核心提要：
一、潘火地块，溢价率或在23-30%之间
二、首南地块，溢价率或在16%左右
三、下应地块，溢价率或在21%左右
好地网6月28日消息（研究员 楼陈名）6月29日，宁波鄞州区有3宗涉宅地出让，总建面30.48万方，总起价47.83亿元。
地块指标
地块位置分布
好地研究院预测：
1、潘火地块，溢价率或在23-30%之间
2、首南地块，溢价率或在16%左右
3、下应地块，溢价率或在21%左右
一、潘火地块，溢价率或在23-30%之间
地块核心指标：出让面积37152㎡，容积率2.2，地块起始楼面价17100元/㎡，上限楼面价25640元/㎡，高层上限毛坯均价30500元/㎡，小高层上限毛坯均价33000元/㎡。
1、上限价销售有支撑，预计去化速度较快
板块内无新房供应，绿城&轨道两个项目以及世茂的一个项目尚处于待售状态。
地块东南侧800米的绿城招商明月江南项目，于去年11月首开，在售高层全装均价31500元/㎡，小高层全装均价33500元/㎡，扣除全装价格，略低于本地块上限价格。
另外，地块北侧距离鄞州东部新城不到3公里，但板块间的新房价差已超过1万元，本地块仍能吸引部分价格外溢和投资客源。
好地研究院认为，本地块紧邻在建地铁5号线曹隘站，轨道交通优势能够支撑上限价格销售，且地块属性优质，预计去化速度较快。
周边地块成交情况（来源：好地大数据）
2、溢价率或在23-30%之间
限价以来，潘火板块作为出让量最大的板块，已出让3宗“限房价”地块：
世茂于6月22日竞得潘火商住地块，距离本地块约1.2公里，起始楼面价12700元/㎡，较本地块起始楼面价17100元/㎡相差较大，住宅部分实际地价20957元/㎡，溢价率20.6%，预期销售利润率为7.18%；
若参考世茂项目预期销售利润率为7.18%，则本地块实际楼面价22167元/㎡，名义楼面价为21071元/㎡，对应溢价率为23.2%。
考虑到本地块为纯住宅地块，竞拍激烈程度预计会高于世茂项目，若参考当前宁波市区限价地平均预期销售利润率4.67%，则本地块名义楼面价为22245元/㎡，对应溢价率为30%。
好地研究院认为，本地块位于限购圈内，且紧邻在建地铁5号线曹隘站，新房以上限价格销售压力不大，考虑近期竞争激烈程度，溢价率或在23-30%之间。
至于本地块最终成交楼面价能否达到上限楼面价，取决于房企加预期情况。
3、谁将出手
板块内此前已拿地的绿城、世茂等房企最有望出手，通过本宗地块能摊薄成本。另外，本土房企荣安、雅戈尔等也有可能参与。
二、首南地块，溢价率或在16%左右
地块核心指标：住宅建筑面积133359㎡，需配建幼儿园5520㎡，起始楼面价16500元/㎡，上限小高层毛坯房价25200元/㎡，多层毛坯房价27500元/㎡。
1、上限价销售有支撑，预计去化速度较快
地块西南侧600米，合能枫丹江宁项目今年6月加推三期，前两期已去化80%，在售全装小高层27700元/㎡，全装多层29000元/㎡，扣除全装成本，毛坯售价与本地块基本一致。
地块东北侧1.2公里，美的合景·美云合府项目今年5月首开，当前已去化25%，在售全装小高层31000元/㎡，扣除全装成本，毛坯售价高于本地块上限房价。
首南地块距离地铁3号线高塘桥站1.1公里，属当前市场较热的姜山板块与陈婆渡板块之间，周边在售项目价格基本一致，且去化情况良好。本地块以上限毛坯房价销售有支撑，预计去化速度较快。
周边地块成交情况（来源：好地大数据）
2、首南地块，溢价率或在16%左右
本地块东北侧1.2公里，弘阳于4月20日竞得陈婆渡地块，实际成交楼面价21470元/㎡，预计销售利润率2.96%。
本地块西南侧1.2公里，荣安于5月8日竞得姜山核心10号地块，实际成交楼面价18550元/㎡，预计销售利润率2.29%。
若按荣安项目的预期销售利润率2.29%，极限强排全多层27500元/㎡计算，对应住宅部分楼面价为19962元/㎡。考虑学校面积零地价，对应名义楼面价为19163元/㎡，此时溢价率为16.1%。
好地研究院认为，地块属于区域为当前宁波土地市场最火热区域之一，弘阳陈婆渡地块和荣安姜山地块参拍房企数量众多，同时，考虑最近房企低利润拿地情况，最终溢价率或在16%左右。
若溢价率或超16%，说明土地市场热度仍较高，房企低利润率拿地普遍存在。
3、谁将出手
板块内此拿地的荣安、美的、景瑞等有望出手，另外，对周边区域市场感兴趣的房企也有可能参与。
三、下应地块，溢价率或在21%左右
地块核心指标：出让建筑面积84167㎡，自持商业面价29458㎡，地块起始楼面价13000元/㎡，上限楼面价19490元/㎡，上限毛坯均价28300元/㎡。
1、上限价销售有支撑，预计去化速度较快
板块内德信云堇台项目尾盘在售，另外德信中河项目尚处于待售状态，整体市场存量较低。
地块东侧1.3公里的云堇台项目，于去年4月首开，当前剩少量房源在售，在售高层全装均价29000元/㎡，小高层全装均价30500元/㎡，扣除全装价格且按高低比例，略低于本地块上限价格。
