首先来看这块地的属性，

地块位于目前在售项目绿城九龙仓·桂语朝阳西侧，距离地铁2号线朝阳站仅400米。

地块出让面积158.8亩，建筑面积达到28.58万方，起价38.3亿元。这是去年7月杭州市区实施限房价以来，萧山区出让的所有涉宅地中，可建面积最大、起价最高的一宗。

那么如此大体量、高起价的地块，会对开发商有压力吗？

好地研究院分析如下——

一、新房限价与周边项目售价持平，未来去化压力不大

本宗地块新房限价为29800元/㎡，该价格与目前东侧在售的绿城九龙仓·桂语朝阳项目高层精装售价一致，可以作为重点对标。

绿城九龙仓项目2019年5月首开以来，高层产品四开四罄，一年时间已去化14.7万方，最近的摇号中签率仅30%。

对比来看，本地块有两点略处劣势，一是本地块距离地铁口400米，而绿城九龙仓地块与地铁站零距离；二是本地块西侧与沪昆铁路线距离较近，或有影响。

但若本地块未来产品打造上不输绿城九龙仓项目，实际上这点劣势对于销售影响不大，预计仍有望实现热销，这个大盘的清盘速度更取决于项目的开发建设情况。

二、溢价率预计将封顶

近三年来，南部板块已出让宅地14宗，与本地块可比性最高的仍是绿城九龙仓地块。

绿城九龙仓地块是2017年11月7号出让，由绿城竞得，而后与九龙仓合作开发，地块成交楼面价20059元/㎡，溢价率70%并自持8%。

若本地块实际地价达到绿城九龙仓地块成交楼面价20059元/㎡，配建成本以4000元/㎡计算后，名义楼面价为18341元/㎡，溢价率为36.87%，超过上限，将进入自持；

若本地达到上限楼面价17388元/㎡，新房以上限均价29800元/㎡销售，预期销售利润率为7.8%，高于今年杭州市区平均水平的5.2%。

好地研究院认为，地块所处的南部卧城板块，目前库存较大，但是总体销售形势较好，目前板块总库存为120.11万方，去化周期22个月，相比1年前，板块库存量大幅下降，去化周期已从55个月下降至22个月。

另外，板块还处于规划的三江汇·杭州“未来城市”实践区受益区域，未来发展形势向好。

综合以上分析，本宗地块未来去化压力不大，即使达到溢价率上限，仍将有7.8%的预期销售利润率。预计最终溢价率将封顶，若竞争激烈，有望进入自持阶段。

周边地块、在售项目及配套（来源：好地大数据）

三、谁将出手？

东侧的绿城九龙仓·桂语朝阳项目已进入尾盘销售，绿城无疑将再次出手进行补仓，而且有成本优势。另外，本次大体量地块对于房企吸引力较大，预计在板块已有布局的滨江、众安、融信、旭辉、德信等也将参与竞拍。

附：地块指标与测算分析

地块指标：

萧政储出(2020)19号蜀山单元XSCQ2704-01、XSCQ2704-02地块，规划为住宅、服务设施用地。其中：

XSCQ2704-01地块为出让住宅部分，用地面积为105869㎡，容积率2.7，建筑面积285846㎡。需配建建筑面积为14293㎡的公租房。此外，需集中设置不小于5000㎡的邻里中心，其中不少于3000平方米农贸市场，建成后按审计认可的成本价有偿移交给杭州萧山城投资产经营开发有限公司。

XSCQ2704-02地块建设18班幼儿园，用地面积9710㎡，容积率不大于1，建成后无偿移交区教育部门。地块起价383034万元，起始楼面价13400元/㎡；上限价格497034㎡，上限楼面价17388元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于26800元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于29480元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。

周边地价：

地块位于南部卧城蜀山单元，2公里范围内，近一年成交了2宗宅地：

2019年6月24日，平安以总价183882万元竞得萧政储出(2019)21号蜀山西单元C-26、D-20地块，楼面价15363元/㎡，溢价率14.65%。

9月23日，深圳市聚佳融实业有限公司以总价191812万元竞得萧政储出(2019)28号蜀山单元H-23-2地块，楼面价14703元/㎡，溢价率9.72%。该项目未来新房售价2.98万元/㎡（含装修）。

另外，地块东侧，2017年12月7日，绿城竞得蜀山单元G-13地块，成交楼面价20059元/㎡，溢价率70%并自持8%。

周边房价：

地块东侧绿城九龙仓·桂语朝阳在售，最近一次开盘时间为2020年5月7日，叠排精装备案价格42912元/㎡。该项目在2019年四度开盘高层精装房源，售价为29800元/㎡（之前四次开盘均需摇号，最近一次2019年12月11日中签率是30%）。

地块西侧1.5公里处的融信旭辉·湘湖悦章，最近一次开盘是2020年4月24日，高层精装售价25200元/㎡。摇号中签率15%。

库存：

周边项目住宅总体存量120.11万方，去周期约22个月。

测算：

若地块达到绿城地块成交楼面价20059元/㎡，名义楼面价为18341元/㎡，溢价率为36.87%

若地块达到上限价格时，实际地价为19037元/㎡，按新房限价销售，预期销售利润率7.80%。