核心提要:
一、住宅库存超万套,板块竞争环境激烈
二、溢价率在70%左右,也可能超预期
好地网6月14日讯(研究员 徐悦) 明天(6月15日),铜山区大学路板块出让1宗宅地,土地面积166603㎡,约250亩,容积率2.2,计容建筑面积36.65万㎡,地块起始总价101120万元,起始楼面价2759元/㎡。
地块指标
地块位置图(数据来源:好地大数据)
2020年铜山区推地节奏放缓,本次出让的大学路板块后周窝村地块是铜山城区(不含乡镇)今年出让的第4宗涉宅用地。
一、住宅库存超万套,板块竞争环境激烈
2019年,大学路板块是铜山区乃至徐州市区宅地供应量最大的板块,共计出让6宗涉宅用地,出让面积共计1380亩,计容建筑面积203万㎡,其中住宅部分计容建筑面积164万㎡,且6宗地块主要集中在珠江路两侧,6宗地块距后周窝村地块直线距离均不超过1km。
后周窝村地块周边在售及待售项目有5个,在售项目美的天誉精装高层13000元/㎡,中骏汇景城毛坯高层10800元/㎡。
地块周边项目分布(数据来源:好地大数据)
地块周边5个项目住宅总套数超1.4万套,潜在库存套数约1.2万套。本次出让的后周窝村地块建筑体量36.7万方,若以套均120㎡/套计项目住宅体量超3000套,未来6个项目(含后周窝村地块)将有超过1.5万套住宅供应。
从板块住宅流速看,大学路板块2019年住宅月均去化285套,以2019年板块月度去化速度计,则地块周边5个项目潜在库存(12333套)去化周期超40个月。从板块典型项目看,中骏汇景城于2019年10月25日首开,月均去化约205套;美的天誉于5月底首开,720套房源当天售罄,但美的天誉项目自拿地到首开时间较长(15个月),蓄客期相对较长。
后周窝村地块周边住宅项目多,体量大,且产品均以高层、洋房为主,产品同质化严重,随着未来银城青雲府、浅山风华等项目陆续入市,下半年大学路板块项目间竞争将更加激烈。
地块周边项目存量情况(截止6月14日)
(根据项目规划及徐州房地产信息网数据整理)
二、溢价率在70%左右,也可能超预期
2019年大学路板块出让6宗涉宅用地,楼面地价在2400-4972元/㎡,最高楼面地价为玫瑰大道北侧地块(案名:浅山风华),楼面地价4972元/㎡,但地块容积率1.5,地块对比性不强。
美的天誉项目地块计容楼面价2425元/㎡,但商办部分高达26万方,地块住宅部门实际楼面地价在4000元/㎡左右,若以4000元/㎡作后周窝村地块参考标的,此时后周窝村地块溢价率为45%。
目前大学路板块精装高层限价13000元/㎡,当地价达到4000元/㎡时地块仍有较大的利润空间,所以,不排除房企给出更高的溢价,最终溢价率超过50%甚至更高。
地块周边美的天誉、中骏汇景城、金地商置珠江路南项目体量均超过40万方,当项目陆续入市房源充足供应后,精装高层1.3万元/㎡价格能否实现快速去化面临不确定性,房企在此价格上加预期拿地面临风险。
若以1.3万元/㎡作为地块预期售价,以8个点利润率测算,则地块楼面地价为4800元/㎡,此时溢价率74%,该溢价率可看作是兼顾项目去化及利润的溢价率上限。不过,鉴于目前市场的热度,最后成交价也可能超过这个上限。
地块周边成交地块(数据来源:好地大数据)