核心提要：
一、地块简评：宜打造老城区超大改善楼盘
二、新房售价预测：按周边房价对比，8-10层小高层精装22800元/㎡，16层高层精装21500元/㎡
三、地价测算：溢价率高于12%
好地网6月11日消息（研究员 寿梦治）6.12（明天），绍兴越城区东光地块将出让，总建筑面积31.3万方，起价30.6亿元，起始楼面价9777元/㎡。
地块指标
地块航拍图（来源：好地大数据）
此前，6月9日绍兴本地房企金昌以总价32.84亿元、楼面价19737元/平方米从16家房企中突围，竞得总建面16.6万方的柯桥区R-40地块，溢价率51.76%，成为柯桥区楼面地价新高，金昌此举是加预期拿地。
此次出让的地块总价同样在30亿以上，最终的成交结果会是如何？
一、地块简评：宜打造老城区超大改善楼盘
地块处于越城区成熟地段，与绍兴银泰城相距2km，与鲁迅故居、会稽山风景区距离都在2.2km左右，跟绍兴地铁一号线城南大道站（在建）相距1.5km。
本地块地上总建筑31.3万方，大盘标准，自带4.76万方商业，将打造成老城区高端改善大盘，会是周边居民以旧换新提高居住品质的楼盘首选。
地块各业态组成
柯桥R-40地块建设用地线图
二、按周边房价对比，8-10层小高层精装22800元/㎡，16层高层精装21500元/㎡
根据规划条件要求，本项目住宅绝大部分限高多在30-50米，将不会有联排低密产品，主要产品10-16层之间，这部分住宅面积达到23.89万㎡；
少部分住宅限高18-33米（6-11层），能够实现产品创新溢价，这部分面积为2.64万㎡。
总体来看，本地块的住宅还是以高层(16层内）为主，少部分10层小高层，较少的6层洋房或叠加。
各个地块指标情况
那么，该地块的小高层、高层价格能有多少售价预期呢？
首先看来同板块的售价情况：
与本地块最近的项目是北边仅500m的恒大珺睿府，为18-19层的高层，最新精装均价18000元/㎡。现只有余盘，即将售罄；
融创越州府在今年5月已售罄，小高层(7-9层)毛坯均价18800元/㎡，叠排（4层）毛坯27516元/㎡；
再看相距较远板块楼盘：
城南，相距2.5km的大家映江南，高层（16-18层）均价17066元/㎡，2018年10月首开，已售96.4%，即将售罄。
城西，开盘时间最近的两个盘与本宗地相距4km左右，分别是：融信招商兴望2020年5月27日开盘，供应110套小高层（11层），已售67%，精装均价18504元/㎡；中梁隐山府2020年5月29日开盘，高层（17层）精装均价19362元/㎡，小高层（11层）精装均价19383元/㎡，已售80%。
地块与周边项目位置
与以上项目对比，本宗地从区位、配套及景观资源上来看，与北侧的融创越州府相当，参考性更强。
同时周边3km内楼盘基本售罄，华颐和大家拿地容积率在1.1-1.15，以低密产品为主，与本宗地的产品类型错开，竞争关系不明显，另本宗地块位置更优，因此本宗地有成为市区稀缺改善盘的潜质。
价格测算：
融创越州府小高层(7-9层)毛肧均价18800元/㎡，如本宗地加上精装4000元/㎡销售，则预计小高层（8-10层）价格为精装22800元/㎡，16层高层比小高层(7-9层)低一点，预计精装21500元/㎡左右，能快速去化。
三、地价测算：溢价率高于12%
这宗商住地块可分为三部分来分析——
1、商业部分
该地块由5个子地块组成，其中E地块中的3.56万方的集中商业，不得分割销售，按零地价计算，建安成本5000元/方按计算，将沉淀资金1.78亿元；
ABCD地块中有1.2万方配套商业（可售，地价与住宅相同），可以分割销售，参考恒大珺睿府沿街商铺24500元/方测算，货值大概是2.94个亿，能覆盖大部分商业成本。
2、住宅部分
小高层（8-10层）的价格按照精装22800元/㎡，高层(16层)精装按照21500元/㎡左右，若高层（16层）与小高层（8-10层）之间为7：3(6层洋房或叠加比例较小暂不计算)，则整盘住宅价格在精装21900元/㎡左右。
如按实际起拍地价11032元/㎡（自持商业0地价），建安成本4500元/㎡，装修成本2000元/㎡，车位按25万/个计算，住宅利润率为10%左右。
如住宅部分按5%利润率计算，实际地价为12400元/㎡，溢价率为12%左右。
如住宅部分按0利润率计算，实际地价为13800元/㎡，溢价率为25%左右。
3、无偿移交部分，增加建造成本
①地块内规划镜湖路路段、一号支路路段、二号支路、三号支路作为城市公共道路，道路总面积21385.5㎡。由地块业主按自然资源和规划部门审批的方案出资建设，建成后无偿移交相关主管部门。
②B区块东北角沿规划一号支路需配置用地面积不少于6010㎡的12班幼儿园一处，建成后无偿移交相关主管部门。
③配建建筑面积不少于950㎡的社区配套用房；配建建筑面积不少于950㎡的居家养老服务用房；配建两处总建筑面积不少于2000㎡的物业管理用房；以及按标准配建体育设施和市政设施。
好地研究院认为，影响最终溢价预期的关键，有以下几个关键因素：
①对3.56万集中商业以及1.2万可售商业估值，各家不同；
②地块货值大，属性较优质，房企未来对房价预期有多大，并时间换价格；
③开发商对产品打造能力，可通过产品创新、提高精装标准增加利润。
从目前土拍热情来看及与镜湖新区的价格差，开发商加预期可能性较大，即通过后期价格预期提高来提升利润，所以本宗地溢价较大概率高于12%（对应5%左右的预期利润率）。
附：
1、项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润。
2、板块内周边近期是有两宗涉宅用地成交，分别是：
2020年5月21日华颐以楼面价12627元/㎡竞得的越城区KJS-05-02商住地块，容积率1.1，限高20米，住宅总建面7.6万方的低密楼盘；
以及2019年7月4日大家房产以楼面价11970元/㎡竞得的越城区YC-21-02商住地块，容积率1.15，住宅总建面14.9万方的低密楼盘。
该两宗成交地块与本宗地的产品形式错开，竞争关系不明显。