好地网6月15日消息（研究员 徐路加）今天（6.15），萧山南部河上镇宅地出让，经过17轮报价，由本土房企华景川封顶并自持2%竞得，成交楼面价5432元/㎡。

地块成交情况

周边在售项目（来源：好地大数据）

今天热度超乎寻常，远远高出本网预期的溢价率（昨天预期为17%），预期销售利润率仅3.24%。

那么是华景川基于怎样的拿地逻辑呢？

一、地块预期利润空间小，或基于板块补仓的需求

竞得房企华景川，在河上板块内已有项目，位于本次地块北侧3公里，在售案名华景川·云流名邸。该项目可售住宅预期利润率3.24%（利润1426万元），而自持部分面积占比32%，至少要沉淀资金1.34亿元。

本次地块，可售部分预期销售利润率也为3.24%，预期利润2387万元，自持部分沉淀资金878万元，仅能实现的净利润1500万左右。

可见，基于摊薄成本的考虑，这个项目利润能回补到上一个项目的空间较小，更多还是以板块补仓的需求。对于已经在板块内有项目在售的华景川，建设成本和营销成本也能适当降低。

地块航拍（来源：好地大数据）

二、极限利润拿地，或有较大风险

据好地研究院测算，本次地块单位面积预期销售利润仅421元/㎡，考虑到销售端能否快速去化有待检验，这个利润已处于极低水平。

以杭州市区范围内统计，限房价以来，宅地新房的平均预期利润在1807元/㎡。

本次地块，预期销售利润仅421元/㎡，是杭州市区限房价以来第四低的，仅高于金成未来科技城项目（173元/㎡）、万科良渚新城项目（138元/㎡）和金地戴村项目（123元/㎡）。

我们再来看下今年出让宅地中，新房限价同样处于15000元/㎡以下的成交情况：

①今年2月3日，廣大國際竞得的大江东临江片区地块，实际地价6921元/㎡，以新房限价14600元/㎡销售，预期利润率6.37%，即930元/㎡；

②今年4月24日，三江房产&百合集团竞得的富阳场口地块，实际地价3562元/㎡，以新房限价12000元/㎡，预期利润率13.38%，即1606元/㎡。

同样去年年底成交的旭辉萧山浦阳地块，新房限价14600元/㎡，虽然也达到自持，预期利润有2318元/㎡。

地块位置分布（来源：好地大数据）

可见，杭州土地市场较热下，新房上限价格被锁定，项目虽然是薄利，但是从成本控制或是抗风险考虑，即使是低价项目，至少还是需要1000元/㎡以上的预期利润空间预留。

临近年中，房企的拿地饥渴度还是不减，对于有较大补仓压力的房企，极限利润拿地也是无奈之举，但这样的项目，对于成本控制和项目运转有很高的要求，风险较大。