核心提要：

看点一：意外——湘北地块与云帆社区溢价率高出预期

看点二：本土房企——滨江、绿城、赞成拿下4宗纯宅地

看点三：融创50亿拿下云帆社区的两个意图

好地网6月29日消息（研究员 徐路加）今天，杭州萧山区、余杭区和钱塘新区共计6宗涉宅地成功出让，土地出让金达到160.4亿元。其中：

滨江集团包揽钱江世纪城两宗宅地，核心单元地块楼面价31107元/㎡，溢价率23.44%；奥体单元地块溢价率封顶并自持5%，楼面价32688元/㎡。

融创竞得钱塘新区云帆未来社区地块，楼面价9441元/㎡，溢价率25.82%。

绿城&浙江交投竞得未来科技城低密宅地，楼面价达到39786元/㎡，溢价率24.33%。

招商蛇口竞得萧山城区湘北单元商住地，楼面价17562元/㎡，溢价率9.76%。

赞成以封顶并自持6%竞得萧山南部卧城宅地，楼面价17399元/㎡。

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

6宗地块的最终成交结果与本网前瞻对比：

与本月预测一致的是滨江集团奥体单元地块、绿城未来科技城地块、赞成南部卧城地块；

略高于预期的是融创云帆未来社区地块（预测溢价率超10%，实际25.82%），招商湘北地块（预测溢价率有分歧，实际9.76%）

略低于预期的是滨江集团钱江世纪城核心单元地块（预测溢价率有望封顶，实际24.33%）

总体来看，今天各宗地块竞争均较为激烈，以4宗纯宅地统计，平均预期销售利润率仅3.81%，低于今年杭州市区宅地平均的4.83%。

杭州市区实施限房价政策已接近一年，好地研究院统计限房价以来各月度宅地平均预期销售利润率，可以看到目前利润率总体仍呈下降趋势。6月份已经达到最低的3.77%。

这意味着6月份是土拍最热的月份，共成交23宗涉宅地，剔除商业比例大于10%及限价明显偏高地块，统计的13宗地块中，平均预期利润率仅仅3.77%，比平均水平低1.06个百分点。

预期销售利润率下降，一方面也与具体出让的地块相关，如今天滨江集团竞得的钱江世纪城2宗地块和绿城的未来科技城地块，预计都将实现快销，竞争激烈下预期利润较低。

回顾今天的土拍市场，有以下看点：

看点一：意外——湘北地块与云帆社区溢价率高出预期

今天，这两宗地高出预期，湘北地块溢价率比本网预测高出7个百分点，云帆社区以25%的溢价率大大高出预期。

与其他四宗纯宅地基本符合拍前预期，且都为本土房企拿到不同，这两宗地都为全国性房企获得，一个为央企，一个为大型民营房企，且地块都是商住地，湘北商业占31%，云帆商业占30%。

好地研究院在此前的评点中强调过，商住地的出让，成交价格上因为房企不同的评估，一般会有出入，如果有创新产品的打造，对其估值的差异导致了成交价格波动较大，今天这两宗地，除了云帆社区还兼具未来社区的性质之外，商业部分如何打造是导致其高于预期的重要原因，云帆社区将在本文的第三部分专门论述，我们先来看看招商拿下湘北地块的情况。

招商竞得的湘北单元地块，也是该房企在杭州首次竞得限房价地块，商业部分比例达到31%（可售23910㎡，代建邻里中心9875㎡），最终成交楼面价17562元/㎡，溢价率9.76%。

