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文/好地研究院 凌宇波
今日（7月22日），广州增城集中出让4宗宅地，分别位于增江街陆村村、石滩镇郑田村、荔城街庆丰村、永宁街简村村。
其中：
华侨城以底价351600万元竞得石滩镇郑田村83102200A19022地块，成交楼面价11021元/㎡。
合生创展以底价111940万元竞得增江街陆村村83002206A19037地块，成交楼面价9500元/㎡，须配建6000㎡安置房。
增城区荔城街庆丰村83001220A19135地块起始价100000万元，起始楼面价13835元/㎡，无人报价，遭至流拍。
增城区永宁街简村村83101240A19072地块起始价87540万元，起始楼面价12450元/㎡，无人报价，遭至流拍。
地块信息指标表（数据来源：广州市公共资源交易网）
看点一：华侨城在广州竞得首宗宅地
据好地数据库统计，增城区石滩镇郑田村83102200A19022号地块是华侨城首次在广州竞得的宅地，也是第二宗地。2019年6月10日，华侨城以5.74亿竞得增城区派潭镇的旅馆用地，用于开发白水寨创意山水文旅小镇。
而据好地研究院了解，华侨城已于去年开始陆续介入海珠区仑头村和旧改，今年5月介入天河区员村旧改。因此，华侨城深耕广州的战略意图明显。
此外，华侨城近期在大湾区频频拿地，抢滩大湾区市场。截止今日，华侨城在7月里已拿地3宗（另外2宗位于东莞），总拿地额超过50亿。
华侨城近期在大湾区拿地分布图（数据来源：好地大数据）
看点二：合生创展补仓大湾区
据好地数据库统计，7月份，合生创展在大湾区已拿地3宗（其中2宗均位于江门），总拿地额达20.6亿元。其中，7月10日，合生创展以9.4亿竞得江门蓬江区杜阮两宗相连商住地，首入江门。
合生创展近期在大湾区拿地分布图（数据来源：好地大数据）
看点三：保本房价有多少？
华侨城地块，成交楼面价11021元/㎡，加上公建成本后实际楼面价去到11611元/㎡，假设建安成本按3500元/㎡计，综合考虑财务成本等费用，保本房价在20000元/㎡（带装修）左右，而项目周边新房保利合锦领秀山（带装修17000元/㎡），对比之下，华侨城地块需加17.6%的上涨预期。
合生创展地块，成交楼面价9500元/㎡，加上公建成本后实际楼面价去到10974元/㎡，假设建安成本按3500元/㎡计，综合考虑财务成本等费用，保本房价在19100元/㎡（带装修）左右，而项目周边新房带装修均价19000元/㎡左右，对比之下，合生创展地块刚好保本。
荔城街庆丰村83001220A19135地块，起始楼面价13835元/㎡，同等测算成本条件之下，保本房价在23000元/㎡（带装修）左右，而项目旁侧融信天樾府在售均价25000元/㎡（带装修），但融信项目去化情况一般。
永宁街简村村83101240A19072地块，起始楼面价12500元/㎡，加上公建成本后实际楼面价去到13558元/㎡，同等测算成本条件之下，保本房价在22500元/㎡（带装修）左右，而项目附近奥园誉峯在售均价18000元/㎡（带装修），对比之下，仍需25%的上涨预期。
附：各地块保本房价测算一览表（单位：元/㎡）
看点四：下半年市场热度明显降温
进入下半年至今，增城已出让5宗宅地，其中3宗底价成交，2宗流拍，可见下半年房企拿地积极性开始逐渐下降。据好地大数据显示，增城区仍有2宗宅地将于29日（下周一）出让，结果将如何？今天2宗流拍地块是否会降低起价？我们拭目以待。
增城区挂牌中地块分布图（数据来源：好地大数据）
