文/好地网 徐路加

2019年7月29日，杭州首次出让限房价地块，至今已有9个多月。

限房价地推出对整个开发生态的影响是巨大的，使房企由此前的加预期拿地变成了成本管控能力、综合开发能力以及低利润率的承受能力的大PK。

限房价之后，哪些房企竞得更多、更优质土地，得利最大呢？好地研究院为此做了系统盘点。

注：

1统计范围：杭州十区历年成交住宅、商住地块

2统计方式：联合拿地的，出让金按股权占比分配。若不清楚具体股权占比，则均分。

一、限房价地推出以来的两个特征

由于在出让条件中明确规定了未来新房的最高均价、最高单价，最高装修标准，项目的最终货值在地块出让时已经确定了。能否卖到上限均价，这个价格去化速度怎么样，能接受多低的预期销售利润率，成为了决策的核心要素。

有的房企更追求销售额，能接受较低利润率，出价更为果断；有的房企追求利润率，以近年来杭州市场的行情，拿地就显得较为困难。

好地研究院统计限房价地推出前后的市场变化，总结有两个显著的特征：

1、限房价地推出以来，房企拿地集中度显著提升

据好地大数据，从去年7月29日限价地推出，到今年5月13日为止，杭州十区范围内已经出让涉宅地99宗，土地出让金额已经达到了1951.3亿元，月均成交216.8亿。

从拿地金额占比来看，限房价后，房企集中度显著提升。统计排名第一、前三、前十房企拿地金额占比，分别较2017年至2019年限房价地推出前提高了12.31、12.46、14.26个百分点。

其中，排名第一的是滨江集团，拿地金额就达到了360.6亿元，占比18.48%，接近2成；而2017年至限房价前，拿地金额排第一的同样是滨江集团，占比仅6.17%，也就是说，限价地推出之后，滨江的比例上升至原先的三倍。

排名前三位的为：滨江集团、新世界和绿城，总拿地金额551.5亿元，占比28.26%，接近3成；而2017年到2019年上半年限房价前，前三房企占比为15.8%，比例上升了12.5个百分点，升幅为80%。

排名前十房企拿地金额占比约5成，拿地金额达到970亿元，2017年到2019年上半年限房价前占比35.45%，比例上升了14个百分点，升幅为40%。

2017年至今（2020年5月13日）房企杭州拿地权益金额排行榜（商住地与宅地）

2、限房价地推出以来，预期销售利润率持续走低

去年上半年，房企普遍存在加预期拿地，部分项目若以当时周边在售项目价格销售，将面临明亏。为抑制地价过快上涨，限房价地政策顺势推出，那么这个政策推出后，各项目预期销售利润率走势怎样？

根据好地研究院测算：

①已基本无明亏项目出现，各房企均在成本线上博弈。限房价以来涉宅地项目平均预期销售利润率为5.59%。其中，预期销售利润率最低的是今年3月6日成交的万科良渚新城地块，仅0.45%。

②预期销售利润率呈现总体下降趋势。

去年七月底的首批限价地，预期销售利润率仅5.03%，而此后的8-12月份，利润率明显走高。但今年以来，利润率下降趋势明显，以分年度对比，去年7月29日至年底，涉宅地平均预期销售利润率为7.86%，但今年以来仅5.26%，下降了2.6个百分点。

预期销售利润率走低的同时，溢价率封顶并达到自持的地块数量在明显上升。限房价地块中，达到自持的，去年下半年仅3宗，今年以来已达到了16宗，特别是今年4月份，出让的20宗涉宅地中有9宗地块进入自持阶段，占比达到45%。

注：剔除限价远高于周边在售价格地块及商住比例较高地块。共成交99宗限价地，剔除33宗，统计66宗。

好地研究院认为，预期销售利润率持续走低，以及自持宗数上升，表明土拍市场热度继续升高。开发商开始逐步适应了这个新政策，并探索出一条可行的应对办法——控成本、加快开盘速度、提高资金周转率。

