好地网5月27日消息（研究员 徐路加）今天，萧山区成功出让5宗地块，总建筑面积35.98万方，总成交金额66.18亿元。

大家21.43亿元包揽宁围04、18两宗纯宅地，楼面价分别为21722元/㎡、21521元/㎡，溢价27.78%、26.59%；

顺发竞得宁围09号商住地，楼面价18348元/㎡，溢价率14.68%；

景瑞竞得宁围08号商住地，楼面价18252元/㎡，溢价率14.08%；

保利竞得新街宅地，楼面价15566元/㎡,溢价率封顶。

地块成交结果

地块位置分布（来源：好地大数据）

与本网前瞻预测相比：

1）宁围04、18两宗纯宅地预计有望封顶，最终溢价率分别达到了27.78%和26.59%，略低于预期；

2）宁围09、08两宗商住地预测溢价率或超过16%，最终溢价率均略超过14%，略低于预期；

3）新街地块预测溢价率或在21%左右，若竞争激烈有望封顶，最终溢价率达到上限，与本网预测一致。

今天的成交结果，是市场降温，还是有别的因素在起作用呢？

一、市场热度下降了吗？

今年4月30日，大家已在宁围板块竞得一宗纯宅地，可售住宅部分实际地价为23895元/㎡，预期销售利润率仅1.94%。

若以纯宅地作为对比，今天大家的两宗纯宅地——04、18地块，实际楼面价分别为23076元/㎡、22864元/㎡，较4月30日成交地块的实际地价分别下降819元/㎡、1026元/㎡，降幅达到3.43%和4.29%。

另外，从预期销售利润率来看，今天大家竞得的04、18两宗地块，分别为3.95%、4.48%，较4月30日成交地块上升2.01个百分点、2.54个百分点。

位置相近的3宗纯宅地，今天实际地价下降，预期销售利润率走高，是市场热度下降了吗？

好地研究院认为，这个结论仍有待检验。今天宁围板块地价小跌或有以下3个方面的原因：

①同一板块4宗涉宅地同一天集中供应，房企选择面大，备选地块多，最终导致竞争烈度较4月30日稍弱；

②宁围作为全新板块，土地断供已有两年多时间，现在一个月内突然推出5宗地，开发商对于能否实现快速去化还存在一定疑虑。报名房企来看，4宗地块都只有7、8家，较今年宅地竞拍报名房企普遍有十家以上相比，明显减少。

③从具体地块来看，大家的18地块呈南北狭长型展布；04地块西侧靠近铁路，存在一定不利因素。属性上来看，4月30日出让的地块略优。

实际上，宁围板块两宗纯宅地，平均预期销售利润率仅4.22%，仍低于今年杭州市区宅地平均水平（5.4%），热度不低。

另外，从保利竞得的新街板块宅地来看，预期销售利润率仅1.9%，也反映出了土地市场热度仍较高。

二、三种不同的拿地心态

今天出让的5宗地块，有4家得主，或体现出不同的拿地心态：

1、板块先入为主坐庄型——大家房产

宁围板块在4月30号之前板块内无库存，处于断供状态。而通过近1个月连续出让5宗涉宅地，总可售建面也仅34.5万方，未来总体去化压力不大。

大家连续拿下了其中的3宗地块，可销售住宅面积18.23万方，总货值61亿元，占目前总板块库存的52.8%。一定程度上体现了其意欲在宁围板块坐庄的心态。

由于宁围板块处于刚起步的快速建设阶段，未来可供应的土地多，大家房产提前布局，有利于持续深耕。3宗地块，平均预期销售利润率3.46%，虽然薄利，但有助于迅速扩大销售额。

从杭州市区范围来看，大家今年已竞得了4宗涉宅地，仅次于滨江集团的5宗。拿地数量虽多，但是4宗地块总建面仅26.7万方，相当于大家去年杭州销售面积的80%，后续仍有进一步拿地的需求。

2020年大家杭州市区竞得涉宅地分布（来源：好地大数据）

2020年大家杭州市区拿地情况

2、摊薄成本型-保利

新街地块，是保利今年在杭州竞得首宗限价地。

而去年5月9日，保利还拿下了本地块西侧800米的一宗宅地（待售案名保利欣品），成交楼面价18194元/㎡，溢价率封顶并自持5%。

保利欣品项目，计算配建成本，自持部分地价按可售的6折计算，可售住宅实际地价达到19939元/㎡，虽然设置有部分洋房产品，即使按目前限价的1.1倍进行综合计算，计27500元/㎡，预期销售利润率为-2.1%，仍将面临亏损。

本次保利竞得地块，实际楼面价16596元/㎡，预期销售利润率1.9%。虽然薄利，若两个项目统筹考虑，仍有助于摊薄成本。

若两个项目综合计算，实际地价为17986元/㎡，预期销售利润率为0.15%，整体有望扭亏。

保利新街板块两宗地块分布（来源：好地大数据）

保利新街板块两宗地块成交情况

3、亟需补仓型-景瑞、顺发

顺发上次一在杭州十区公开拿地是在2013年9月11日，以总价19.62亿元竞得萧山钱江世纪城宅地，打造项目顺发·美哉美城，已售罄。

顺发还曾入股旭辉中汇纺织地块，联合北京北辰开发顺发旭辉·国悦府项目，目前也已售罄。

此次出手拿地，可以缓解在杭州目前已无库存的现状。作为萧山本土房企，顺发的产品在本地还是具有较强影响力的，对宁围也再熟悉不过，时隔近7年，重新在杭州公开市场拿地，未来或有进一步动作。

今天竞得宁围08商住地块的景瑞，上一次拿地已间隔两年之久，目前也处于基本无库存的现状，同样是基于库存见底的情况下补仓动作。

之前位于余杭未来科技城唯一的在售项目景瑞·镜溪绿汀，在2020年3月13日最后一次开盘后，所有房源均已推出。

2013年，景瑞首入杭州，拿下余杭街道02省道北侧地块（案名：景瑞·御蓝湾），此后又在公开市场竞得有5宗涉宅地。

此次落子萧山宁围，体现了景瑞对杭州城市发展的长期看好和信心，有助于景瑞进一步深耕杭州。

景瑞杭州竞得地块分布（来源：好地大数据）

景瑞杭州竞得地块情况