好地网6月10日消息（研究员 徐路加）明天（6.11），余杭未来科技城将出让一宗宅地，建筑面积5.93万方，起价11.86亿元。

地块指标

地块航拍（来源：好地大数据）

地块核心指标：地块总建筑面积59283㎡，容积率2.2，建筑密度不大于22%，住宅高度24-50米。需配建公租房5%（2964㎡）。

地块起始楼面价20000元/㎡，新房限价36100元/㎡（含装修4000元）。

好地研究院预测：本宗地块属于热门的未来科技城，地块属性优，预计竞争激烈，溢价率或在14-20%之间。

具体分析及预测如下： 

1、新房销售端：地块新房限价36100元/㎡，预计仍将热销

板块内新房价格及销售情况，可以重点参考富力中心和地铁万科·未来天空之城两个项目。高层精装售价34500元/㎡，摇号中签率在10%以下。

与上述两个项目比，

本次地块优势在于容积率低，南侧靠沿河公园，有更好的居住环境；劣势在配套方面，不像富力与万科的项目与地铁站点零距离，自带商业配套，本地块距离最近的地铁3号线文一西路站大概500米，虽然也算是地铁楼盘，但是距离稍逊。

本次地块上限销售均价36100元/㎡，较上述项目高层价格上涨了1600元/㎡。但与板块内二手房比，仍存在4000元/㎡以上的倒挂。

从整个未来科技城板块来看，具有较为明确的发展预期，目前东、西两侧的发展也更趋平衡。板块内库存低，市场活力足，以上限价格销售，预计仍将具有较强的认同度。

2、土地端：重点对标西侧中梁地块

地块西侧400米的中梁地块，实际地价为24256元/㎡。

与该地块相比，除了体量上的差异，在规划要求、地块属性上基本接近。

周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）

3、区域规划发展：北侧西站板块赋能

未来科技城板块本身能极高，北侧西站板块，不仅将作为杭州西部交通枢纽，“杭州云城”高规格打造将进一步为区域赋能，开发商或对地块价值看高一线。

4、地价预测：溢价率或在14-20%之间

若与中梁地块实际地价一致，本地块对应名义楼面价为22843元/㎡，溢价率为14.21%。

但中梁地块新房限价为34500元/㎡，本次地块为36100元/㎡，且预计能以上限价格较快速度去化。

若按照新房最高限价销售，达到上海中梁地块地价时，预期销售利润率6.21%，已超过今年杭州宅地平均预期销售利润率5.25%。

本宗地块属性优质，预计竞争激烈。可按照中梁地块预期销售利润率3.35%倒推，名义楼面价为24035元/㎡，对应溢价率20%左右。

而由于地块对于建筑外立面有较高要求，与普通住宅相比将增加建安成本，或将影响房企出价能力。最终溢价率或在14-20%之间。

5、谁将出手？

地块属性优质、体量中等，预计将吸引较多开发商关注，地块周边已有布局的房企就有阳光城、滨江、上海中梁、景瑞、绿城等；上半年拿地较少，或急于在杭州补仓的房企，这宗地块也是不错的标的。

附：地块指标与测算分析

地块指标：

余政储出【2020】17号杭州未来科技城134号地块，东至高桥畈路、南至高桥畈路、西至上仓路、北至爱橙街，出让面积26947㎡，容积率2.2，建筑面积59283.4㎡。其中，配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

地块起价118567万元，起始楼面价20000元/㎡；设上限价格153567万元，上限楼面价25904元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于32100元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于35310元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。

周边地价：

地块西侧500米处，今年1月17日，上海中梁以总价490154万元竞得余政储出〔2019〕66号未来科技城212号地块，楼面价22843元/㎡，溢价率14.21%。该地块须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

上海中梁地块未来限商品住房价格3.45万元/㎡（含装修3500元），低于此次出让地块限价3.61万元/㎡（含装修4000元）。

周边房价：

地块东北方向1.9公里处，杭州富力中心在售，最近一次领出预售证时间是今年3月13日，高层精装价格3.45万元/㎡。

测算：

若参照板块内，上海中梁1月17日竞得地块实际地价24256元/㎡倒推，地块名义地价22843元/㎡，此时溢价率14.2%。

若按照新房最高限价销售，扣除车位利润后成本为32692元/㎡，预期销售利润率6.21%；

若最终预期销售利润率与上海中梁的3.35%一致，则名义楼面价将达到24035元/㎡，溢价率为20.18%。

若拍到上限价格，对应实际地价为27478元/㎡，按新房上限价格销售为亏本状态。