如本网前瞻分析，若商业部分简单按周边写字楼17400元/㎡计算，预期溢价率仅2.77%。

考虑到住宅部分有明确的限价，货值有上限。显然，为提高项目利润，招商对于可售的2.39万方商业有很高的期望。

期望或源于两个方面：

1、地块位置的优越性

地块距离铁路五号线博奥路站仅300米，交通极为便利。同时，地铁5号线沿线所在的金城路，是萧山区东西向上最重要的发展轴，具有较好的商业氛围。

本次招商地块所在区域可以视为滨江区和萧山区协同发展的桥头堡，西侧1公里的滨康综合体高质量打造，也将进一步推动区域价值提升。

地块位置及周边控规（来源：好地大数据）

2、招商的商业打造能力

在杭州打造的招商花园城项目，可体现出招商的商业打造能力。

作为竞得者，招商蛇口一直注重综合开发，对于盈利周期的要求也是长、短结合，本次地块，商业体量不大，但是通过精心的产品打造，有望实现一定售价预期。

最终，招商对于商业部分将如何实现创新，值得市场期待。

看点二：本土——滨江、绿城、赞成拿下4宗纯宅地

今天出让的4宗纯宅地，均由本土房企竞得。

滨江集团竞得了钱江世纪城2宗，绿城竞得了未来科技城低密宅地，赞成竞得了萧山南部卧城宅地。

在杭州竞争如此激烈和开放透明的土地市场，纯宅地恰都由本土房企拿地，或是一种巧合，但本土房企在限价地推出后比例持续上升，这个趋势非常明显。

以2019年进行统计，2019年上半年出让涉宅地中，本土房企拿地金额占比仅32.2%；而2019年7月29日实施限房价地块之后至年底，本土房企占比达到40.84%；而今年，本土房企更是高歌猛进，至今天，本土房企的拿地金额占比上升到52.5% ，其中滨江集团一家的占比达到了19%。

本土房企拿地比例上升，滨江拿地占比大幅上升是一方面，其他本土房企也具有对区域市场更为熟悉、成本把控能力更强等优势。

就今天竞得纯宅地的三家房企来说，也是都在熟悉的区域拿地：

1、滨江集团深耕杭州核心区域

限房价以来，钱江世纪城板块共计出让有5宗宅地，全部由滨江集团包揽。

相比于去年下半年3宗地块平均预期销售利润率6.72%，今天的两宗地平均仅3.92%，拿地难度在加大，反映出市场热度的提升与滨江集团必拿的决心。

杭州实施“拥江发展”战略，滨江集团也秉持着“拥江拿地”策略。在钱塘江两岸最核心的区域，滨江集团都在积极拿地，抢占最优质的土地资源。如钱江新城景芳三堡地块、望江新城始版桥未来社区地块、滨江区西兴地块等。

据好地网统计，钱塘江两岸最核心四个板块——钱江新城、望江新城、滨江区、钱江世纪城，限房价以来，滨江集团竞得了上述四个板块出让涉宅地总宗数的67%，总建面的41%，总土地出让金额的53%。

好地研究院认为，滨江集团一直深耕杭州核心区域，从钱塘江北岸的南星桥到今天的钱江世纪城继续拿地。拿地区域的扩张其实代表着杭州城市的扩张，也代表着城市发展的脉络。

限房价以来滨江集团在沿江板块竞得地块分布（来源：好地大数据）

2、绿城未来科技城补仓

与滨江的大包大揽不同，绿城最近更偏爱低密宅地，如近期还竞得临安青山湖地块、西湖龙坞地块等。

对于熟悉的未来科技城推出低密宅地，绿城也是势在必得。在板块内已打造有翡翠城、西溪融庄，沿文二西路向西3.7公里，前年拿地的湖畔云庐项目也已售罄。

低密项目总价高、受众小，去化数度普遍不快。但由于限价的存在，目前这个现象也在改变，如未来科技城板块内天空之城叠墅摇号中签率也仅6.86%，也就是说，低密度住宅可以快速去化。

