核心提要：

一、住宅库存超万套，板块竞争环境激烈

二、溢价率在70%左右，也可能超预期

好地网6月14日讯（研究员 徐悦） 明天（6月15日），铜山区大学路板块出让1宗宅地，土地面积166603㎡，约250亩，容积率2.2，计容建筑面积36.65万㎡，地块起始总价101120万元，起始楼面价2759元/㎡。

地块指标

地块位置图（数据来源：好地大数据）

2020年铜山区推地节奏放缓，本次出让的大学路板块后周窝村地块是铜山城区（不含乡镇）今年出让的第4宗涉宅用地。

一、住宅库存超万套，板块竞争环境激烈

2019年，大学路板块是铜山区乃至徐州市区宅地供应量最大的板块，共计出让6宗涉宅用地，出让面积共计1380亩，计容建筑面积203万㎡，其中住宅部分计容建筑面积164万㎡，且6宗地块主要集中在珠江路两侧，6宗地块距后周窝村地块直线距离均不超过1km。

后周窝村地块周边在售及待售项目有5个，在售项目美的天誉精装高层13000元/㎡，中骏汇景城毛坯高层10800元/㎡。

地块周边项目分布（数据来源：好地大数据）

地块周边5个项目住宅总套数超1.4万套，潜在库存套数约1.2万套。本次出让的后周窝村地块建筑体量36.7万方，若以套均120㎡/套计项目住宅体量超3000套，未来6个项目（含后周窝村地块）将有超过1.5万套住宅供应。

从板块住宅流速看，大学路板块2019年住宅月均去化285套，以2019年板块月度去化速度计，则地块周边5个项目潜在库存（12333套）去化周期超40个月。从板块典型项目看，中骏汇景城于2019年10月25日首开，月均去化约205套；美的天誉于5月底首开，720套房源当天售罄，但美的天誉项目自拿地到首开时间较长（15个月），蓄客期相对较长。

后周窝村地块周边住宅项目多，体量大，且产品均以高层、洋房为主，产品同质化严重，随着未来银城青雲府、浅山风华等项目陆续入市，下半年大学路板块项目间竞争将更加激烈。

地块周边项目存量情况（截止6月14日）

（根据项目规划及徐州房地产信息网数据整理）

二、溢价率在70%左右，也可能超预期

2019年大学路板块出让6宗涉宅用地，楼面地价在2400-4972元/㎡，最高楼面地价为玫瑰大道北侧地块（案名：浅山风华），楼面地价4972元/㎡，但地块容积率1.5，地块对比性不强。

美的天誉项目地块计容楼面价2425元/㎡，但商办部分高达26万方，地块住宅部门实际楼面地价在4000元/㎡左右，若以4000元/㎡作后周窝村地块参考标的，此时后周窝村地块溢价率为45%。

目前大学路板块精装高层限价13000元/㎡，当地价达到4000元/㎡时地块仍有较大的利润空间，所以，不排除房企给出更高的溢价，最终溢价率超过50%甚至更高。

地块周边美的天誉、中骏汇景城、金地商置珠江路南项目体量均超过40万方，当项目陆续入市房源充足供应后，精装高层1.3万元/㎡价格能否实现快速去化面临不确定性，房企在此价格上加预期拿地面临风险。

若以1.3万元/㎡作为地块预期售价，以8个点利润率测算，则地块楼面地价为4800元/㎡，此时溢价率74%，该溢价率可看作是兼顾项目去化及利润的溢价率上限。不过，鉴于目前市场的热度，最后成交价也可能超过这个上限。

地块周边成交地块（数据来源：好地大数据）