好地网6月8日消息（研究员 徐路加）明天（6.9），临安区有两宗宅地出让，分别位于滨湖新城和锦北板块。两宗地块总建筑面积30.77万方，总起价32.33亿元。

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

好地研究院预测：

1）滨湖新城地块，预计低溢价率成交

2）锦北地块，溢价率或在13%左右

具体分析如下：

一、滨湖新城地块，预计低溢价率成交

地块核心指标：地块出让面积128.8亩，容积率1.8，建筑面积15.46万方，住宅限高36米。起始楼面价12000元/㎡，新房上限均价29500元/㎡（含装修3500元），最高毛坯单价39000元/㎡。

1、新房“设价”高于周边在售项目价格，低密产品总体去化速度一般

本地块限高36米，容积率1.8，预计以小高层、洋房或叠墅产品为主，排屋可设置的比例较少。

那么不同业态产品，周边项目售价如何呢？

●排屋类——北侧的在售项目越秀缦云府，联排毛坯28400元/㎡；易辰·江南大院联排毛坯26600元/㎡，双拼毛坯27150元/㎡；

●叠墅类——越秀缦云府叠墅毛坯23600元/㎡，东侧1.4公里的绿地亚洲公园叠墅毛坯22115元/㎡；

●公寓类——参考东侧绿地亚洲公园高层毛坯19800元/㎡；西侧3公里的绿城天语山居，洋房毛坯售价15500元/㎡。

好地研究院认为，本宗地块新房上限毛坯均价26000元/㎡，已基本接近周边排屋的价格，整盘达到上限均价难度较大。

从去化角度来看，低密产品以改善自住为主，受众面较窄，去化速度普遍不快。

如北侧越秀缦云府项目，今年5月中旬首开以来仅去化了31套房源，去化率不到23%；处于地铁口的绿地亚洲公园项目，叠墅产品去年年底首开以来，也仅签约38套，去化率26%。

而公寓类产品即使能快销，以本地块12000元/㎡的楼面起价，利润空间较小。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

2、预计低溢价率成交

本宗地块容积率1.8，周边近期成交的地块中，没有合适的对标。

考虑到起始楼面价12000元/㎡，是板块最高起始楼面价。若以底价成交，按上限毛坯价格26000元/㎡销售，计算车位利润后，成本房价20198元/㎡，预期销售利润率22.32%。

基于上述对地块销售价格以及去化分析，房企需保留较高的预期销售利润率。

地块预计将以低溢价率成交。但若房企对低密产品的销售有较大信心，不排除溢价率走高可能。

3、谁将出手？

地块景观资源及交通条件都不错，体量也较大，预计在区域内深耕的房企有较大兴趣，如在板块内已有布局的越秀、融创、绿城等。

二、锦北地块，溢价率或在13%左右

本次出让的锦北单元地块，已是该板块今年二季度出让的第3宗宅地，可以直接以这3宗地块进行对比。

明天出让的地块，容积率2.3，是3宗地块中最高的，产品打造上更偏向于以高层为主，可设置能溢价的低密产品比例更少，然而，地块实际起始楼面价却是最高的。

锦北板块近期出让地块指标对比

但从地块位置看，3宗地块距离在1.3公里范围内，从周边配套来讲，差异不大。

若本地块最终实际地价，参照容积率更为接近的佳源地块10017元/㎡，对应名义楼面价为10205元/㎡，溢价率为13.39%。

该地价时，新房以全高层、售价参考东侧印象苕溪毛坯19228元/㎡计算，预期销售利润率为10.44%。

好地研究院认为，锦北板块短期内持续供地，或对开发商拿地积极性有一定影响。

考虑到本次地块体量达到15.3万方，未来有较大去化压力，地价大幅上涨的可能性不大，若参考佳源地块，最终溢价率或在13%左右。

周边成交地块（来源：好地大数据）

3、谁将出手？

板块内的深耕房企，或是主要的意向房企，如中天、越秀、地上等。

附：地块指标与测算分析

1.滨湖新城重点区块LA0607-15地块

地块指标：

临政储出[2020]12号滨湖新城重点区块LA0607-15地块，北至科技大道，东至规划六一路，南至智慧路，西至秀水路。规划为城镇住宅用地。

地块出让面积85868㎡，容积率1.8，建筑面积154562.4㎡。

地块起价185475万元，起始楼面价12000元/㎡，上限价格240475万元，上限楼面价15558元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于26000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于39000元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

周边地价：

地块东北方向1.2公里处，2019年6月14日，越秀以上限价格43381万元竞得临安区高新技术单元地块，楼面价10137元/㎡，溢价率30%，自持2%。

周边房价：

越秀地块项目案名越秀缦云府，已于今年5月15日首开，叠排毛坯售价2.36万元/㎡，联排毛坯售价2.84万元/㎡。

越秀缦云府东侧，易辰·江南大院双拼、联排毛坯销售均价27147元/㎡；2019年年初开盘洋房毛坯约1.5万/㎡。

测算：

若参照板块内，去年6月14日，越秀拿地实际地价10677元/㎡，低于此次出让地块起始楼面价12000元/㎡。

若以底价成交，按上限毛坯价格26000元/㎡销售，计算车位利润后，成本房价20198元/㎡，预期销售利润率22.32%。

2.锦北单元A-R21-15、A-R22-04地块

地块指标：

临政储出[2020]13号临安区锦北单元A-R21-15、A-R22-04地块，北至西墅街、东至城北支路三、南至苕溪北街、西至西墅绿洲。规划为城镇住宅用地。

地块出让面积65162㎡，容积率2.35，建筑面积153130.7㎡。其中A-R21-15地块分为A地块（用地面积23441㎡，容积率1-2.35）和B地块（用地面积41721㎡，容积率1-2.35），A-R22-04地块为配建幼儿园，用地面积6103㎡，容积概率不大于1。

地块起价137818万元，起始楼面价9000元/㎡，上限价格178818万元，上限楼面价11677元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于34200元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

周边地价：

地块所在的锦北板块，2020年以来成交了2宗宅地：

5月29日，中天以总价27730万元竞得临安区锦北单元D-R2-10地块，楼面价10017元/㎡，溢价率17.85%。地块容积率1-2，无特殊配建要求。

4月24日，佳源以总价79309万元竞得临安区锦北单位C-R2-13、C-R22-02、C-R22-03地块，楼面价9942元/㎡，溢价率16.96%。若计算配建幼儿园和邻里中心，实际地价10364元/㎡。

周边房价：

地块周边在售楼盘较多：国开东方·锦城学府今年5月29日开盘小高层毛坯价格18511元/㎡；印象苕溪今年5月19日开盘高层毛坯价格19228元/㎡；中天万科·启宸今年1月10日开盘高层精装价格21791元/㎡；临安北樾府今年4月30日首开，高层毛坯售价20200元/㎡左右；而12/13层的小高层产品，毛坯售价达到26000元/㎡；中天雅境今年5月29日开盘高层毛坯价格20133元/㎡。

测算：

若参照板块内，佳源4月24日竞得地块实际地价10364元/㎡倒推，地块名义地价1205元/㎡，此时溢价率13.38%。

若拍到上限价格，对应实际地价为11837元/㎡，按新房上限价格销售，扣除车位利润后成本为21058元/㎡（精装），此时预期销售利润率为19.9%。