6.15徐州土拍前瞻:板块库存超万套,大学路250亩宅地竞争会激烈吗?

核心提要:

一、住宅库存超万套,板块竞争环境激烈

二、溢价率在70%左右,也可能超预期

好地网614日讯(研究员 徐悦) 明天(615日),铜山区大学路板块出让1宗宅地,土地面积166603㎡,约250亩,容积率2.2,计容建筑面积36.65万㎡,地块起始总价101120万元,起始楼面价2759/㎡。

地块指标

地块位置图(数据来源:好地大数据)

2020年铜山区推地节奏放缓,本次出让的大学路板块后周窝村地块是铜山城区(不含乡镇)今年出让的第4宗涉宅用地。

一、住宅库存超万套,板块竞争环境激烈

2019年,大学路板块是铜山区乃至徐州市区宅地供应量最大的板块,共计出让6宗涉宅用地,出让面积共计1380亩,计容建筑面积203万㎡,其中住宅部分计容建筑面积164万㎡,且6宗地块主要集中在珠江路两侧,6宗地块距后周窝村地块直线距离均不超过1km。

后周窝村地块周边在售及待售项目有5个,在售项目美的天誉精装高层13000元/㎡,中骏汇景城毛坯高层10800元/㎡。

 

地块周边项目分布(数据来源:好地大数据)

地块周边5个项目住宅总套数超1.4万套,潜在库存套数约1.2万套。本次出让的后周窝村地块建筑体量36.7万方,若以套均120㎡/套计项目住宅体量超3000套,未来6个项目(含后周窝村地块)将有超过1.5万套住宅供应。

从板块住宅流速看,大学路板块2019年住宅月均去化285套,以2019年板块月度去化速度计,则地块周边5个项目潜在库存(12333套)去化周期超40个月。从板块典型项目看,中骏汇景城于2019年10月25日首开,月均去化约205套;美的天誉于5月底首开,720套房源当天售罄,但美的天誉项目自拿地到首开时间较长(15个月),蓄客期相对较长。

后周窝村地块周边住宅项目多,体量大,且产品均以高层、洋房为主,产品同质化严重,随着未来银城青雲府、浅山风华等项目陆续入市,下半年大学路板块项目间竞争将更加激烈。

地块周边项目存量情况(截止6月14日)

(根据项目规划及徐州房地产信息网数据整理)

二、溢价率在70%左右,也可能超预期

2019年大学路板块出让6宗涉宅用地,楼面地价在2400-4972/㎡,最高楼面地价为玫瑰大道北侧地块(案名:浅山风华),楼面地价4972/㎡,但地块容积率1.5,地块对比性不强。

美的天誉项目地块计容楼面价2425元/㎡,但商办部分高达26万方,地块住宅部门实际楼面地价在4000/㎡左右,若以4000/㎡作后周窝村地块参考标的,此时后周窝村地块溢价率为45%

目前大学路板块精装高层限价13000元/㎡,当地价达到4000/㎡时地块仍有较大的利润空间,所以,不排除房企给出更高的溢价,最终溢价率超过50%甚至更高。

地块周边美的天誉、中骏汇景城、金地商置珠江路南项目体量均超过40万方,当项目陆续入市房源充足供应后,精装高层1.3万元/㎡价格能否实现快速去化面临不确定性,房企在此价格上加预期拿地面临风险。

若以1.3万元/㎡作为地块预期售价,以8个点利润率测算,则地块楼面地价为4800元/㎡,此时溢价率74%,该溢价率可看作是兼顾项目去化及利润的溢价率上限。不过,鉴于目前市场的热度,最后成交价也可能超过这个上限。

 

地块周边成交地块(数据来源:好地大数据)

 


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