江集团的重点拓展城市。

杭州双限新政之后，滨江集团即时作出调整，适应新政规则下低利润，快周转的开发模式，市场拿地份额快速提升。今年以来，滨江集团在杭州涉宅地拿地金额达到240.6亿元，占比18.7%，同比上涨170.6%。

宁波市区自去年12月开始，也实行“限房价竞地价”的出让方式，尤其本地块是宁波首宗“双限”出让地块，与杭州出让规则基本一致。

滨江集团依托其在杭双限规则下的拿地和开发经验，对于开拓宁波市场拥有较大优势，后续宁波也将会成为滨江集团在杭州以外的第二重点拓展城市。

2018年8月，滨江集团首入宁波，拿下奉化萧王庙街道陈家岙地块，即滨江·诺德学府项目，并于去年1月开盘，高层在售均价12000元/㎡，联排在售均价28000元/㎡，由于项目位于中心城区边缘，当前可售住宅存量仍有1.4万方。

本地块作为滨江集团在宁波拿下的第二宗地块，也标志着其正式进入宁波核心区，开启宁波市场新征程。

回到今天的地块，地块虽然没有达上限地价，但预期销售利润率仅3.95%，低于宁波市区限价平均销售利润率4.61%。

对于滨江集团来说，本地块可能最大的考验在于项目能否实现上限价格快速去化，同时，有效的将杭州经验复制到宁波市场，在宁波实现快周转开发模式。