好地研究院认为，本地块紧邻在建地铁4号线金达南路站，轨道交通优势明显，且地块周边可售存量较少，预计去化速度较快。
周边地块成交情况（来源：好地大数据）
2、溢价率或在21%左右
地块北侧1.5公里，德信于今年5月19日竞得中河地块，住宅实际楼面价为23056元/㎡，溢价率45.6%，预期销售利润率为4.5%。
本地块住宅起始楼面价17833元/㎡，商业起始楼面价4024元/㎡。
若自持商业按实际地价计算，参考德信项目住宅部分实际地价23056元/㎡，则本地块的名义楼面价为16807元/㎡，溢价率为29.3%，预期销售利润率为0.68%。
若按德信项目的预期销售利润率4.5%计算，对应住宅部分楼面价为21675元/㎡。考虑学校面积零地价，对应名义楼面价为15800元/㎡，此时溢价率为21.5%
好地研究院认为，本地块自持商业面积较大，房企拿地利润率将增大，溢价率或在21%左右。
3、谁将出手
板块内此前已拿地的德信、荣安、中海等房企最有望出手，另外，未进驻宁波市场的房企，本地块也是不错的选择。
附：测算分析
一、鄞州区YZ01-03-05-3地块（宁波市火车东站-潘火地段）
地块指标：
出让面积37152㎡，容积率2.2，地块起始楼面价17100元/㎡，上限楼面价25640元/㎡，高层上限毛坯均价30500元/㎡，小高层上限毛坯均价33000元/㎡。
周边地价：
世茂于6月22日竞得潘火一宗商住地块，距离本地块约1.2公里，参考性较大，住宅部分实际地价20957元/㎡，溢价率20.6%，预期销售利润率为7.18%。
此外，2019年12月13日，绿城&宁波轨道竞得JD13-02-04地块，名义楼面价15900元/㎡，溢价率13.57%，多层上限房价37700元/㎡，小高层上限房价32800元/㎡，高层上限房价29800元/㎡。
周边房价：
地块东南侧800米的绿城招商明月江南项目，于去年11月首开，在售高层全装均价31500元/㎡，小高层全装均价33500元/㎡，扣除全装价格，略低于本地块上限价格。
测算：
考虑到本地块为纯住宅地块，竞拍激烈程度预计会高于世茂项目，若参考当前宁波市区限价地平均预期销售利润率4.67%，则本地块名义楼面价为22245元/㎡，对应溢价率为30%。
若参考世茂项目预期销售利润率为7.18%，则本地块实际楼面价22167元/㎡，名义楼面价为21071元/㎡，对应溢价率为23.2%。
二、鄞州区SN-01-d7/d10/e1/d2（首南街道石家村南侧）地块
地块指标：
地块住宅建筑面积133359㎡，需配建幼儿园5520㎡，起始楼面价16500元/㎡，上限小高层毛坯房价25200元/㎡，多层毛坯房价27500元/㎡。
周边地价：
本地块东北侧1.2公里，弘阳于4月20日竞得陈婆渡地块，实际成交楼面价21470元/㎡，预计销售利润率2.96%。
本地块西南侧1.2公里，荣安于5月8日竞得姜山核心10号地块，实际成交楼面价18550元/㎡，预计销售利润率2.29%。
周边房价：
地块西南侧600米，合能枫丹江宁项目今年6月加推三期，前两期已去化80%，在售全装小高层27700元/㎡，全装多层29000元/㎡，扣除全装成本，毛坯售价与本地块基本一致。
地块东北侧1.2公里，美的合景·美云合府项目今年5月首开，当前已去化25%，在售全装小高层31000元/㎡，扣除全装成本，毛坯售价高于本地块上限房价。
测算：
若按荣安项目的预期销售利润率2.29%，极限强排全多层27500元/㎡计算，对应住宅部分楼面价为19962元/㎡。考虑学校面积零地价，对应名义楼面价为19163元/㎡，此时溢价率为16.1%。
若预期销售利润率为零，对应住宅部分楼面价为20727元/㎡，名义楼面价为19898元/㎡，此时溢价率为20.1%。
三、宁波轨道4号线下应金达南路站C-2地块
地块指标：
出让建筑面积84167㎡，自持商业面价29458㎡，地块起始楼面价13000元/㎡，上限楼面价19490元/㎡，上限毛坯均价28300元/㎡。
周边地价：
地块北侧1.5公里，德信于今年5月19日竞得中河地块，住宅实际楼面价为23056元/㎡，溢价率45.6%，预期销售利润率为4.5%。
周边房价：
地块东侧1.3公里的云堇台项目，于去年4月首开，当前剩少量房源在售，在售高层全装均价29000元/㎡，小高层全装均价30500元/㎡，扣除全装价格且按高低比例，略低于本地块上限价格。
测算：
若自持商业部分实际地价计算，参考德信项目住宅部分实际地价23056元/㎡，则本地块的名义楼面价为16807元/㎡，溢价率为29.3%，预期销售利润率为0.68%。
若按德信项目的预期销售利润率4.5%计算，对应住宅部分楼面价为21675元/㎡。考虑学校面积零地价，对应名义楼面价为15800元/㎡，此时溢价率为21.5%。