好地网6月8日消息（研究员 寿梦治）明天（6.9），绍兴柯桥城区R-40地块将出让，总建筑面积16.64万方，起价21.64亿元，起始楼面价13005.67元/㎡。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、地块简评：柯桥核心发展区不可多得的湖景低密大盘

宗地位于大小板湖板块，柯桥城市核心发展区域，是成熟区柯桥老城区自然延伸，可享受成熟区商业、教育等优质配套；

根据规划条件，住宅容积率1.5-1.6，宗地分两个区域，限高不同：A区住宅建筑高度控制在10米-20米，B区住宅建筑高度控制在20米-36米。考虑限高和容积率，打造产品为联排、叠墅、小高层（12层）等低密产品。

地块周边水系环绕，南侧是柯岩风景区，预计将成为板块内不可多得的湖景低密大盘。

柯桥R-40地块建设用地线图

二、新房售价预测：小高层精装均价26200元/㎡，联排42000元/㎡，叠墅32000元/㎡。

根据规划条件要求，本项目容积率1.5-1.6，最高限高只有36米，只能做12层小高层，无法做高层，导致叠排、联排占地比不高，可规划面积比例不大，预计将以小高层占主导，小部分叠墅或联排，其中排屋比例更小。

那么，该地块的小高层、叠墅或联排能有多少售价预期呢？

首先看来同板块的高层售价情况：

与本地块最近的项目为东北方向的万科芳塔纳丽，目前柯桥地价最高的项目，1.4-1.6容积率，产品规划3幢高层、14幢叠墅。今年三月首开至今，供应两幢高层（18层），总建面2万方左右，已签约去化8成以上，高层全装修23500元/㎡，叠墅未售；

宝业大坂绿园规划21幢高层（16-17层），面积段 98-143 ㎡，精装均价23800元/㎡，去化速度快；

高层价格取板块内最高价格即23800元/方，根据万科公元2020小高层与高层系数比约1.1,预计小高层价格精装26200元/方左右。

区域内目前无联排在售，可参考柯岩景区（柯南）的楼盘，目前在售楼盘有碧桂园荣盛华府，位于本项目西北侧距离1.8km，容积率1.3。联排34000元/㎡，另高层17000元/㎡（简装），联排和高层系数比2.0；位置和配套不如本宗地块，因此本地块作为城市联排售价将高于碧桂园荣盛华府，但可取其联排和高层系数比2.0，综合考虑装修水平预计本项目联排价格42000元/㎡（毛坯）。

叠墅价格根据绍兴市场与高层系数比为1.3-1.4，取中间值1.35，预计叠墅价格为32000元/㎡（毛坯）。

地块位置图（来源：好地大数据）

三、地价测算：起价高，溢价率或在17%左右

若精装小高层部分按照26200元/㎡计算，叠墅部分按32000元/㎡（占比15%），整盘实现均价27100元/㎡，且预计具备快的去化速度。

若预期销售利润率以10%倒推，小高层建安成本4500元/㎡，装修成本按1500元/㎡，叠墅毛坯建安成本6000元/㎡，车位按20万/个计算，对应楼面价为15300元/㎡，对应住宅部分总地价25.45亿元，总体溢价率为17%左右。

按上述计算柯桥城区R-40地块的楼面价将高于2019年7月3月万科取得柯桥城区R-24地块，此宗地块容积率1.4-1.6，纯住宅，成交楼面价14754元/㎡。

如按联排和小高层排布计算，将获取更高利润，溢价率更高。

目前绍兴土地市场较热，另杭州土地市场竞争激烈，不少房企到绍兴土地市场寻找机会，加剧本宗地块拍卖热度，同时本宗地块作为柯桥核心区今年首宗地出让，不排除加预期或降低利润拿地。