好地网6月23日消息（研究员 徐路加）今天（6.23），杭州主城区3宗涉宅地成功出让，土地出让金达到61.56亿元。

其中，融信以31.6亿元包揽了西湖区三墩北和拱墅区运河新城宅地，溢价率均封顶并分别自持4%和2%；

融创以楼面价24774元/㎡竞得申花商住地，溢价率27.17%。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

最终成交结果与本网前瞻预测基本一致，其中申花商住地虽不达封顶（预测有望封顶但有不确定性），考虑到商业部分比例超过一半，27%以上的溢价率仍反映市场热度很高。

今天的3宗地块，属性优质，吸引了较多房企参与。最后为何由融信、融创积极拼抢拿下呢？

好地研究院认为，或仍是由于较大的补仓压力，需要持续拿地增加土地储备，保住市场份额。

来看下两家房企的新房销售和拿地对比——

杭州市区新房销售数据与拿地建面对比表（截止2020.6.23）

两家房企均属于近年来在杭州市区销售榜（全口径）top10的房企。而2019年至今拿地均较少，虽然通过后期合作、收并购等增加了部分储备，但与销售对比，仍存在较大缺口，目前亟需要补充土地储备。

后续两家房企仍有较大的拿地需求，特别是大体量、具有一定快销属性的项目。

同样，在杭州销售额前列的头部房企，大多具有这样的补仓压力。

两家竞得房企，具体分析如下：

一、融信包揽三墩北、运河新城宅地，为何高举高打？

今天，融信的表现，引起市场较大关注，竞得了两宗宅地，还都到达自持。

为何敢如此高举高打呢？

1、达到自持尚有一定预期利润

最终达到自持后，三墩北地块预期销售利润率为3.69%，运河新城地块预期销售利润率为4.33%。

虽然两宗地块预期利润率均低于今年杭州市区宅地平均的5.11%，

但考虑到都具有快销属性，这样的项目，目前的利润率均较低，如金成未来科技城地块（0.48%）、滨江萧山城区地块（1.66%）。

虽然达到自持，但还有一定的预期利润，总体风险不大，或是果断出手的前提。

若将可售利润补贴到自持成本中——

①三墩北地块，预期净利润2891万元，并净得3036㎡自持住宅；

②运河新城地块，预期净利润8341万元，并净得1378㎡自持住宅。

2、补仓，保住市场份额的需要

自去年下半年杭州市区实施限房价以来，融信此前仅竞得过一宗涉宅地，位于萧山市北单元，收获较少。而同期，新房销售端仍居于前列。

与别的房企后期合作是一方面，自主拿地，有足够的话语权，更为关键。

据好地研究院统计，计算今日两宗地块后，融信自主拿地项目可售面积45万方，后期合作项目可售面积27万方，总可售面积74万方，基本与去年全年销售面积相当，仅够支撑一年。

由此可见，融信目前亟需拿地，预计后续将进一步增加土地储备。

融信自主拿地可售项目分布

融信自主拿地项目情况

二、融创补仓申花板块，专注于综合性项目

限房价下，纯宅地基本薄利，或不符合融创的投资要求，而擅长的综合性项目，有更高的预期利润。

以本次申花地块为例，住宅部分以上限价格54000元/㎡快速去化问题不大，而且融创本身在北侧就有融创·宜和园项目，对区域市场较为了解。

若商业部分仍以周边大悦城写字楼27600元/㎡计算，整盘预期销售利润率9.48%，远高于今年宅地平均的5.11%。最终，6.3万方的商业将如何打造，也值得市场期待。

可以看到，与融信拿纯宅地不同，融创在杭州更专注于综合性项目。

2019年以来，融创在杭州市区竞得的4宗地块，除了萧山浦阳融创·森与海边上底价拿的小体量宅地，其他3宗均为商住地。

去年2月1日，在钱塘新区大江东核心区竞得大体量商住地，打造为杭州融创城，项目总体量近40万方，其中商业就有11.65万方，将打造两栋地标性写字楼。

同样是钱塘新区，今年1月17日，融创拿下金沙湖金沙湖商住地，与坤和、开元共同打造望金沙项目。该地块总建面23.15万，需建设有3.5万方的五星级酒店、3万的商务写字楼，还包括有商业中心和会议交流中心等。

在杭州外，融创也布局了文旅类、产业类等综合性项目，如与嘉兴海盐签约，打造滨海新城大型融创文旅城；与绍兴越城区签订战略协议，建设黄酒小镇项目等。

融创2019年以来杭州市区竞得地块分布

融创2019年以来杭州市区拿地情况

三、六月土地市场维持高热

六月的土地市场，仍维持高热态势，目前仍有较多房企有迫切的拿地需求。

由于限房价的存在，诸多项目具备快销的特征，对于首入房企，特别是扩张型房企，有很强的吸引力；

而深耕型房企，经历了近一年的限房价政策后，由于薄利，前期拿地决心不强，而“余粮”消耗殆尽，目前有补仓压力。

市场热度，从中心城区扩散到周边乡镇；从纯宅地也扩散到商住地。