核心提要：
看点一、东原首入肇庆，深耕湾区
看点二：板块地价下降18%
看点三：约有8.8%预期销售利润率
文/好地研究院 潘志彬
今天，肇庆市出让1宗地宅地。该地块位于四会市贞山街道姚沙村委会地段。
2家竞买人共报价11轮，最终，该地块由东原以33200万元竞得，成交楼面价2770元/㎡，溢价率18%。
本次得主东原，起源于重庆。2004年东原集团正式成立，2017年总部迁至上海，2018年，入驻昆明、西安、郑州、长沙、贵阳等核心城市，跻身房企综合实力50强。2019年首入大湾区，布局广州、佛山。
东原发展历程
东原住宅板块布局图
宗地坐落：四会市贞山街道姚沙村委会地段
地块编号：SJ-2020-013
土地用途：商服、城镇住宅用地
宗地面积：39950㎡
容积率：≤3.0
建筑面积 ：≤119850㎡（兼容的商业服务业设施用地的计容建面不能超过总计容建面的15%）
挂牌起始价：28200万元，楼面起价：2353元/㎡
参拍房企：东原、肇庆鸿伟
成交价：33200万元，成交楼面价：2770元/㎡
溢价率：18%
竞得人：东原
地块指标信息表
区位图
四至图（数据来源：好地大数据）
好地研究院认为，本次土拍有以下看点：
看点一、东原首入肇庆，深耕湾区
2019年，东原便首入广州、佛山。
2019年7月22日，合生创展以底价111940万元竞得增江街陆村村83002206A19037地块，成交楼面价9500元/㎡。
东原通过与合生创展合作，曲线首入广州，同时也是首入大湾区。目前该项目已由东原操盘。
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2019年12月30日，东原以低溢价20492万元竞得容桂14亩商住地，成交楼面价6441元/㎡，溢价率1%。
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今天，东原拿下四会贞山新城地块，意味着首入肇庆，深耕湾区城市。
据悉，东原广州公司除了深耕湾区核心城市、核心板块，还积极拓展广东其他城市，下沉至三四线城市。
东原湾区分布图
看点二：板块地价下降18%
贞山新城上一次成交的地块为SJ-2019-024地块，出让于2019年5月31日，与本地块仅1.4公里。
SJ-2019-024地块由世茂以5.26亿元竞得，成交楼面价3164元/㎡，溢价率41%。
若考虑24班小学的配建成本（小学建面8400㎡，配建成本按4500元/㎡计），则世茂地块实际成交楼面价为3391元/㎡。
本宗地块以3.32亿成交，成交楼面价2770元/㎡。
相比之下，片区地价下降18%。
世茂地块位置图
看点三：约有8.8%预期销售利润率
若建安成本按3500元/㎡计算，考虑装修成本以及财务、营销管理等费用，项目保本房价为8441元/㎡（精装）。
贞山新城是四会市重点建设的片区，拥有贞山湖等自然景观。周边世茂云泮在售毛坯均价约8500元/㎡，时代外滩在售均价9500元/㎡（精装）。
若以时代外滩在售均价9500元/㎡（精装）作为时点价，则地块有约8.8%预期销售利润率。
保本房价估算表（单位：元/㎡）
