好地网5月19日消息（研究员 徐路加）今天，余杭区4宗涉宅地顺利出让，成交总价42.1亿元。

绿地香港底价竞得崇贤商住地，成交楼面价9500元/㎡；

华景川竞得余杭经开区宅地，成交楼面价12311元/㎡，溢价率封顶并自持9%；

江西房企新力首入杭州，包揽瓶窑A6、A7两宗地块，成交总价14.5亿元。其中A6地块成交楼面价12895元/㎡，溢价率封顶并自持7%；A7地块成交楼面价11194元/㎡，溢价率11.94%；

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

今天4宗地块的成交结果均与本网前瞻预测一致：

1）崇贤地块预计低溢价率，甚至底价成交，最终由绿地香港以底价摘得；

2）余杭经开区地块预计溢价率封顶，最终华景川补仓成功，溢价率封顶并自持9%；

3）瓶窑A6地块预计封顶，A7地块溢价率或不超过16%；最终均由新力拿下，其中A6地块封顶并自持7%，A7地块溢价率为11.94%。

今天的成交结果，好地网认为有两大看点：

一、首入房企新力做足功课，精选靶区，出手果断

今年以来，宅地土拍市场呈现两大特征：

①头部房企集中度显著提高；

②预期销售利润率持续走低。

原先进入杭州的大部分房企在杭州拿地不易，而此前未进入杭州市场的外地房企，今年却有较大收获。

据好地大数据统计，今年杭州市区成交的52宗涉宅地，其中有7宗地块由首入房企竞得，占比13.5%。

新力，是今年杭州第6家首入房企。与前两年对比，去年同期首入房企为3家，前年同期为5家，限房价后，首次入杭拿地的房企数量反而变多了。

好地研究认为，由于存在限价红利，加上杭州楼市体量大，人口导入加速，虽然项目普遍薄利，但相对来说风险可控，薄利高周转快销，有助于提升房企做大规模，这对于全国未进入杭州的房企具有较大吸引力的。

从今年首次入杭的房企拿地情况及出手表现来看，我们发现有两个现象：

1、从竞得地块分布看，首入房企优选新兴板块；

好地研究院统计了今年首入房企竞得的7宗地块分布，除花样年牛田单元地块外，其他均位于新兴板块。如大华、廣大國際进驻到大江东，敏捷首入丰收湖板块，合能竞得桃源单元地块，包括今天新力包揽瓶窑地块。

这些新兴板块处于建设起步阶段，但是发展有较大预期，此前关注度不高，在核心区域竞争激烈下，若这些新兴板块出让地块具有较高的预期利润率，就可能成为外地房企首入杭州的首选跳板。

而房企一旦进入这些新兴板块，就具有了先发优势，可攻可守。

一方面，新兴板块后续可供开发的项目地块多，有利于房企深耕；另一方面，外地房企首入后，在杭州市场站稳脚跟，也具备了更强的抗风险能力，有利于向外寻求突破，进一步抢占市场份额。

2020年杭州首入房企竞得地块分布（来源：好地大数据）

2、从竞得地块溢价率和预期销售利润率看，首入房企出手果断，战略建仓

杭州正处于前“前峰会后亚运”的特殊时期，城市的配套建设期大幅缩短，带动核心区外围的价值快速提升，或也是在核心区域拿不到地的情况下，首入房企仍坚决布局周边新兴板块的原因。

从竞得房企的最终溢价率及预期销售利润率来看，首入房企出手果断：

①7宗地块平均溢价率达到23.6%，较今年杭州市区平均溢价率22%，高了1.6个百分点；

②7宗地块中有4宗达到自持，今年杭州自持地块共18宗，首入房企占了22%；

③7宗地块平均预期销售利润率仅5.76%，与今年杭州市区平均预期销售利润率5.41%接近。由于首入房企竞得地块中超过半数地块有自持，实际这些地块的资金沉淀更大。

杭州首入房企今年竞得地块情况

今天新力出手也较为果断，首先出让的A6地块，封顶并自持7%拿下的。

新力选择的瓶窑板块，此前新房供应极少，目前没有在售项目，仅西房羊山商住地块待售（项目案名良语久园），项目体量12万方，板块内竞争压力不大。

另外从板块发展来看，瓶窑属于良渚文化遗址中心区域，随着申遗成功，后续将建设成为良渚文化城的中心；在周边的未来科技城高质量发展，南侧西站交通枢纽建设带动下，板块发展是可期的。

