核心提要：
一、以上限价格销售，去化速度或一般
二、预计将低溢价率成交
好地网5月31日消息（研究员 徐路加）明天（6.1），富阳富春板块1宗宅地出让，建筑面积20.61万方，起价17.45亿元。
地块指标
地块航拍（来源：好地大数据）
地块核心指标：地块出让面积126.16亩，容积率2.45，建筑面积20.61万方，建筑高度36-80米。地块起始楼面价8470元/㎡，新房限价22000元/㎡（含装修3000元）。
根据出让条件要求，需配建不小于地上总建筑面积12%的公租房（24728㎡），4042㎡幼儿园，有偿代建菜市场1000㎡，邻里中心面积不小于6%（12364㎡）。经计算，实际可售住宅最大面积为163931㎡。
一、以上限价格销售，去化速度或一般
本宗地块是富春板块出让的第3宗限价地，此前金茂秦望城市眼地块新房限价29800元/㎡，绿地香港桂花路站地块新房限价27000元/㎡。而本地地块新房限价22000元/㎡，为三宗地块中最低。
富春板块内，目前仅一个在售项目，为本地块南侧1公里的大家云上金铭府。该项目高层精装售价22000元/㎡，与本地块新房限价一致。
大家项目为2019年11月首开，两次开盘均无需摇号。销售情况来看，开售已7个月，仅签约去化99套房源，去化率仅29%。
从地块位置来说，本次地块与大家地块仅相距1公里，均于最近的地铁站点距离1公里以上，属性差异不大，未来销售形势有较大可比性。
另外，地块周边的二手房项目近期无成交数据，但从挂牌价格来看，普遍低于22000元/㎡，没有限价红利。
本地块内，虽将有幼儿园、邻里中心等配套，但能否较大家项目去化速度明显加快，还是存疑的。
基于以上分析，本地块预计将实现以上限价格销售，但是去化速度或一般。
周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）
二、预计将低溢价率成交
板块内已出让的金茂、绿地香港地块，具有较高的商业比例要求，同时与本地块新房限价有较大差异，地价对比性不强。
具有较大可比性的是在售项目大家云上金铭府所在地块。
大家地块为2019年3月22日出让，成交楼面价10006元/㎡，为底价成交。若计算幼儿园、配套公建、公租房成本，实际地价为12150元/㎡。
本地块实际地价若与大家地块一致，名义楼面价为8867元/㎡，对应溢价率为4.68%。住宅以上限价格销售，预期利润率为7.26%。
好地研究院认为，以目前行情看，该地块预计去化速度一般，房企需保留一定的利润空间前提下拿地。若实际地价与大家地块一致，预期销售利润率仅7.26%，略高于今年杭州市区宅地平均的5.54%，或已达到房企能承受的极限。
另外，本宗地块配建要求多，面积达到4.2万方，占总建面20%，一定程度上也将影响房企拿地热情。
预计，地块最终溢价率或较低，不排除底价成交。
附：地块指标与测算分析
1.地块指标
富春76号地块，出让面积84108㎡，容积率2.45，建筑面积206064.6㎡。其中，地块内配建不小于地上总建筑面积12%的公租房；配建12班幼儿园1座，总建筑面积不小于4042平方米（无偿移交区教育局）。
其中配建公建面积不小于总建筑面积的6%，其中配建社区党群服务中心，面积不小于500平方米；配建社区管理用房，面积不小于1000平方米，内设一处面积不小于200方的大会议室；配建居家养老服务中心，建筑面积不小于700平方米；配建社区文体活动设施用房，建筑面积不小于1000平方米，配套室外活动广场面积不小于1000平方米；配建社区卫生服务站，面积不小于300平方米；以上配套公建与住宅同步规划、同步建设、同步验收并交付使用，统一无偿移交富春街道办事处。
还需配建净菜市场一座，总建筑面积不小于1000平方米，由富春山居集团进行回购，回购价为11450元/平方米。
地块起价174540万元，起始楼面价8470元/㎡，上限价格226540万元，上限楼面价10994元/㎡。
地块所建商品住房毛坯销售均价不高于19000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于20900元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。
2、周边地价
距离地块较近的金秋大道地块，出让时间是2019年3月22日，大家以底价123530万元竞得，成交楼面价10006元/㎡；
最近一次出让地块是在2020年4月13日，绿地香港以总价21399万元竞得富春70-1号地块，楼面价11777元/㎡，溢价率22.99%。
3、周边房价
目前大家竞得的云上金铭府在售，2019年12月24日最新开盘高层精装备案价2.2万元/㎡，与此次地块新房限价持平。
而绿地香港近期竞得的商住地，新房限售均价2.7万元/㎡（含装修3000元），高出此次挂牌地块5000元/㎡。
目前地块周边二手房项目基本没有成交，从挂牌价格来看，普遍低于22000元/㎡。
4、测算
按照大家地块实际地价12150元/㎡计算，本地块名义楼面价为8867元/㎡，对应溢价率为4.68%。住宅以上限价格销售，预期利润率为7.26%。