二、拿地十强榜在不断洗牌

好地研究院统计了2017年以来房企年度拿地金额排名前十的房企。

①滨江房产和绿城集团势头最猛

滨江集团与绿城这两家本土房企，是杭州拿地金额十强榜的榜首位置的常客，限房价地块推出之后，拿地势头更猛。

滨江集团，已连续两年占据十强榜榜首，拿地金额占据了杭州涉宅地出让金的2成左右，超过第二位一倍以上，呈现寡头局面。

绿城，近两年排名上升明显，并在2019年仅次于滨江集团，拿地金额达到128.2亿元。2020年至今拿地金额排名第三位，比第二位中梁仅低了0.3亿元。

②全国性大型房企在限价地推出之后，至今没拿地的较多

大型房企对于杭州市场一直较为看重，从2017年来前十榜单来看，保利进入榜单3次，金茂、融信进入2次、另外还有龙湖、平安、融创、九龙仓、招商等进入有1次。

有别于滨江这样的本土房企重仓杭州，全国性大型房企在杭州竞争激烈、预期销售利润率持续走低时，表现相对谨慎。

值得注意的是，在限房价政策出来之后，此前市场份额较大的如龙湖、中国铁建、招商、中海、越秀、世茂等还未在公开市场拿地。

③区域深耕型房企如祥生、旭辉，限房价后仍有收获

限房价地推出以来以来，祥生的排名上涨速度较快，已竞得了4宗限房价地块，其中今年2宗，拿地金额45亿，由此进入到排行榜列第4位。

祥生竞得的限价地，为崇贤2宗，大学城北2宗，均属于此前已有布局的区域，具有明显的深耕性质，由于在熟悉的区域拿地，出手也较为果敢。

另外一家房企旭辉，2019年底至今已竞得3宗限价地。从旭辉拿地布局来看，均属于城市骨架拉升后的新兴发展板块，如萧山新塘板块、临安青山湖板块。旭辉谙于提前布局此类区域，享受城市发展的红利。

④薄利之后，万科另辟蹊径

相比上述房企，早在2015年拿地第一的万科，2017年以来，今年还是第一次进入到前十。

虽然万科没有在公开市场拿地不多，但是通过合作、收购项目，同样在杭州楼市占据较高的市场份额。尤其是轨道物业上的拓展，让其独树一帜。

例如：

2018年与杭钢集团合作含8个项目的资产包；11月9日收购恒大旗下嘉凯城71万平米的房地产资产包，均含有在杭项目。

轨道物业的开发商，万科做成了杭州规模第一。目前杭州出让的三个大型轨道物业（地铁一号线七宝站杨柳郡项目，地铁五号线五常车辆段项目、地铁五号线姑娘桥项目），万科占了两个。

2017年至今房企在杭州拿地权益金额（亿元）年度排名

好地研究院认为，由于市场竞争激烈，除少数房企能长期保持在排行榜前列，大部分房企在杭州拿地不易，以此导致排行榜内房企变化较大。

若想在杭州保持持续的市场份额，一方面需要深耕，另一方面也应注重发掘城市建设带来的新兴板块发展红利，包括关注交通优势强的大型TOD项目。

三、未来行情新常态与排名预测

1、快周转、低利润率将成为新常态

疫情以来，各项财政政策陆续出台，较大缓解了房企资金面紧张问题，而“房住不炒”的总基调不变下，结合经济下行压力考虑，预计房地产调控措施仍将稳定。

杭州亚运会前发展向好趋势具有较大确定性，人口快速导入及限价红利形成持续购买力，预计宅地市场快周转、低利润率将成为新常态。

2、排名预测

基于较热的行情判断，预计滨江集团和绿城，这两家具有较高知名度且决策自由度高的本土房企，仍将在亚运会前这三年保持领先的市场占有率，在规模效应下，市占率还将有进一步提高的趋势。

而像万科，通过与地铁公司合作，在轨道物业上的开发处于领先地位，依旧处于货值榜的前三位之列。

不过，今年到目前为止，杭州十区已经成交了104宗地块，成交金额998.7亿元，如果与去年土地成交金额（2687.5亿元）持平计算，接下来杭州十区将推出1688.7亿元地块，即还有63%的土地即将推出。

如果各区域推地量与上年持平的话，各区域接下来的土地金额如下表所示。还没有拿地的众多开发商将奋力为自己的市场份额一搏。而目前势头正猛的滨江房产，会不会遭遇同行阻击，拿地不再容易呢？可以预见的是，今年的土地市场的争夺可能会更加激烈。

杭州各区2019年与2020年出让地块成交金额对比情况