在这个时间节点，新力果断出手，在瓶窑战略性建仓，具有很强的投资逻辑，两宗地块平均预期销售利润率7.76%，风险也较为可控。

二、三种不同的拿地逻辑

今天4宗地块，平均预期销售利润率为6.77%，高于今年杭州市区平均的5.41%。

好地网昨日前瞻文章分析到，今天成交的4宗地块，均属于2万元出头的刚需板块，购房者对价格较为敏感。本次限价较周边在售项目价格均有一定上升，以上限价格销售，均具有一定挑战，预计摇号中签率不低，较难实现快速清盘。

基于这样的判断，今天的4宗地的预期销售利润率超过了平均水平。

而三家得主，绿地香港、华景川、新力，也体现出各自不同的拿地逻辑：

1.新力战略建仓瓶窑，以时间换空间

据好地研究院测算，以上限价格24000元/㎡销售，A6地块预期销售利润率为6.92%，A7地块为8.6%，两宗地块平均预期销售利润率为7.76%。

24000元/㎡的售价，从目前来看，具有一定挑战。但如前文所述，板块发展有利好，总体风险可控，损失一点去化速度，以时间换空间，预期利润仍有望实现。

2.绿地香港的特殊偏好

崇贤地块虽然是底价成交，但绿地香港的代价不低——

住宅部分的平均预期销售利润率仅6.05%，9.1万方的住宅预计可以实现利润1.27亿元。但是自持的酒店面积有1.7万方，建安加装修以8000元/㎡计算，酒店的建设成本将达到1.36亿元。绿地香港即使将住宅部分利润投入到酒店建设中，也将有资金沉淀。

即，这个项目的利润需要可售商业部分及酒店运营来实现。

但，绿地香港不惧这类需要有部分自持需要综合开发来实现利润的项目，上月13号也刚拿了富阳区富春板块一宗商住地；3月10日，同属绿地集团的浙江区域公司还底价竞得了塘栖地块，也要求有酒店自持。

绿地集团今年竞得地块分布（来源：好地大数据）

绿地集团今年竞得地块情况

3.华景川的深耕特性

杭州本土房企华景川，今天封顶并自持9%竞得余杭经开区地块，表现出其拿地的深耕特性。

板块内，2018年7月11日，华景川已竞得有一宗商住地，即为在售的奥园华景川·上锦宸府，该项目去年11月首开，目前库存仅3.88万，亟需补仓。

区域来看，近年来的拿地重心集中在余杭经开区相邻的嘉兴海宁市、桐乡市，大部分项目与本次地块较近。2017年至今在嘉兴已竞得8宗地块，总建面达到67.62万方，斥资44.1亿元。

另外，最近该房企动作频频，据集团网站消息，最近与融信、奥园签署了战略合作协议，后期拿地速度可能会加快，本宗地块预计也将引入合作方。

2017年以来华景川杭州、嘉兴公开拿地分布（来源：好地大数据）

2017年以来华景川杭州、嘉兴竞得地块情况

附：新力简介

新力控股（集团）有限公司，成立于2010年历经10年的发展，已从区域龙头企业晋升全国30强房企。在战略布局上，新力控股聚焦江西、长三角、大湾区、中西部核心城市以及中国其他区域的潜力城市，成功进驻50+城市。    

2019年11月15日，新力控股成功登陆香港资本市场，成为最年轻的香港上市内房企。    

根据企业年度报告，2019年实现权益合约销售金额451亿元，总资产962亿元。截止2019年底，总权益土储约1509万平方米，其中一二线城市占比85%。