好地网6月12日消息（研究员 寿梦治）今天（6月12日），绍兴越城区东光地块成功出让，最终经过288轮竞价，由融创以溢价25.42%成功摘牌，成交总价38.38亿元，楼面价12263元/㎡。

该宗地块总体量31.3万方，其中住宅部分达26.5万方，商业可售部分1.2万方，整盘可售货值将在60亿以上。

据悉，该宗地块共吸引了5家单位报名，分别是融信、保利、融创、金辉和恒大。

以下是融创地块的具体情况：

地块面积229.25亩，容积率1.99-2.05，项目建筑面积31.3万方，需自持3.56万方集中商业，可售商业1.2万方，地块出让总起价30.6亿元，楼面起价9776.98元/平米。

地块成交情况

地块位置图

一、融创需通过产品力提升溢价

分析项目的构成，好地研究院认为，融创以今天的地价成本拿地，需要用产品力换利润空间。

一是住宅部分需通过产品提升溢价。

该宗地块由四宗地块组成，其中B、C、D三地地块限高多在30-50米，主要产品预计在10-16层之间的高层，这部分住宅面积达到23.89万㎡；

A地块住宅限高18-33米（6-11层的洋房（或叠加）和小高层），这部分面积为2.64万㎡。

目前区域内小高层（8-10层）价格精装售价约22800元/㎡，高层(16层)精装21500元/㎡左右，若高层（16层）与小高层（8-10层）之间为7：3(6层叠加比例较小暂不计算)，则整盘住宅价格在精装21900元/㎡左右。

地块容积率和限高要求表

地块名义地块12263元/㎡，实际成交地价13838元/㎡（自持商业0地价），建安成本按4500元/㎡，装修成本按2000元/㎡，，则住宅部分的利润空间非常小。

注：项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润。（车位售价按照25万/个计算）

二是商业部分所带来的压力

根据项目要求，地块需要配建4.76万方商业和幼儿园，其中3.56万方自持商业至少沉淀资金1.78亿元（0地价，建安按5000元/平方计算）。

面对这两方面的挑战，好地研究院分析认为：

1.在住宅方面，融创有比较强的产品力和品牌力，通过做好产品来提高售价，这并非难事。

在板块内融创已开发过越州府项目，为7-9层小高层、叠墅、排屋等高端改善产品，已经较为了解区域客户喜好，此次拿地是深耕补仓，也是看好绍兴市场的表现；

在绍兴，融创的产品主要面向改善客户，通过越州府、镜湖绍兴壹号院两个项目积累了良好口碑。

此外，该宗地块地段优越，30余万方大盘，自带4.76万方商业，将打造成老城区高端改善大盘，会是周边居民以旧换新提高居住品质的楼盘首选。另周边3km内楼盘基本售罄，无直接竞品，上市压力小。

2.对于持有商业部分的难题，据了解，融创将引进合作伙伴，一同来建设打造，对绍兴商业商务市场也充满了信心。

二、深耕绍兴，融创投资动作频频

融创对绍兴市场看好，持续深耕绍兴。

据好地大数据，融创是较早进驻绍兴的企业。早在2016年9月，融创进入绍兴市场，开发打造了融创越州府已售罄。

之后，融创与苏宁置业（2017年9月拿地）合作融创绍兴壹号院，基本售罄。

此外，与武汉地产合作开发两宗地，项目为武地融创滨湖湾和奥璟园，目前武地融创滨湖湾在售，住宅库存21.6万方（高层、小高层），奥璟园未售住宅库存27.4万方。

除了传统房地产开发，融创文旅板块也已经进驻绍兴，今年4月份，绍兴市越城区政府与北京融创控股集团有限公司、深融文旅投资(深圳)有限公司就绍兴黄酒小镇开发建设项目签订战略协议。

绍兴黄酒小镇将围绕花雕里、越红里、溇台里三大板块，打造面积约1.5平方公里的核心区，预计投资额达250亿元。