反映在土地端，低密宅地竞争也极为激烈。绿城今天竞得的未来科技城地块，预期销售率润率仅3.28%；此前竞得龙坞地块，也仅3.3%。

绿城未来科技城项目分布

3、赞成加仓，开辟萧山区域

回顾赞成在杭州的拿地分布，此前一直深耕在以余杭区为主的杭州西北侧区域，但去年开始开辟萧山作为重点区域。

去年6月24日拿下的萧山南站首宗宅地，成交楼面价达到16496元/㎡，溢价率封顶还自持了15%，自持面积8710㎡；

去年9月23日，还以自持41%拿下瓜沥镇中心商住地块，后因超过最高自持比例而退地。

今天的南部卧城宅地，达到自持6%，自持面积3634㎡，据好地研究院测算，预期销售利润率仅4.11%。

赞成为开辟萧山市场煞费苦心，如此高成本拿地，表现出了赞成对于萧山市场的重视，站稳脚跟后，未来或将继续深耕。

赞成竞得涉宅地分布（来源：好地大数据）

看点三：融创50亿拿下云帆社区的两个意图

今天，钱塘新区云帆社区最终经过101轮激烈拼抢，由融创成功摘牌，溢价率25.82%，楼面价9441元/平米，成交总价达50.2亿元。

该宗地块是浙江省首批未来社区试点项目，也是少有的新建类项目。

据好地网了解，未来社区为带方案出让，此前众安等在内的房企参与了方案投标，由众安中标，也即是：该宗地块成交后，融创需根据前期招标的方案来实施建设。

得主融创并未参与方案的前期招标，但是在竞拍中却以势在必得的架势拿地（据悉，与融创竞拍至最后一轮的正是众安），融创缘何如此积极？

好地研究院分析认为，有两大推动因素：

一是：意图建立未来社区新样板，以此抢抓浙江未来社区开发的新机遇

未来社区建设首批24个试点项目，已经大部分进入到开发阶段，目前已有华润、滨江、绿城、中铁建、大家等开发商在全省成功拿下10宗未来社区地块。

如果房企能参与到第一批试点的开发中，率先形成产品样板，则意味着可以在下阶段70多个项目的开发中占据先发优势（到2021年底,计划培育建设100个左右未来社区省级试点项目）。

未来社区项目具备高货值、区位好等特征，有助于房企快速在浙江市场上形成新一轮的规模。

这对于想深耕浙江市场的融创来说，当然是不可多得的机遇。

而今天云帆社区的地块，开发价值较高：

这是因为，未来社区中的改造类项目，往往体量较小，部分还以配套的场景建设为主（如台州心海社区、绍兴鸿雁社区等），整个社区或也将分割成多宗地块出让（如温州集新社区），往往还有回迁安置要求，真正可销售的货值不多。

而此次出让的云帆社区项目，属于新建类项目，与改造类项目相比，地块本身较为纯粹，与传统大型商住用地相比，多了带方案建设的要求。虽然有九大场景的建设要求，但是落在空间上，可以理解为各类配套的建设，负担并不重。

正因如此，这个新建类项目竞争更为激烈。

据好地研究院测算：

地块可售住宅体量达37.18万方（占比70%），按照上限销售均价19300元/平米计算，总货值达71.77亿元。

由于大江东板块目前新房与二手房价格严重倒挂，以此价格销售能够实现快速去化，加上车位（20万/个，配比110㎡/套/个），通过今天拿地，融创相当于收获了一个78.5亿的高货值流量盘。

此外，项目的收益，还包括：

①可售的商业办公，面积6.94万方，以16000元/㎡毛坯销售，货值11.1亿元；

②可售的服务式公寓，面积3万方，若通过设置双钥匙等，18500元/㎡带装修计算，货值5.55亿元；

③十年后可售的双创中心，面积2万方，以16000元/㎡计算，货值3.2亿元；

④地下商业，面积1万方，以16000元/㎡计算，货值1.6亿元；

包含住宅部分，项目总可售货值达到100亿元左右。另外，通过2万方的服务式公寓、社区运营等，也能获得长期的收益。

项目成本方面，主要包括：土地成本+住宅部分的开发建设成本+可售商业部分的开发建设成本+九大场景（含服务式公寓和幼儿园）的建设成本+其他各项费用，据好地研究院测算，预计总成本为97亿元。

基于此，以销售角度来说，项目处于微利，利润主要依靠后期运营及租赁获得。当然，由于商业部分不限价，项目属于地铁上盖，又是未来社区，有望实现更高的售价，总体量大，也是项目实现盈利最核心的部分。

通过云帆社区的首批试点进驻，如果能打造出成功的未来社区新样本，将为融创在后续浙江省大规模推进未来社区建设中积累经验，抢占先机。

二是：重仓钱塘，巩固市场份额的创新路径

在钱塘新区积极拿地，融创并非第一次。

据好地大数据，早在2019年2月1日，融创就以溢价32.31%，强势拿下大江东核心区商住地块（即为融创城项目），作为农历狗年的最后一拍，却也是最为激烈的一拍，当时的融创，在竞价的第366轮才锁定了胜局，可以说是从勾地单位绿地口中艰难夺食。该宗地块总建筑面积28.05万方，住宅部分总货值56.7亿元。

