好地网6月5日消息（研究员 徐路加）今天（6.5），温州龙湾富春未来社区地块出让。

新城以总价28.64亿元拿下，成交楼面价10873元/㎡，溢价率16.99%。

这是温州市出让的第二个未来社区地块，此前中铁建、雅戈尔分别竞得了鹿城区集新未来社区一、二期地块。

地块指标

周边成交地块（来源：好地大数据）

本次新城竞得未来社区地块，是目前出让的未来社区地块中溢价率第二高的，仅次于丽水莲都的大家地块（43.9%）。

为何竞争如此激烈？

好地产城讯解读如下——

一、龙湾富春社区怎么建?

龙湾富春社区，将探索浙南特色的未来社区发展模式，创建城市中心城区产城融合的双创社区典范。目标成为时尚生活标地，创智未来高地。

社区总规划面积185公顷，总开发量319万㎡，预计直接受益居民4378人，引才3064人。其中，实施单元面积22.79公顷，总建筑面积88.13万㎡。

从区域位置来看，该未来社区占据了重要位置，处于高新片区产业中心，毗邻温州行政管理中心，位于温州城市向东延伸的发展轴上。

项目区位图

交通配套上，东西向有机场大道、温州大道；南北向有文昌路；轨道交通富春江站、文昌路站紧邻未来社区，还将通过建设公交TOD实现无缝连接。

未来社区交通配套

二、出让地块有何要求

本次出让的地块为实施单元内靠南侧地块，总出让面积76485㎡，地上总建筑面积26.34万㎡。分为两个子地块(D-10、D-14)，另外，还需有偿代建C-16、D-06、C-13等地块内容，具体分解如下：

①可销售住宅：总建筑面积19.5万㎡；

②无偿移交九大场景建筑：总建筑面积22130㎡；

③有偿移交九大场景（菜市场）：建筑面积3000㎡；

④无偿移交人才用房：建筑面积21300㎡；

⑤可销售人才用房：建筑面积22000㎡；

⑥有偿代建安置房、学校等：总建筑面积38.67万㎡。

地块指标分解

各地块分布

三、新城为何势在必得

本次地块竞争激烈，好地产城讯认为或有以下几个原因：

1、项目以住宅为主，预期利润较好

本次出让地块，可销售的面积达到19.5万方，占总建筑面积的74%，是最主要的部分。若加上可售的人才住房2.2万方，总可售住宅面积达到21.7万方，占比82.4%。

目前周边在售的温州吾悦广场项目，去年9月首开以来，已成交16.23万方，高层精装售价28775元/㎡。

本宗地块，计算无偿建设部分成本，住宅（含可售人才房）部分实际地价为14200元/㎡。

若售价参照温州吾悦广场项目，计算车位利润后，住宅（含可售人才房）实际成本为24117元/㎡，预期销售利润率16.19%。

实际2.2万方的人才用房，需要折价销售，达不到上述预期利润。但纯住宅部分，利润仍将有9.08亿元。

当然，项目也存在一定成本控制风险，如安置房部分，政府以3850元/㎡要求代建，但实际可能有成本超出的风险，或将折损部分利润。

2、后期运营压力不大

区别于中铁建鹿城集新社区等项目，本次出让地块中没有商业商务、酒店的建设要求，将大幅降低房企的资金沉淀和运营压力。

另外，物业运营方面，后期由竞得者来负责，其中前两年将获得1000万/年的运营补贴；人才用房、安置房部分还可收取上限为1.5元/㎡的物业费，对于销售的住宅部分物业费，没有明确的价格限制。

3、新城的势在必得

值得注意的是今天的竞得者——新城，已在该社区内已布局多个项目。

在实施单元内，去年4月29日，新城以楼面价14508元/㎡竞得D-12地块；

在规划单元内，2018年12月26日，新城还以楼面价8097元/㎡竞得商住地，建设有吾悦广场，目前住宅项目已在售。两个项目住宅总可售面积已达到43.4万方。

在前期两个项目下加持下，新城有势在必得的心态，在一定利润率的保证下，都将果断出手，或也最终致溢价率走高。

项目实施单元鸟瞰图