好地网6月27日消息（研究员 徐路加）明天（6.28），临安区锦城板块将出让首宗限房价地块，建筑面积12.43万方，起价8.3亿元，起始楼面价6675元/㎡。

地块指标

地块航拍（来源：好地大数据）

好地研究院认为，本宗地块商业商务部分面积达到3.86万方，其中还包括1万方四星级酒店自持10年要求，同时对于竞买人有一定的运营要求，地块预计低溢价率成交。

具体分析如下：

一、住宅部分预计以上限价格销售，去化难度不大

本地块为锦城板块的首宗限房价地，新房毛坯上限均价22800元/㎡，与北侧锦北板块本月9日中天竞得地块一致。

地块西侧紧邻的尾盘在售的苕溪学府，高层（17层）毛坯售价22800元/㎡左右，也与本地块限价一致。

苕溪学府，户型都只有40多方/套，尽管无需摇号，但去年8月首开至今不到一年已基本清盘，去化8.1万方。

本地块住宅部分户型设计等方面若参考苕溪学府，预计以上限价格销售，去化难度不大。

周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）

二、商业部分有一定运营要求，预计将低溢价率成交

地块总建面12.43万方，其中商务金融和酒店面积达到38559㎡，占比31%。

酒店部分，面积不少于10000㎡，要求自持10年后方可整体转让。同时，根据监管协议，需按照四星级标准，对于运营企业也有较高要求，否则将承担违约金1亿元。

另外，考虑目前临安城区商务金融市场尚无较高估值，本地块商务金融部分地价预计不高，若参考相邻的零售商业地块地价3775元/㎡（去年5月30日出让），可作为商业部分地价极限。

住宅部分若仍参考北侧中天地块实际地价10923元/㎡，酒店地价以零计算，预计本地块上限楼面价为8101元/㎡，溢价率为21.36%。

好地研究院认为，地块商务金融部分销售难度较大，酒店部分有较高的运营要求和前期投入，预计本地块将以低溢价率成交。

三、谁将出手？

地块为商住用地，又有酒店的要求，预计以勾地型房企参与为主，如绿地、宝龙等。本土深耕房企或也将参与，如地上、中天等。

附：地块指标与测算分析

地块指标：

临政储出[2020]19号中心城区单元01-ZX-02-37地块（A/B地块），北至苕溪南街、东至支三路、南至观锦街、西至横塘路，规划为商住地。

地块出让面积42060㎡，容积率2.955，建筑面积124287.3㎡。根据规划调价，此次挂牌地块分为2个地块：

A地块规划为商住用地，出让面积19474㎡，容积率1.5-3.6，建筑面积70106.4㎡。该地块用于商务金融和旅馆的底商建筑面积不少于38559㎡，其中旅馆不少于10000㎡，且旅馆建筑需自持10年方可整体转让。

B地块为住宅用地，出让面积22586㎡，容积率1-2.4，建筑面积54206.4㎡。需建设一处社区级邻里中心，建筑面积不少于2500㎡，建成后无偿比较给相关部门。

地块起价82960万元，起始楼面价6675元/㎡；设上限价格107460万元，上限楼面价8646元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于34200元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米,同时商品住宅销售价格应符合房地产市场稳控要求。

周边地价：

地块北侧一江之隔处，本月9日，中天以总价164818万元竞得临政储出[2020]13号临安区锦北单元A-R21-15、A-R22-04地块，楼面价10763元/㎡，溢价率19.59%。考虑地块配建幼儿园成本后，实际地价10923元/㎡。

周边房价：

距离地块最近的印象苕溪项目，2020年5月19日领出高层毛坯预售证备案价格19228元/㎡；临安北樾府项目2020年4月30日首开，高层毛坯备案价格为22095元/㎡。

测算：

若商业商务部分参考地块北侧，临安城建投资去年5月30日竞得的商地，楼面价3775元/㎡，自持1万方旅馆以零地价计算，住宅部分起价对应实际地价为8793元/㎡，上限价格对应实际地价为11736元/㎡。

参考中天本月9日竞得地块实际地价10923元/㎡倒推，对应名义地价为8101元/㎡，此时溢价率21.37%。按新房上限价格22800元/㎡（含装修3000元）销售，扣除车位利润后成本为18220元/㎡，销售利润率20.1%。