好地网6月15日消息（研究员 徐路加）明天（6.16），杭州主城区将有5宗地块出让，包含有2宗涉宅地，2宗商地，1宗租赁用地，总起价达到74.4亿元。

其中，上城区望江单元的两宗地块位于浙江省首批未来社区试点项目——始版桥社区实施单元范围内。

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

对于上城区始版桥未来社区地块和拱墅区铁路北站单元地块，好地研究院预测：

1、上城区始版桥未来社区商住地块，溢价率或将超过9%；

2、拱墅区铁路北站单元地块，目前报价已经封顶。

一、上城区始版桥社区商住地块，溢价率或超过9% 

首先来了解下始版桥未来社区——

始版桥未来社区是浙江省首批24个试点项目之一，也是唯一的省长联系点项目，占据杭州望江新城核心地段。

根据实施方案，社区实施单元面积23公顷（约345亩），规划地上建筑面积70万方，地下建筑面积40万方。

明天的两宗地块是该社区实施单元内唯一公开出让的地块。其他地块将设置为安置房、娃哈哈总部、人才公寓等用地及“三化九场景”部分落实，均由做地单位及娃哈哈集团自主建设。

1、出让地块情况

本次始板桥未来社区出让地块包括一宗商住地和一宗商地。

商住地块核心指标：地块包含望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块两个子地块。总出让面积43652㎡，容积率4.88，地上建筑面积21.3万方，住宅建筑面积73480㎡，占比仅34.5%；商业面积13.94万方，其中包含41760㎡由受让人自持。

地块起始楼面价23938元/㎡，新房限价69800元/㎡。

商业地块核心指标：出让面积8463㎡（12.69亩），容积率5.0，建筑面积42315㎡。其中包含地上建筑面积21250㎡，10年内不得转让，10年后可分层转让；其余建筑面积在通过用地复核验收后可以分层转让。

实施单元用地

地块指标表

总体对于计容面积的业态分解为：可售商品住宅面积73480㎡，自持商业面积41760㎡，自持10年后可分层转让商业面积21250㎡，可售商业面积117495㎡。

本次未来社区地块有以下看点：

①地块属浙江省首批未来社区试点项目，始版桥社区还是省长联系点，将成为浙江省未来社区标杆；

②出让地块实际涉及未来社区三化九场景的要求较少，仅包括有建设1200㎡的体育用房、立体绿化等，总体还是以商业和住宅性质为主。未来社区实施范围内要求的安置房、邻里中心、人才公寓等部分不包含在本次出让地块内。

③新房限价还是69800元/㎡，与目前板块内在售项目一致，预计将快速去化。周边这个价格的项目如融创滨江·杭源御潮府等，中签率仅个位数，本次住宅部分还将有立体绿化配置，产品将更具竞争力。

④考虑到未来社区建设的整体性，本次商住地和商地或将由同一房企竞得，两宗地块起价已高达56.68亿元，加上总体以商业为主，又有销售和自持的诸多限制，将考验房企的资金实力和商业运营能力。

2、商住地块，溢价率或将超过9%

对于本次商住地块，住宅部分面积73480㎡，可售商业面积96431㎡，自持商业面积41760㎡，体育中心1200㎡。

若将自持商业部分和体育中心地价以零计算，可售商业地价参照东侧1.2公里，去年4月2日成交的金地商置地块（成交楼面价16089元/㎡），住宅部分起始楼面价为48233元/㎡。

考虑到住宅部分预计将快速销售，若取预期销售利润率5.26%（今年杭州市区宅地平均值），对应住宅部分楼面价为54332元/㎡。不考虑商业部分溢价，此时溢价率为8.79%。

而由于地块属于杭州最核心的区域，自持商业地价仍有相当价值，最终溢价率或将超过9%。

地块位置图

好地研究院认为，鉴于地块属于未来社区的特殊性，从定位来讲非简单的房地产项目，更偏向于城市运营。以本次出让商住地为例，住宅部分占比仅34.5%，利润的实现主要以商业的运营和销售为主。

