好地网5月18日消息（研究员 徐路加）明天（5.19），余杭区将有4宗涉宅地出让，总建筑面积37.9万方，总起价36.62亿元。

其中崇贤板块1宗，余杭经开区1宗，瓶窑板块2宗。

值得注意的是，崇贤板块新房限价仍维持在23000元/㎡；余杭经开区板块新房限价22000元/㎡，较此前上涨1200元/㎡；瓶窑板块首推限价地，预计为低密产品，新房限价24000元/㎡。

地块指标

地块位置分布（来源：好地大数据）

好地研究院预测：

1、崇贤商住地块，预计低溢价率成交

2、余杭经开区宅地，若竞争激烈溢价率有望封顶

3、瓶窑A6地块溢价率或封顶、A7地块溢价率或不超过16%

具体分析如下——

一、崇贤商住地块，预计低溢价率成交

地块核心指标：地块容积率2.3，建筑面积13.82万方，建筑高度54-60米。起始楼面价9500元/㎡，新房限价22000元/㎡。

根据规划条件要求，商业商务和酒店计容建筑面积不少于29%（40100㎡），其中酒店面积不少于17000㎡，不得分割转让，10年后可整体转让；另需配建5%的公租房（约4904㎡）。

1、板块新房限价23000元/㎡，有待市场进一步经验

自去年7月实施限房价以来，崇贤板块内已出让5宗限房价地块，新房上限均价均为23000元/㎡，而这些限房价地块项目均未开售。

目前板块内在售的项目有本地块西北侧800米的祥生绿都·京杭府和东侧2.7公里的西房·杭语宸鹭院。

①刚需板块购房者对价格敏感，以上限价格23000元/㎡销售有一定挑战。

从板块内两个在售项目来看，祥生绿都项目，高层精装20700元/㎡，摇号中签率仅30%；

而西房项目，5月份最新领出的预售证，高层精装售价23000元/㎡（与本次地块限价一致），无需摇号，推出的127套房源，目前仅签约2套。西房项目售价上涨后，对于购房者影响较大，本宗地块未来以上限的价格销售，也将面临一定挑战。

②崇贤板块整体去化较好，是刚需的重要承接区域。

据好地大数据，崇贤板块总库存60万方，而近一年板块去化达到40万方，是刚需的重要承接区域，板块去化量不错，但这是基于近一年高层均价仅21000元/㎡的价格实现的。

好地研究院认为，崇贤板块总体跑量不错，但若高层价格上涨到23000元/㎡，新房市场的热度还是有待检验的。

2、预计低溢价率成交

地价部分，我们以两种方式来测算：

①若与附近祥生地块13545元/㎡价格一致，此时溢价率为0.11%。

板块最近一次出让为去年12月17日成交的祥生、西房两宗地块，实际地价分别为13545元/㎡、13226元/㎡。

若与实际地价较高的祥生地块13545元/㎡一致。本地块四星级酒店部分地价以零计算，其余商业部分地价参照北侧商地的3100元/㎡，对应本地块名义9510元/㎡，溢价率为0.11%。

②住宅预期销售利润率以今年杭州市区平均水平5.2%计算，溢价率为1.68%。

若本地块住宅部分以上限价格销售，预期销售利润率为5.2%时，实际地价为13768元/㎡，对应溢价率为1.68%。

鉴于本地块需建设1.7万方四星级酒店，将沉淀较大资金，结合以上两种方式测算，预计本地块将以低溢价率成交，不排除底价成交。

周边地块、在售项目（来源：好地大数据）

3、谁将出手？

地块四星级酒店10年自持的要求，预计不符合一般房企的投资要求，但较为符合一些有特殊偏好的房企的投资模式，比如不久前，绿地已在塘栖板块底价竞得一宗商住地，也有酒店自持的要求。

二、余杭经开区宅地，若竞争激烈溢价率有望封顶

地块核心指标：地块容积率2.2，住宅高度要求30-54米，起始楼面价9500元/㎡，新房限价22000元/㎡（含装修3000元）。

1、以上限均价22000元/㎡销售，有一定挑战

本宗地块限价22000元/㎡，余杭经开区板块此前已出让有两宗限价地，新房限价均为20800元/㎡，本次地块上涨了1200元/㎡。

对比板块内在售项目及二手房价格，目前以上限价格销售或存在一定挑战：

①周边在售项目高层精装价格19000元/㎡，限价上涨了3000元/㎡

本地块住宅建筑高度要求30-54米，预计设置为全高层。

东侧1.4公里在售项目上坤·山语四季，高层精装售价19000元/㎡，摇号中签率均不到20%。

对比上坤项目高层价格，本地地块限价上涨了3000元/㎡，涨幅15.8%，这个涨幅还是比较大的，2万出头的刚需板块，购房者对于价格较为敏感，若以上限价格销售，能否像上坤项目热销，存在一定疑问。

②二手房价格20000-23000元/㎡，基本没有限价红利。

地块周边最近二手房成交价格普遍在20000元/㎡左右，最高的是南侧的绿城莲园项目，达到23000元/㎡，但绿城项目在市场上存在一定的品牌溢价。本宗地块高层均价达到22000元/㎡，实际上已经没有限价红利了。

