好地网5月26日消息（研究员 徐路加）今天（5.26），滨康综合体地块顺利出让，最终由龙湖以71.9亿总价拿下，成交楼面价19955元/㎡，溢价率7.8%。

地块成交情况

地块位置分布

该宗地块市场关注度极高，处于热门的滨江区，又是双地铁加持，但最终报名房企并不多，或是因为项目金额大、规划要求高等多方面因素。

一、滨康综合体三大考验

好地研究院认为，该项目或存在三大考验：

考验一：施工难度大

本宗地块位于地铁1号线和地铁5号线的换乘站—滨康站，地铁1号线已经在运行，5号线也即将要开通。在保证地铁运行的同时，项目施工难度不小。

在地块出让文件中也有要求，从设计阶段就需要征求地铁集团的同意，实际在后续施工过程中，仍面临诸多挑战。

考验二：住宅部分卖51500元/㎡有难度

这个项目有18.9万方的住宅可售，也是本项目能较快速度资金回笼的核心。但想要实现以上限均价51500元/㎡销售有很大挑战。

51500元/㎡的限价是滨江区最高的，此前板块限价在49200元/㎡（滨江·御滨府项目，未售），限价上涨了2300元/㎡。而刚售罄的绿城·晓风印月高层精装售价在48100元/㎡，价格更是上涨3400元/㎡。

考验三：商业部分怎么加分

地块商业部分建筑面积达到15万，其中五星级酒店不少于3.5万，大型购物中心5万方，其他商业6.5万。三大部分商业全部不允许分割销售，也就是只有三本大证。项目转让有一定难度，如何运营，成为加分项，是核心。

大型商业综合体部分，龙湖轻车熟路，可以打造为滨江区第二个龙湖天街，而且天街在杭州有很高人气，预计这部分运营压力不大，有望获得较高收益。

其他的商业部分，或存在较大考验。五星级酒店，前期需要投入大量的资金成本，后期运营也有难度；写字楼需以出租获得收益，如何提高出租率也非常关键。

当然，这样的综合性项目，很多都是合作开发，如坤和&融创&开元拿下的金沙湖地块，分别负责财投、住宅、酒店，各司其职。

龙湖或在发挥自身优势下，也存在与其他房企联合开发的可能，从而分担风险，也有利于整个项目高质量打造。

地块航拍图

二、龙湖的机遇

这个项目难度大、要求高，给龙湖带来多重考验，但同时对龙湖来说也不失为一次很好的机遇：

1、限价高，如果产品打造好，可以有较大利润空间

若将商业部分中的酒店和大型购物中心部分地价以零计算，其他商业地价参照区内商地最近成交楼面价6804元㎡计算，折算住宅部分实际地价为36236元/㎡，按新房上限价格51500元/㎡销售，住宅部分预期销售利润率7.98%。

龙湖通过精心的产品打造，有望实现产品溢价，住宅部分能够顺利盈利。

2、天街配套，将使住宅、商办有赋能，提升整盘价值

龙湖自身优质的天街商业综合体配套，也将对住宅和其他商办部分带来价值提升。如金沙湖天街配套下，龙湖滟澜山二手房的价格就比周边项目高出一截。人气集聚下，也将赋能超高层的商办价值。

商业综合体具备营运条件，可持续创造现金流；目前滨江区核心区写字楼租金2-3.5元/天/平方，本项目地标建筑写字楼和双地铁导流，写字楼未来租金也客观。

3、双地铁+天街+超高层写字楼，具有较强的吸引力

地铁1号线和5号线的双地铁加持、龙湖天街、218米超高层写字楼、五星级酒店，如此一站式的全面配套，这样的项目具有很强的市场吸引力。

本项目若实现51500元/㎡的住宅售价，将成为龙湖在杭州售价最高的住宅项目。深入高端住宅市场，也将进一步提升龙湖在杭州市场的影响力。

而对龙湖来讲，若要保持在杭州商品住宅市场份额，目前补仓压力较大。这还是龙湖今年在杭州拿下的首宗涉宅地，距离上一次拿地已经将近一年时间。（龙湖上一次拿地是在去年4月12日竞得萧山南站商住地，待售案名龙湖融信天琅府。）

虽然龙湖也参与了其他项目后期合作开发，但据好地大数据统计，目前龙湖可售项目住宅库存仅25万方（含合作方部分），库存几近见底。

2019年，龙湖在杭州的销售面积达到44.4万,目前库存仅为去年去化量的一半，可见其在杭州有很大的拿地需求。

而通过今天拿下的滨康综合体地块，仅住宅部分，龙湖就增加了近100亿货值，为去年杭州销售额的73%，使未售货值大幅增加至186亿。

龙湖杭州在售/待售住宅项目表

项目位置分布