融创在钱塘新区落下的第二子，为位于金沙湖畔的望金沙。该宗地块于今年1月17日竞拍，有五星级酒店、写字楼等建设要求，最终融创找来了“财主”坤和，五星级酒店合作方开元，最终经过58轮竞拍后成功摘牌。该宗地块总建筑面积23.2万方，住宅部分总货值55.86亿元。

融创钱塘新区竞得项目

如果说两年多以前，融创是用不顾一切的强势，敲开了钱塘新区的开发大门，那么后来的持续深耕，使其收获甚丰。

在限房价红利+亚运红利+人口红利叠加的杭州，持续拿地本身就不容易，守住规模更是难上加难。体量大，货值高，周转快的云帆社区，无疑是融创势在必得的项目之一。

而钱塘新区，作为杭州市特殊的板块，还有非常大的开发空间，这在寸土寸金的杭州，无疑是值得深耕的地方。

巩固在钱塘新区的开发基地，或许也是融创守卫杭州市场份额的重要路径，更为下一步深耕钱塘新区掌握了主动权。

附：云帆社区九大场景要求

1、邻里场景

打造围垦文化广场，设立独有的雕塑、景观等文化地标，构建属于云帆未来社区的文化标志。

结合云帆双创空间设置双创及云帆广场。在这两个广场上不定时举办各类露天创业演讲、露天创业路演、露天产品演示等活动，为创业人员们提供更多灵感和创业资源支持。

2、教育场景

在住区配置2个托育中心和1个临时托育中心，实现养育托管全覆盖。同时建设12班幼儿园、幸福学堂、老年学堂、创客学院等，打造全年龄段学习空间。

3、健康场景

设置养老中心、配建居家养老系统，并实现与三级医院联动

4、创业场景

配建了双创空间，结合社区客厅共建创客中心，面向小微企业和初创团队，提供“共享型”创业空间。

提供适合年轻人的配套设施，提高共享空间比例，支持移动办公和智慧创业。建立人才安居保障体系，实施切实有效的人才专项租赁住房分配制度。设置服务公寓，为创业者们提供生活便利。

5、建筑场景

按照省级未来社区建设试点要同步打造“数字孪生社区”的要求，搭建“1+N”数字社区系统架构。

实施单元内居家养老中心、社区医院，作为建筑装配式装修的示范样板，提供菜单式的个性装修定制服务。倡导应用装配式建筑技术与绿色建材。

6、交通场景

对外，规划TOD复核商业中心，地铁直连地下商业及地上办公商业，围绕TOD中心和城市中途公交站点（含BRT站点），布局环绕式与贯穿式社区巴士，并衔接规划的轨道交通站点。

对内，按照“小街区、密路网”原则构建社区街道空间，支路网间距控制在250至300米；坚持开放街区理念，内部布局城市次干路、支路和社区支路；开辟人行通道，有条件地段设置风雨连廊，实现社区居民无障碍通行。

7、低碳场景

利用再生能源，建设“光伏建筑一体化+储能”的供电系统，公建部分实现集中供暖供冷，配置集中供能系统，实现互利互赢的能源供给模式，引进综合能源服务商，搭建能源智慧管理服务平台，各系统中采用节能减排新技术、新设备，进行实时监测。

8、服务场景

实行“平台+管家”服务模式，打造物业服务、公共服务、生活服务和政务服务四大功能平台，集成基础维护、平台链接、安全防护三大管家式服务。

超前配置物业经营用房，根据物业经营用房的收入，提出全生命周期物业运营资金平衡方案。发展社区O2O模式，保证居民日常生活相关服务；鼓励创新，引入专业化物业服务供应商，提供定制化、高性价比生活服务。

9、治理场景

规划一站式服务中心，设立四方会谈室，作为社区治理委员会协调讨论、召开例会的议事场地。

设立社区文化馆，包含宣传、展览、陈列、科普、阅览等功能。

建立社区志愿者协会，结合邻里积分制，建立志愿服务兑换物品和社区服务的激励机制。

建立社区志愿者协会，结合邻里积分制，建立志愿服务兑换物品和社区服务的激励机制。