好地网6月10日消息（研究员 孙航海）明天（6月11日），温州滨江商务区板块出让1宗商住地。
地块位于江滨路与杨府山路交叉口西南侧，出让建筑面积约13万方，起价24亿元，起始楼面价18269元/㎡。地块设上限价360000万元，上限楼面价27403元/㎡，达上限竞报人才住房面积，最高竞报面积为130200㎡。
出让地块指标
地块位置和周边交通交通图（来源：好地大数据）
地块位于温州市滨江商务区的核心地段，靠近中央绿轴区板块。
区域交通便利，府东路、江滨东路、杨府山路、在建黎明东路延伸段等城市主干道，路网较为成熟；另外未来江滨路规划建造地铁M2线，罗湾锦苑站就位于地块西侧，出行便捷。
地块3公里范围内有在建岠江小学、温州市鹿城实验中学、鹿城区实验小学、温州市第二十二中学等学校，教育资源质量较优；距离温州中西医结合医院1.9公里。
地块北侧便是时代滨江和华润综合体（在建），虽然没有一线江景资源，不过地块南向靠近杨府山，居住环境比较优越。
一、地块指标说明
该地块土地用途为住宅兼容商业、餐饮用地，划拨土地为教育用地。
总用地面积48728.55㎡，其中划拨教育用地面积6010㎡，出让面积42718.55㎡，容积率3.1，地上计容总建筑面积136441㎡（其中各兼容功能的面积40932㎡），划拨幼儿园幼儿园建筑面积5070㎡，建筑限高80米（住宅≥24米）。
此外，根据出让须知，该地块须按照《关于加快未来社区规划建设的实施意见》（温政办〔2019〕75号）执行，并按省市关于未来社区九大场景相关要求及《温州市人民政府办公室抄告单》（〔2020〕58号）要求布局未来社区相关场景。
地块内需配置未来创客厅1处建筑面积≥500平方米、养育托管点1处建筑面积≥500平方米，建成后无偿移交给市政府指定的国资企业，具体计容等要求根据市政府相关意见执行。
地块内需预留社区智慧服务平台接入端口，落实相关场景数字化服务模块内容、数据标准，预留的端口要与相关数字化服务模块内容和数据标准相匹配，其中：软件平台投入成本不超过1000万元、硬件接入设施成本不低于80元/平方米，相关要求需符合《浙江省未来社区试点创建评价指标体系》。地块最终规划设计方案须经温州市国土空间规划委员会审定。
地下空间利用要求：
地块结建的地下空间首先要确保和满足人防等公建配套设施建设的需要。地下空间部分需至少设置两层地下室，单层地下室建筑面积不得少于地块总用地面积的70%。
1、单列建筑面积指标的地下建筑。地下室、半地下室的建筑面积按建筑工程实际建筑面积计算，除作为车库及消防、人防等配套设备用房外，其余功能建筑面积另行单列建筑面积指标。
2、①非兼容地下机动车位。地块非兼容地下机动车位按规定另行缴纳地价款后取得土地使用权，可由竞得人销售或出租，地下一层非兼容机动车位楼面地价1074元/平方米，地下二层按537元/平方米执行，地下三层以下（含三层）免收出让金（不含市政基础设施配套费）。②地下空间不得用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途。③结建地下空间经核定单列建筑面积指标的，土地出让价款按平均成交楼面价在项目复核验收时结算收取。
3、地下空间地价款的具体缴纳方式。在项目复核验收时按规划核实确认的建筑面积结算地价款。建设单位确需申请预售的，可根据初步设计方案批复所示面积预收地价款。
二、地价测算
地块北侧一路之隔老港区一期、二期地块均被温州时代竞得，打造一线江景豪宅时代·滨江上品，近期高层（含装修）近期成交均价40735元/㎡。
此外，地块东侧1.76公里处，去年6月5日，碧桂园以上限价格21.94亿元竞得滨江商务区洪殿区D-06地块，楼面价23384元/㎡，溢价率29.9%，竞配保障房面积2400㎡。
打造项目碧桂园滨江壹号，于今年5月24日首开，开盘住宅套数271，目前截止目前已经去化80套，成交均价42962元/㎡，去化率30%。
商业售价方面，时代·滨江上品目前仅成交了1套商业用房，价格为53473元/㎡；碧桂园滨江壹号成交了5套，成交均价55206元/㎡。
虽然商业售价要高于住宅售价，但受市场需求影响，去化速率一般会低于住宅商品房。
地块周边成交地块、在售新房位置分布
地块内，划拨幼儿园和配建未来客厅、养育托管点成本按4000元/㎡计算：
地块上限价格对应实际地价为27800元/㎡，按照目前碧桂园滨江壹号成交均价销售（高层精装42962元/㎡，装修算4000元/㎡），扣除车位利润，成本为38119元/㎡，尚有利润率11.3%。
最终测算结果显示，即使拍到上限也还有较大的利润空间，而且商业部分售价还要高于住宅部分，利润还有提升空间，最终预计地块大概率封顶。竞拍保障房面积多少要看开发商预期。
地块位于滨江商务区核心地段，预计将吸引较多开发商关注，地块周边已有布局的房企就有温州时代、万科、碧桂园、华润等；还有中梁、国鸿等本地房企；以及想要进驻温州的中海、建发。