核心提要：

1、限价与周边项目在售价格基本一致，但去化速度有待检验

2、溢价率或不超过17%

3、谁将出手？

好地网6月14日消息（研究员 徐路加）明天（6.15），萧山南部河上镇将出让一宗宅地，建筑面积6.09万方，起价2.56亿元。

地块指标

地块航拍（来源：好地大数据）

地块核心指标：地块总建筑面积60889㎡，容积率2.2，建筑密度不大于22%，限高54米。需配建公租房5%（3045㎡）。

地块起始楼面价4200元/㎡，新房限价13000元/㎡（含装修2000元）。

好地研究院预测，本宗地块处于萧山南部乡镇，预计有一定竞争，但溢价率或不超过17%。

具体分析如下：

1、限价与周边项目在售价格基本一致，但去化速度有待检验

所前板块新房供应少，目前板块内在售项目就本次地块北侧3公里的华景川·云流名邸。

华景川项目，洋房毛坯售价13200元/㎡，小高层毛坯12200元/㎡左右，两次开盘还是需要摇号的，中签率在30%左右。

本次地块是板块的首宗限房价地，精装限价13000元/㎡（含装修2000元），考虑到2.2的容积率，基本与华景川项目价格一致，以限价销售有支撑。

好地研究院认为，从河上板块来讲，与城区较远，也无地铁规划，预计购房人群有较大地域性。

由于房地产开发还是处于起步阶段，前期新房供应少，本地人口有一部分购房需求，但这是属于内生型的；更大的市场承接力需要看周边的产业发展和人口导入情况。

本地块预计将有500多套住宅，加上华景川的300套左右，后期实际去化速度有待检验。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、溢价率或不超过17%

土地出让方面，河上板块最近成交的华景川地块（2018.3.9），溢价率封顶并自持32%，由于当时新房没有限价，拿地时有加预期，地价对比性不强。

从相邻板块来看，东侧浦阳镇去年年底成交的地块可以对标。

地块由旭辉封顶竞得，实际地价4991元/㎡，新房以上限均价14600元/㎡销售，预期利润率15.88%。

而本地块即使以底价成交，新房以13000元/㎡的上限价格销售，预期利润率也仅11.75%。

考虑到目前行情较去年底较热，那么若预期销售利润率参照萧山南部最近成交的德信所前地块计算（6.95%），则对应名义楼面价为4921元/㎡，溢价率为17.17%。

好地研究院认为，河上非摇号热门板块，起始楼面价偏高，将影响房企参与热情；同时，新房价格低，利润空间小。

预计预期销售利润率将高于上月底所前地块，对应溢价率或不超过17%。当然，溢价率走高，即使达到上限，仍有3.5%左右的预期销售利润率，这就需要看房企实际的拿地需求和竞争烈度了。

3、谁将出手？

此前加预期拿地的华景川，最有望出手，逻辑来讲与保利近期补仓新街板块是一样的。另外，上半年拿地较少的房企，有较大的压力，也可能会积极出手 。 

附：地块指标与测算分析

地块指标：

河上镇XSLP0602-17地块，出让面积27677㎡，容积率2.2，建筑面积60889㎡。其中，需配建面积为3045平方米的公租房。

地块起价25573万元，起始楼面价4200元/㎡，设上限价格33073万元，上限楼面价5432元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于11000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于12100元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2000元/平方米。

周边地价：

河上镇最近一次出让地块是在2018年3月9日，华景川集团有限公司以上限价格27000万元竞得萧政储出(2018)6号河上镇商住地，楼面价4761元/㎡，溢价率50%，竞配自持面积比例32%。位于此次出让地块北侧3公里处。

周边房价：

目前板块内在售项目仅华景川·云流名邸。洋房毛坯售价13200元/㎡，小高层毛坯12200元/㎡左右，两次开盘还是需要摇号的，中签率在30%左右。

测算：

若按照新房最高限价13000元/㎡（含装修2000元）销售，扣除车位利润后成本为12539元/㎡，预期销售利润率3.54%；

若预期销售利润率参照对标的萧山南部最近出让的所前地块计算（6.95%），则对应名义楼面价为4921元/㎡，溢价率为17.17%。