核心提要：
一、新房销售形势预测：预期去化速度一般
二、地价预测：上限溢价率或不超过27%
三、谁将出手？
好地网6月23日消息（研究员 徐路加）明天（6.24），临安区锦北板块将出让一宗宅地，建筑面积11.23万，起价9.55亿元。
地块指标
地块航拍（来源：好地大数据）
好地研究院预计，地块上限溢价率或不超过27%。
一、新房销售形势预测：预期去化速度一般
地块核心指标：地块容积率1.7，总体限高54米，其中中部区域限高12米，东部区域限高24米。地块需配建2400㎡邻里中心。起始楼面价8500元/㎡，新房限价26000元/㎡（含装修3500元），最高毛坯单价33750㎡。
预计均价能达到上限22500元/㎡，但低密产品较多，去化速度或一般。
由于限高和容积率的要求，本宗地块预计将设置有联排、叠墅/洋房、高层。
再来看下，临安锦北板块今年出让地块的新房定价体系：
①佳源地块，容积率2.2，新房限价22500元/㎡（毛坯）；
②中天5月29日竞得地块，容积率2.0，新房限价22500元/㎡（毛坯）；
③中天6月9日竞得地块，容积率2.35，新房限价22800元/㎡（毛坯）。
而本次出让地块，容积率仅1.7，新房限价还是22500元/㎡（毛坯）。可以认为，本宗地块的限价是更为严苛的。
而限价严苛或是因为板块内南北侧目前价格存在一定价差：
南侧区域，高层毛坯价格在20000元/㎡左右、叠墅23500元/㎡左右；联排28600元/㎡；
地块所在的北侧区域，临安宝龙广场高层毛坯18800元/㎡，其他的为早期项目，如依山郡府洋房18800元/㎡，排屋仅21000元/㎡。
好地研究院认为，地块周边早期项目价格参考性不强。锦北板块南北翼售价虽有差异，但实际价差不大，毕竟板块很小，周边配套都能共享。同时，未来通过产品创新也能实现溢价。
通过低密项目实现部分产品溢价，预计还是能够实现整盘毛坯均价22500元/㎡，但是地块偏城北，又有较多相对单价较高的低密产品，预计去化速度不快。
周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）
二、地价预测：溢价率或不超过27%
地块偏低密产品为主，若参考今年5月29日中天竞得的锦北单元D-R2-10地块（容积率2.0），实际地价10017元/㎡，本地块名义楼面价为9717元/㎡，溢价率为14.32%。
而近期临安土地市场竞争也较为激烈，若参考近期临安低密地块——滨湖新区绿城地块（容积率1.8），预期销售利润率18.36%，本地块名义楼面价为10851元/㎡，溢价率为27.65%。
考虑到本宗地块景观资源上劣于绿城滨湖新区地块，预计会影响销售，溢价率或不超过27%。
三、谁将出手？
预计本土还是以板块内深耕房企为主，如中天、佳源、地上等。
附：地块指标与测算分析
地块指标：
临政储出[2020]18号双林高校单元B-10-04地块，北至万锦山庄，东至回龙村村委，南至武肃街，西至马溪路。
地块出让面积66070㎡，容积率1.7，建筑面积112319㎡。该地块受让单位需在该地块内建设一处社区级邻里中心，集中建设，有单独出入口，总建筑面积不少于2400平方米，包含375平方米文化活动室、625平方米体育健身点、150平方米社区卫生站、500平方米社区级居家养老服务中心、740平方米社区居委会等，建成后无偿移交给相关部门。
地块起价95472万元，起始楼面价8500元/㎡；上限价格123472万元，上限楼面价10993元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于33750元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。
周边地价：
地块所在锦北板块今年以来已经成交了3宗限房价地。
4月24日，佳源以总价79309万元竞得临安区锦北单位C-R2-13、C-R22-02、C-R22-03地块，楼面价9942元/㎡，溢价率16.96%。计算配建幼儿园和邻里中心后实际地价10364元/㎡。
5月29日，中天以总价27730万元竞得临安区锦北单元D-R2-10地块，楼面价10017元/㎡，溢价率17.85%。无特殊配建要求。
6月9日，中天再度出手，以总价164818万元竞得临政储出[2020]13号临安区锦北单元A-R21-15、A-R22-04地块，楼面价10763元/㎡，溢价率19.59%。计算配建幼儿园后实际地价10923元/㎡。
周边房价：
地块南侧，中天雅境今年5月29日领出高层毛坯预售证价格20133元/㎡；地上北樾府今年4月30日首开，高层毛坯售价22095元/㎡。
地块北侧，雨润·星雨华府今年4月联排毛坯预售均价20864元/㎡；临安宝龙广场去年10月开盘高层毛坯价格为18300元/㎡。
测算：
若参照今年今年5月29日中天竞得的锦北单元D-R2-10地块实际地价10017元/㎡倒推，此次出让地块名义楼面价为9717元/㎡，此时溢价率为14.32%。
若参考近期临安低密地块——滨湖新区绿城地块（容积率1.8），预期销售利润率18.36%，按新房上限价格22500元/㎡（毛坯）销售，预计地块名义地价10851元/㎡，此时溢价率27.65%。