核心提要：
趋势一：本土房企崛起，拿地超一半
趋势二：预期销售利润率继续走低
趋势三：首批未来社区项目受热捧
趋势四：疫情影响下 库存增加
好地网6月30日消息（研究员 徐路加）今天，本土房企杭州万良以底价22亿元竞得了龙坞单元两宗商住地。项目将打造有茶文化商业街区，助推龙坞打造为以“茶”为主题的特色小镇。
随着地块的成交，杭州上半年土地市场落下帷幕。上半年，全市土地出让金1773亿元（不含工业仓储等性质地块）。其中涉宅用地1601.8亿元，同比去年增幅为35.3%。
纵观上半年的杭州土地（涉宅地）市场，颇具看点，好地研究院总结有四大趋势，后续将带来系列报道。
趋势一：本土房企崛起，拿地超一半
自去年下半年杭州市区实施限房价政策以来，本土房企拿地金额占比持续上升。
以市区涉宅地统计，去年上半年，本土房企拿地金额占比32.2%，约1/3；下半年，本土房企占比达到40.8%，较上半年上升了8.6个百分点
今年上半年，本土房企拿地金额占比达到53.1%，比例过半，已较去年同期上升了20.9个百分点。
细分来看，滨江集团占比上升是很大的因素。2019年上半年滨江集团拿地金额占比仅9%；限房价后，比例上升到19%左右，提升近10个百分点。
其他本土房企中，拿地金额占比也由去年上半年的23.2%上升到今年的34.4%，提升11.2个百分点。
趋势二：预期销售利润率继续走低
自去年7月29日首批限房价地块出让，杭州市区实施限房价政策已接近一年。
好地网统计各月度宅地平均预期销售利润率，可以看到利润率总体呈现下降趋势。
①限房价以来平均预期销售利润率为5.68%；
②去年7月29日至年底，平均预期销售利润率为7.68%；今年上半年平均预期销售利润率为4.83%；
③月度走势来看，今年总体呈现逐月下降趋势，6月份达到最低的3.77%。
注：统计范围为商业比例低于10%涉宅地，并剔除限价明显偏高地块
趋势三：首批未来社区项目受热捧
2018年，浙江省首次提出的建设“未来社区”，今年上半年，特别是二季度，首批未来社区试点项目，大部分步入到开发阶段。
杭州列入首批试点的有7个项目，目前已正式出让2宗地块，均竞争激烈。
①滨江集团——始版桥未来社区地块
6月16日，杭州首宗未来社区地块——始版桥未来社区地块正式出让，最终经过83轮报价，由滨江集团以总价61.86亿元摘牌，楼面价29058元/㎡，溢价率达到21.39%。
据好地网初步测算，投入上百亿的项目，预计利润仅5.1亿元，且项目住宅部分仅占比34.5%，利润的实现主要依靠商业部分的打造，具有较大压力。
滨江集团始版桥未来社区地块位置（来源：好地大数据）
②融创——云帆未来社区地块
昨天（6.29），钱塘新区云帆社区最终经过101轮激烈拼抢，由融创成功摘牌，溢价率25.82%，楼面价9441元/平米，成交总价达50.2亿元。
项目为首批试点中少有的新建类项目。据好地网测算，项目基本处于微利，项目利润的提升需要商业部分溢价和后期的租赁、社区运营。
融创云帆未来社区地块位置（来源：好地大数据）
趋势四：疫情影响下，库存增加
上半年，住宅类新房销售面积为629万方；新成交的住宅类地块可售住宅面积781.8万万，实际库存增加了152.8万。
库存增加的直接原因是受疫情影响，上半年2月、3月新房销售量大跌，直到4月才恢复正常，而且由于施工延期，导致新房上市滞后，库存迅速增加。
尽管上半年新房销售量仍达到去年全年一半水平；但同期土地供应量增幅更大，已达到去年全年供应量的67%。
若下半年土地供应量继续保持，住宅供不应求趋势或将扭转，自2016年以来库存首次上升。
