核心提要：

一、地块简评：将成为城东板块标杆项目

二、新房售价预测：预计20350元/㎡左右

三、地价测算：溢价率或不超过26%

四、谁将出手？

好地网6月4日讯（研究员 吴俊凯）明天（6.5），绍兴越城区则水牌2号地块将出让，总建筑面积35.04万方，起价25.8亿元，起始楼面价7362元/㎡。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、地块简评：将成为城东板块标杆项目

地块处于绍兴城东板块北翼，处于袍江新区与镜湖新区的交汇处。城东板块南侧已开发基本成型，而地块所在的北侧区域仍有待开发，是接下来重点的开发区域。

根据规划条件分解，该地块商业部分面积将达到8.64万，占总体量的24.67%。

从地块定位来看，将成为城东板块的商业中心，更将辐射到周边板块，将成为城东板块的标杆项目。

地块各业态组成

二、新房售价预测：预计20350元/㎡左右

根据规划条件要求，本项目住宅部分限高多在30-60米，由于有限低要求，预计将不会有低密产品，将设置为高层项目（10-20层），这部分住宅面积达到238517㎡；

少部分住宅限高24-36米（8-12层），能够实现一部分的产品创新溢价，这部分面积为25460㎡。总体来看，本地块的住宅还是以高层为主。

那么，该地块的高层价格能有多少售价预期呢？

首先看来同板块的售价情况：

与本地块最近的项目为西北侧的恒大御景湾，为24-29层的高层，精装售价17500元/㎡。去年三月首开至今，一年时间，供应15万方，已签约去化11.8万方，去化率达到79%；

本块内南侧1.2公里的玺园、保利迪荡湖壹号项目，邻近迪荡湖，售价明显要高：

保利迪荡湖壹号洋房精装23200元/㎡左右，联排32000元/㎡，22万方的项目一年半时间基本清盘；

玺园售价更高，高层精装达到28000元/㎡，但是去化速度明显偏慢，去年年底供应的256套高层房源，仅去化了84套，去化率33%。

与以上项目对比，本项目从区位及景观资源上来看，南侧的两个在售项目明显具有优势。但本项目未来的商业及滨水商业街的配套也将给住宅产品生产较大溢价。

若取北侧恒大御景湾与南侧保利迪荡湖壹号洋房的均值，价格为20350元/㎡。

这个价格较北侧恒大项目高层售价高了2850元/㎡，但本地块60米的限高，较恒大项目24-29层的产品将有更高的得房率，并且在商业配套下，预计以这个价格销售仍将有较快的去化速度。

地块位置图（来源：好地大数据）

三、地价测算：溢价率或不超过26%

这宗商住地块可分为两部分来分析——

①商业部分

该地块由12个子地块组成，其中A地块中的6万方的集中商业综合体要求整体运营，不得分割销售；另外，CEGHIJ地块的商业至少也要在竣工5年后方可销售。

从监管协议要求来看，对应运营有较高要求，达不到要求将面临较大违约压力，或在一定程度上影响商业估值。

A地块6万方的综合体，明确了起始地价为1.43亿元，折合起始楼面价2383元/㎡；

CEGHIJ地块由于都为沿街商铺，且可以分割销售，预计将产生较大估值，以综合体的3倍楼面价计算，CEGHIJ地块楼面价计7149元/㎡，总价1.83亿元。

②住宅部分

若住宅部分按照20350元/㎡计算，且预计具备快的去化速度，若预期销售利润率以10%倒推，装修成本按1250元/㎡，车位按20万/个计算，预计住宅部分上限楼面价为11061元/㎡，对应住宅部分地价29.2亿元。

综合以上分析，若商业部分零溢价，住宅部分预期销售利润率为10%时，总地价为32.46亿元，对应总体溢价率为25.8%。

实际上，影响最终溢价预期的关键，在于商业部分的估值。虽然地块出让文件里对于集中商业有明确地价，但是由于要整体运营，6万方部分的价值各家开发商会有不同的估值，这部分投入至少要沉淀4个亿以上资金。

若最终溢价率大幅超过预期值，一方面体现房企对于商业部分的运营有较大信心，或也是对住宅部分的溢价有更多预期。

四、谁将出手？

本宗大体量商住地，预计将吸引较多开发商报名，如本土房企元垄，深耕绍兴的万科、融创、中南等，近期绍兴土地市场较热，意欲进入绍兴的其他房企也有望出手。