但从板块发展来看，余杭经开区板块目前迎来了高质量快速发展期，地块所处的核心区域将围绕中央森林公园、地铁九号线、规划临平北高铁站等，建设成为未来智造城、国际化新城。近年来已有中天、新鸥鹏、新希望等房企入驻，市场关注度较高。

好地研究院认为，本宗地块限价虽然较目前周边新房项目售价上涨了3000元/㎡，但在板块发展利好下，这个价格仍具有一定支撑。

2、竞争激烈下，溢价率有望封顶

与本地块距离最近的中天地块是最合适的对标项目。

今年1月2日成交的中天地块，实际地价11686元/㎡，新房限价20800元/㎡，预期利润率5.50%。

若本地块地价达到中天地块的11686元/㎡，溢价率为23%，若以上限价格22000元/㎡销售，预期利润率为9.58%。

好地研究院认为，本宗地块属性与中天地块相近，并且新房限价较中天地块高了1200元/㎡，在相同地价下，具备更大的利润空间。如果与中天地块的地价相同，对应溢价率23%，可作为预测下限。

目前整体市场热度高，今年杭州市区宅地平均预期销售利润率仅5.2%（对应本地块溢价率将达到35.32%），若竞争激烈，溢价率有望封顶。

周边地块、在售项目（来源：好地大数据）

3、谁将出手？

板块市场热度较高，地块及时达到上限溢价率也有一定利润，预计将吸引较多房企参拍，板块内已有布局的西房、安徽置地、景瑞、阳光城等均有望出手补仓，今年还未在杭州拿地的房企也将加入争夺。

三、瓶窑A6地块溢价率或封顶、A7地块溢价率或不超过16%

地块核心指标：瓶窑A6、A7两宗地块，容积率均为1.5，起始楼面价10000元/㎡，需配建5%公租房，新房限价也均为24000元/㎡（含装修3000元）。

区别在于A6地块较小，可建面积仅3.97万方；A7地块建筑面积8.37万方，其中商业需设置11152㎡。

1、24000元/㎡的新高价格有支撑吗？

①与周边项目对比，毛坯价格上涨了850元/㎡，涨幅不大

本次地块东南侧700米的碧桂园·良樾项目，为全叠墅产品，2018年7月开盘，半年时间2万方的项目即清盘，叠墅产品毛坯售价20150元/㎡。

本次两宗地块，容积率仅1.5，与碧桂园项目一致，预计也有望以叠墅产品为主。

若以毛坯计算，限价为21000元/㎡，较碧桂园项目上涨了850元/㎡，涨幅不大。

但若以精装销售，上限均价达到24000元/㎡，单价上涨3850元/㎡，可能会影响到去化速度。

②对比相邻板块项目，存在6000元/㎡的价差

与瓶窑板块紧邻的良渚板块，最西侧有万科·大溪谷项目在售（距离本次地块5.7公里），叠墅产品价格达到30000元/㎡，较本次地块价格高6000元/㎡。

虽然本次地块更远离杭州城区，但6000元/㎡的的价差下，本次地块24000元/㎡的限价将具备一定的市场支撑。

③板块库存仅12.4万方，未来竞争压力较小

从良渚板块库存来看，目前无在售项目，仅2019年6月26日西房竞得的地块未开盘，总体量12.4万，未来竞争压力不大。

而瓶窑板块近5年来也仅碧桂园和西房两个新房项目，长期供应不足，具有一定的市场需求。

基于以上分析，本次两宗地块24000元/㎡的价格是有支撑的，但是叠墅产品总价高，去化难度较普通高层大，特别是A6地块建筑面积达到8.37万方，快速去化存在较大难度。

2、参考南侧西房地块，A6地块溢价率或封顶，A7地块或不超过16%

去年6月26日成交的西房地块，距离本次地块仅1.2公里，容积率也为1.5，或可作为重点对标。

西房地块，成交楼面价12974元/㎡，溢价率封顶并自持6%，计算公租房成本，自持部分地价按可售地价的6折计算，实际地价为14208元/㎡。

A6地块实际地价达到西房地块的14208元/㎡时，名义楼面价为13298元/㎡，溢价率为32.98%，超过上限溢价率。若达到上限楼面价12895元/㎡时，预期销售利润率为8.28%。

A7地块，若商业部分地价取板块最近成交商业地块楼面价2313元/㎡(2019年6月19日成交）。实际地价达到西房地块的14208元/㎡时，名义楼面价为11614元/㎡，溢价率为16.14%，此时，若新房以上限价格24000元/㎡销售，预期利润率为6.83%。

好地研究院认为，限房价以来，杭州市区范围内供应容积率为1.5的地块较为稀缺，截止目前容积率低于1.5的地块仅成交5宗。随着良渚申遗成功，西站枢纽建设，瓶窑板块的城市化进程也有望加速。

