好地网6月1日消息（研究员 徐路加）今天，富阳富春板块宅地出让，阳光城以总价19.55亿元，楼面价9489元/㎡竞得，溢价率12.03%。

地块指标

周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）

本宗地块计算配建、公租房、幼儿园等成本，实际地价为12932元/㎡，按照新房限价22000元/㎡（含装修3000元）销售，计算车位利润后，成本为20919元/㎡，预期销售利润率4.91%。

与本网前瞻预测低溢价率相比，最终溢价率12.03%，略超预期；

与去年3月成交的大家地块实际地价12150元/㎡相比，地价上涨782元/㎡，涨幅6.44%。

那么，在面对周边项目销售情况一般的情况下，阳光城基于怎样的预期，以不到5%的预期销售利润率拿地呢？

一、富春板块的两个预期

①板块内22000元/㎡价位段竞品少、库存低

目前富春板块在售的项目仅大家云上金铭府和阳光城·翡丽海岸。大家云上金铭府项目售价与本地块限价一致，均为22000元/㎡，库存9.71万方；阳光城·翡丽海岸有较多低密产品，与本地块在产品业态上有一定的差异。

其他后期可供应的绿城香港桂花路站项目，限价在27000元/㎡；金茂秦望城市眼项目，限价29800元/㎡，预计这两个项目售价均将远高于22000元/㎡，与本地块直接竞争关系不强。

板块内，阳光城除了自家的翡丽海岸项目，这个地块的直接竞品就只有大家项目一个。同价位段竞品少、库存低，这给了阳光城奋勇拿地的底气。

②杭富城际铁路开通后，去化速度或将加快

富春板块金茂和绿地香港两宗高限价地的推出，尚未改变板块的价格体系。

从目前销售情况看，即使有较高的限价标杆在，同板块的大家云上金铭府项目去化速度没有明显加快，去化压力还是比较大的。

而开发商或对杭州城际铁路开通后，板块去化速度加快有较大预期。

可以参考临安城区销售情况，地铁十六号线开通后，临安城区5月份成交了24.3万方，比今年前4个月成交总量还多。

地铁开通带来临安销售量猛增，也给房企带来了富春板块去化速度可能加快的预期。

二、阳光城近期杭州布局

限房价以来，阳光城在杭州市区共竞得有3宗宅地，总建面36.39万方，总斥资41.89亿元。

3宗地块分别位于钱塘新区江东新城、萧山区南站新城和今天的富阳富春板块。

阳光城杭州市区竞得限价地分布

阳光城杭州市区限房价以来拿地情况

从新房价格来看，均处于2-3万的单价区间，属于刚需区域；从区位来看，也是地铁3期即将通达的区域。

阳光城或是在精选这些地铁通达后，价值能快速提升、人口有快速导入预期的区域。

而对于富阳富春板块，阳光城虽然是板块内首次在公开市场拿地，但其实已布局多年。

早在2016年，阳光城就从中大集团接手了大体量项目，即为目前在售的阳光城·翡丽海岸项目，项目总体量达到57.7万方，已销售38.0万方。

本次地块，预期销售利润率为4.91%，已低于今年杭州市区宅地平均水平的5.54%，考虑到目前板块的销售情况，阳光城的出价是较为果敢的。

但若富春板块的两个预期得以实现，销售速度能有较大提升，4.91%的预期利润率已高于目前快销板块的利润水平，这个价格拿地就体现出了阳光城的前瞻性。