2宗地块属性优质，均未设置“封顶”、“现房”销售要求，预计在吴江深耕、补仓型房企竞拍意愿较高，大概率将双双进入一次性报价。
好地网6月28日讯（研究员 王迪）6月29日（明天），苏州吴江太湖新城将集中出让2宗相邻宅地，总出让面积12.25万方 ，总建筑面积14.71万方，起拍总价23.18亿元。
地块指标表
地块位置分布图（来源：好地大数据）
好地研究院对2宗涉宅地做具体分析与预测如下：
关于成本测算方式的特别说明：
1、保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（按出让文件要求）+建安成本（4000元/㎡）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x2年x0.06）
2、车位利润=（地块周边楼盘车位价格-8万元）/110
3、商业部分地价参照周边商地地价折算
1、指标：
WJ-J-2020-017地块地块位于东太湖度假区（太湖新城）夏蓉街西侧规七路北侧，住宅用地，出让面积57849.35㎡，容积率1-1.2，建筑面积69419.2㎡。
地块起价109404.69万元，起始楼面价15760元/㎡，市场指导楼面价16402元/㎡，一次性报价有效区间楼面价18042-18124元/㎡。
规划要求：建筑高度≤24米，条式住宅拼接长度不超过55米，；绿色建筑二星级及以上；项目外立面公建化设计。
WJ-J-2020-018地块地块位于东太湖度假区（太湖新城）规七路南侧夏蓉街西侧，住宅用地，出让面积64698.52㎡，容积率1-1.2，建筑面积77638.2㎡。
地块起价122357.84万元，起始楼面价15760元/㎡，市场指导楼面价16402元/㎡，一次性报价有效区间楼面价18042-18124元/㎡。
规划要求：建筑高度≤24米，条式住宅拼接长度不超过55米，；绿色建筑二星级及以上；项目外立面公建化设计。
此外，18号地块竞得人须与吴江东太湖生态旅游度假区管理委员会签订履约合同，承诺在吴江区范围内注册成立外资公司，并引入外资投资金额不低于本项目土地款的等额外币，根据签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的付款时间到位。若未能在约定时间内引入符合要求的外资，则本项目不可申请预售。
地块周边情况（数据来源：好地大数据）
地块航拍图（数据来源：好地大数据）
2、周边地价：地块周边近三年成交了多宗涉宅地块，容积率同样为1.2的亨通朗诗熙华府宅地成交于2017年11月28日，楼面价18156元/㎡，溢价率45.45%，需现房销售。该价格也是板块内目前最高楼面单价。
本案南侧的建发悦江南项目宅地，规划最高容积率1.3，成交于去年8月16日，楼面价分别为15820元/㎡、15756元/㎡。
3、周边房价：
①新房：周边在售新房项目主要有2个，待入市项目较多，广义库存约59万方。
中旅名门府今年3月首次开盘，精装高层成交均价26708元/㎡、精装小高层成交均价27268元/㎡，项目整体流速15152㎡/月；
亨通朗诗熙华府，去年12月首次开盘，精装洋房成交均价27870元/㎡、叠加别墅成交均价35441元/㎡，项目整体流速6340㎡/月。
②二手房：距离较近的中房颐园二手房最新（2020年4月16日）成交价格为30046元/㎡。（二手房价格来源于链家）
4、地块价值分析：地块紧靠夏蓉街，邻近地铁四号线笠泽路站、顾家荡站，周边还有苏州湾实验小学、苏州湾实验初级中学、吴江中学，水秀天地、爱琴海购物公园、吾悦广场、万象汇，苏州市第九人民医院等配套，生活便利。
5、测算：
截止下午5点，两宗地块均仅一轮底价报价，折合楼面价均为15760元/㎡。
按照起始楼面价15760元/㎡，对应保本房价24833元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为27335元/㎡（精装，含车位利润）；按照网上中止楼面价下限18042元/㎡，对应保本房价27566元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为30341元/㎡（精装，含车位利润）；按照网上中止楼面价上限18124元/㎡，对应保本房价27664元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为30449元/㎡（精装，含车位利润）。
地块规划最高容积率为1.2，预计打造洋房+叠墅的产品，若参照朗诗熙华府的新房售价，地块以中止楼面价上限成交，预计有239元/㎡的利润空间。
6、预测：两宗地块属性较好，虽测算利润空间不大，但对在板块深耕、以及需要补仓的房企，这两宗低密宅地仍不失为较好的选择，预计明天将双双进入一次性报价。