预计体量较小的A6地块溢价率或封顶；

A7地块体量较大、且有商业配套要求，不符合目前快周转的投资需求，溢价率或不超过16%。

周边地块、新房项目（来源：好地大数据）

3、谁将出手？

最有望出手是在瓶窑板块已有项目的西房、碧桂园，在主城区拿地困难下，外来房企也有望优选瓶窑这样的新兴板块布局。

附：地块指标与测算分析

1.崇贤新城A-2地块

地块指标：

余政储出【2020】12号崇贤新城A-2地块，位于崇贤新城东至拱康路、南至崇文街、西至相邻土地、北至崇杭街。

地块出让面积60074㎡，容积率2-2.3，建筑面积138170.2㎡。其中，商业商务和酒店计容建筑面积不少于地上计容总建筑面积的29%（即40100㎡）；配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房（约4904㎡）。

商业、商务布置在区块东北侧，公共通道东侧布置商业、商务，并需配建四星级标准酒店一座，建筑面积不少于17000平方米，不得分割转让，在取得产证后10年内，不得整体转让；

地块起价131262万元，起始楼面价9500元/㎡，上限价格170262万元，上限楼面价12323元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于20000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于22000元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

周边地价：东侧1公里处，2019年12月17日出让了2宗涉宅地：

西房以总价99338万元竞得余政储出[2019]56号崇贤新城向阳B-11地块，楼面价12365元/㎡，溢价率23.65%；

祥生以总价185168万元竞得余政储出〔2019〕55号崇贤向阳B-5商住地块，楼面价12668元/㎡，溢价率26.68%。

2宗地块项目未来商品房售价不高于23000元/㎡（含装修3000元）。

周边房价：

板块内，距离最近的祥生绿都·京杭府最近一次开盘是在2019年12月8日，精装洋房售价2.39万元/㎡。

地块东侧2.6公里处的西房·杭语宸鹭院最近一次领出预售证是今年5月2日，高层精装备案均价2.3万元/㎡。

测算：

若本地块四星级酒店部分地价以零计算，其余商业部分地价参照北侧商地的3100元/㎡，配建公租房建安成本算4000元/㎡：

地块起价对应住宅部分实际地价为13531元/㎡，按照新房上限售价（2.3万元/㎡含装修），预期销售利润率6.05%。

参考周边成交的祥生地块实际地价13545元/㎡，对应本地块名义9510元/㎡，溢价率为0.11%。

若住宅预期销售利润率以今年杭州市区平均水平5.2%计算，对应本地块名义9660元/㎡，溢价率为1.68%。

2.东湖板块320国道与禾丰港交汇西北处地块

地块指标：

余政储出〔2020〕13号320国道与禾丰港交汇西北处地块，东至禾丰港、南至临平大道、西至长宁路-规划支路、北至新洲路。

地块出让面积53358㎡，容积率2-2.2，建筑面积117387.6㎡。

地块起价111519万元，起始楼面价9500元/㎡；上限价格144519万元，上限楼面价12311元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于19000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于20900元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

周边地价：地块北侧一路之隔，今年1月2日，中天以总价181741万元竞得余政储出〔2019〕63号地块，楼面价11686元/㎡，溢价率23.01%。

周边房价：

地块周边上坤·山语四季，最近一次领出预售证是在今年3月22日，小高层精装售价21043元/㎡。

测算：

参考今年1月2日成交的中天地块，实际地价11686元/㎡，对应溢价率为23.01%。

若以中天地块新房限价20800元/㎡（含装修3000元）销售，预期利润率5.50%；若按本地块新房限价22000元/㎡（含装修3000元）销售，预期利润率9.58%。

3.良渚新城瓶窑集镇A6、A7地块

地块指标：

余政储出〔2020〕14号瓶窑集镇A6地块，出让面积26481㎡，容积率1.3-1.5，建筑面积39721.5㎡。其中，须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

地块起价39722万元，起始楼面价10000元/㎡；上限价格51222万元，上限楼面价12895元/㎡。

余政储出〔2020〕15号瓶窑集镇A7地块，出让面积55820㎡，容积率1.3-1.5，建筑面积83730㎡。其中，配建不少于4644.58平方米的公租房；商业部分布置在公共通道北侧，其地上计容建筑面积不得小于11152㎡。

地块起价83730万元，起始楼面价10000元/㎡；上限价格108730万元，上限楼面价12986元/㎡。

2宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于21000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于23100元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

周边地价：

2宗地块东南侧1公里处，2019年6月26日，西房以上限价格161407万元竞得余政储出〔2019〕20号瓶窑镇羊山商住地块，楼面价12974元/㎡，溢价率29.74%，自持6%。地块需配建不少于5%建筑面积的公租房，若不考虑自持6%，实际地价为13867元/㎡。

周边房价：

周边目前无新房在售，碧桂园·良樾售罄前最后一次开盘是在2019年1月1日，叠排毛坯售价22844元/㎡。

测算：

若参考去年6月26日成交的西方地块实际地价14208元/㎡，按上限价格2.4万元/㎡（含装修3000元）销售，预期销售利润率为6.83%。此时：

A6地块名义楼面价为13298元/㎡，溢价率为32.98%，超过上限溢价率。

A7地块（商业部分地价取板块内2019年6月19日成交商业地块楼面价2313元/㎡计算），名义楼面价为11614元/㎡，溢价率为16.14%。