最终的溢价率将取决于商业部分的价值判定。

3、谁将的出手？

能有这样实力和追求的房企并不多，融创、世茂、滨江等或将出手。

二、拱墅区铁路北站单元地块，溢价率已经封顶

地块核心指标：地块为纯宅地，建筑面积6.89万方，容积率2.5，限高24-75米，其中需配建10%公租房（6889㎡）。

起始楼面价17469元/㎡，新房限价36000元/㎡（含装修4000元）。

截止今天（6月15日）晚上，浙江省土拍网站最新出价记录显示，该地块挂牌期间第二轮报价直接封顶，上限楼面价22695元/㎡。接下来将进入竞配自持面积比例。

最新报价情况（截止6月15日晚上21点）

铁路北站单元内，今年4月28日已出让有一宗宅地，距离本次地块仅400米，由星创以封顶并自持3%竞得，成交楼面价22553元/㎡。

星创地块与本次地块指标对比

周边地块（来源：好地大数据）

若参考星创地块实际地价26244元/㎡，本地块名义楼面价为23220元/㎡，对应溢价率为32.92%，超过上限溢价率，进入自持阶段。而当前的上限报价，对应预期销售利润率为2.79%。

好地研究院认为，本次地块与星创地块对比，属性基本接近，新房限价也一致。近两个月来，整体市场热度总体没有较大变化。而且地块已经封顶，接下来就是看自持面积比例会否超过星创地块（3%）。

本次地块有较多房企参与，如滨江、保利等，星创基于板块深耕需求，或将继续出手。

最终谁将竞得，请关注好地网明日土拍直播。

附：望江单元商住地和铁路北站宅地指标说明

杭政储出[2020]35号望江单元商住地

望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块，东至规划凯旋路、规划莫邪塘路，南至规划绿化、规划始版桥路，西至规划始版桥路直街，北至规划绿化、规划凯旋路。规划为住宅兼商业服务业设施用地、商业商务用地。

地块出让面积43652㎡，地上出让建筑面积212871㎡，地下出让建筑面积5000㎡。

其中，望江单元SC0402-R21/B-05地块用地面积27215㎡，容积率≤4.5，建筑面积122467.5㎡，住宅和商业建筑面积比例为6:4；

望江单元SC0402-B1/B2-11地块为商业商务用地，用地面积16437㎡，容积率≤5.5，建筑面积90403.5㎡。其中地上4.176万平方米建筑面积由受让人自持，自持年限40年。

SC0402-G1-41地块地表及地下4米以上不纳入出让范围，由受让人有偿代建；地下4米以下为出让范围，用于建设出让地块需配建的机动车位，地下建筑面积5000平方米，地下二、三层各2500平方米。

地块勘测定界图

地块起价509564万元，起始楼面价23938元/㎡，设上限价格661564万元，上限楼面价31078元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。

周边土地市场：地块北侧，2019年7月30日，港资企业新世界以总价979187万元竞得杭政储出[2019]41号上城区望江单元SC0402-R21/B-02、03、04地块，SC0402-B1/B2-13地块等地块，楼面价24860元/㎡，溢价率3.93%。该地块限商品房毛坯最高均价63800元/㎡，毛坯最高单价70180元/㎡，装修标准6000元/㎡。

地块南侧300米处，2019年4月16日，滨江集团以总价520317万元竞的杭政储出[2019]12号望江单元SC0402-R21-08地块，成交楼面价45325元/㎡，溢价率29.98%。竞配自持面积比例22%。项目案名滨江·御潮府，尚未开盘。

周边新房市场：地块南侧的滨江金地·御品项目，于2019年6月14日首开，共计领出3次预售证，高层精装售价为6.98万元/㎡，目前已售罄。

杭政储出[2020]38号铁路北站单元宅地

地块东至规划神龙路，南至杭州市皋亭村经济合作社，西至科园路，北至长滨街。规划为住宅（设配套公建）用地。

地块出让面积27555㎡，容积率2.5，建筑面积68887.5㎡。其中，不少于6888.75平方米作为配建公共租赁住房。

地块起价120340万元，起始楼面价17469元/㎡，设上限价格156340万元，上限楼面价22695元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于32000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于35200元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。

周边土地市场：地块所在的铁路北站单元今年4月28日刚出让1宗宅地，星创置业以上限价格167375万元竞得杭政储出[2020]19号铁路北站单元GS1104-01-1地块，楼面价22553元/㎡，溢价率29.37%，竞配自持3%。

该项目未来所建商品住房销售限价与此次挂牌地块持平。

周边新房市场：地块北侧的桃源单元内，距离地块1公里处，融创金成·臻蓝府在售，最近一次开盘时间是2019年10月22日，高层毛坯预售证均价27196元/㎡，洋房毛坯价格31411元/㎡。摇号中签率8.79%。

地块西侧杭钢板块内，融创首创运河·天阅运河源在售，最近一次开盘时间为2020年4月21日，高层精准备案均价38000元/㎡。

地块南侧距离最近的在售项目为金茂首开国樾，位于拱宸桥板块，2019年11月26日高层精装备案价48600元/㎡，无需摇号。