好地网6月15日消息（研究员 徐路加）今天（6.15），台州心海未来社区地块顺利出让。由椒江心海置业以6.57亿元竞得，楼面价5749元/㎡，溢价率14.86%。

地块整体指标

地块位置（来源：好地大数据）

心海社区的地块出让，有哪些看点呢？

一、出让地块的特殊性

心海未来社区实施单元面积约450亩，其中住宅部分在未来社区试点名单公布前已由万科竞得，目前项目已经开售。而最南侧的双创中心地块尚未出让。

本次出让地块位于实施单元最北侧，包含TOD地块和邻里中心地块。

心海未来社区实施单元范围

从出让地块结构来看，TOD地块，将设置商品住宅、商业用房、办公用房、酒店等；邻里中心地块将设置商业、菜市场、综合服务设施用房、卫生服务中心等。

即，本次地块承担了心海未来社区大部分的场景建设要求。其中酒店、商业部分还需要自持，邻里中心等由政府回购。

地块各业态结构

二、竞得单位的特殊性

从出价记录来看，地块的竞得者——台州市椒江心海置业有限公司，拿地十分坚决，最后一轮直接加价4400万元。

而该企业隶属于台州市商贸核心区开发建设有限公司，是本地块做地单位。

最终由做地单位通过公开竞拍的方式竞得了该地块，其中所涉及自持、回购也无需再次转让。

三、资金如何平衡？

支出方面，主要包括土地出让金和建设成本，该部分预计将总投入13.6亿元。

收入方面，主要包括住宅销售和租金收益：

①住宅部分，面积59915㎡，参考万科心海上城新房备案售价21516元/㎡，加上车位销售，总收入预计14.0亿元；

②商业部分，主要为自持酒店、办公、商业等业态，考虑到前期酒店部分需要资金投入，仅计算办公、商业部分的2.11万方，租金以2.5元/㎡/天计算，年租金收益或在0.19亿元/年。

即项目的住宅部分销售基本能覆盖项目成本，后期通过商业运营实现租金收益。

由于做地单位将享有出让金的分成，所以从tod项目本身来看，实现资金平衡并不难。当然，由于未来社区要整盘实现资金平衡，这部分出让金收入或将需要用到，如安置房、场景建设等方面。

四、好地点评

未来社区非传统的房地产项目，项目全过程受到严格监管，能否命名也将最终经过评审认定。

本次地块涉及未来社区三化九场景要求多，将直接决定整个社区的质量。由政府单位自主摘牌，或将更好保障心海未来社区高质量实施。