文/好地网 卢丹 徐路加

今天（5月9日），温州鹿城区黄龙商贸城街坊一期地块成功出让，得主是央企中铁建，以底价摘牌总价达55.28亿元，楼面价12156元/㎡。

项目位置图（来源：好地大数据）

这是浙江省首批24个未来社区项目之一，值得注意的是，这个项目非常特殊。

中铁建作为央企，在人们心目中，主要是做铁路等交通基础设施的的主力军，虽然近年来在房地产领域发展速度较快，但这次，为何要这么花巨资在温州打造未来社区呢？

好地研究院梳理了这个项目的脉络，与中铁建相关人士做了沟通，还原的不仅仅是一次投资未来社区的机会，更是中铁建转型的重大契机。

PART 1

鹿城的未来社区长什么样？

根据出让文件，黄龙商贸城街坊一期地块共包含5个子地块，具体构成是：

黄龙商贸城街坊一期地块结构表

从这些数字指标的背后，我们可以演绎出生活在中铁建未来社区的生活愿景：

即：居住、出行、休闲、购物、教育、医疗一站式的生活场景。

①TOD社区，25分钟到温州高铁站，30分钟到温州市政府；

②27.25万方商业配套，满足各方面的日常生活需求，包括需自持10年2.7万方的旅馆、1.5万方的商务办公，10.58万方的可售商业等。还有雅戈尔二期地块7.98万方商业配套，预计与宝龙合作开发；

③空中廊道实现各个区块的通行+15分钟步行至瓯江；

④建立对接国内外知名医院的远超诊疗集成系统，社区卫生服务中心与三级医院合作合营建立医联体；

⑤托幼所到初中，满足0-16岁零距离义务教育需求，并构建全年龄段学习空间；

再加上数字化、人本化、生态化的建设要求，中铁建未来社区将在物业数字化服务、人本化服务，居住条件的舒适度上留给市场更多的期待。

未来社区效果图（来源：浙江省土地使用权网上交易系统）

PART 2

中铁建的准备

有别于传统的房地产开发，未来社区项目的开发建设对开发商提出了三大挑战：

一是：专业挑战。未来社区是由浙江省政府主导推动的重大城市化探索工程，此前没有开发的先例，先行介入开发，能够抢占先机，但同时也意味着承担风险。

二是：成本挑战。在限价时代，土地竞拍激烈的结果是，降低成本，加快周转速度。而未来社区的建设本质是，通过加大投入，来提升老百姓的获得感、幸福感、安全感。

三是：资金沉淀的挑战。由于建设要求高，建安成本要明显高于普通的住宅项目；标的投资额高，根据实施方案，集新未来社区项目总投入达163亿元，其中开发建设126.7亿，学校部分投资36.3亿元，开发周期长达四年，这需要有非常强的资金实力。

应对挑战，我们发现，中铁建已经做足了准备——

①去年年底成立了城市开发运营公司。

12月18日，中国铁建股份有限公司董事会通过议案，在浙江省注册设立中国铁建城市开发运营有限公司。

中铁建城市开发运营公司经营范围为城市更新类业务，包括老旧小区改造、棚户区改造、城市片区综合治理开发、未来社区等存量业务及其相关联业务的投资、建设、运营。

因为专注，所以专业。中铁建专门成立城市开发运营公司，设立专门的团队来研究产品、投资开发，而非简单设立一个部门来推进这项工作，首先在公司组织架构上为参与未来社区的开发和建设树立了高度。

随后，中铁建多措并举，激活了社会资本，破解了融资难题，勾勒出以“平台搭建、金融推动、投资跟进、基础设施一揽子合作”为核心的城市更新领域开发蓝图。

②中铁建构建了生活家3.0体系。

“普通开发商卖房子，优秀开发商卖品质，顶级开发商卖生活方式。”

中铁建早在2017年就提出了生活家3.0服务体系，致力于为客户打造更好的生活方式，这与未来社区的“加法”理念不谋而合。

据中铁建官方提供，生活家3.0体系共有四个关键词：

一是教育：要求优化社区教育配套，开展主题教育活动，并延伸至全龄段教育文化关怀，这与未来社区教育场景的要求：服务社区全人群教育需求，构建“终身学习”未来教育场景，要求一致。

二是健康：营销全龄健康设施，设立社区健康管理中心，举办丰富的健康主题活动，这与未来社区健康场景的要求：面向全人群与全生命周期，构建“全民康养”未来健康场景，要求一致。

三是服务：要标准化设置社区商业，社区内配套、景观，并搭配既全面，又能满足个性化需求的物业服务，这与未来社区的服务场景，围绕社区居民24小时生活需求，打造“优质生活零距离”未来服务场景，要求一致。

四是智慧：要求择优选择智能品牌与品质服务商，打造智慧社区、智慧居家、智慧生活三大智慧系统，这与未来社区的数字化、智慧化治理场景要求的，依托社区数字精益管理，构建党建引领的“政府导治、居民自治、平台数治”未来治理场景，要求一致。

据中铁建相关人士透露：生活家3.0体系从2017年开始全面应用，华东区域30余个项目已经全部按照3.0理念来配置和改造。

（中高端项目，例如花语系列产品，全面落地3.0服务体系；普通项目，则按照3.0服务理念进行改造）

③积极参与未来社区项目前期设计招标，土地竞拍，全过程参与。

中铁建，是最早一批参与未来社区研究的开发商。

2019年8月,中国铁建与浙江省政府达成合作共识,围绕浙江省“未来社区”建设规划签订了战略合作框架协议。

今天中铁建成功摘牌的集新未来社区项目，前期规划设计也是由铁建（铁五院负责规划设计）负责，于今年3月份通过浙江省发改委审查。

而在去年丽水莲都灵山未来社区的出让中，中铁建也是积极参与。

PART 3

突围之路：转型民生工程

今天，斩获鹿城黄龙商贸城一期地块，可以说中铁建在精心谋划，大力投入了近一年之后，收获了第一枚胜利的果实。

苦心耕耘的背后，动力是什么？——好地网与中铁建投拓方面的相关人士沟通交流中了解到，央企的使命使然，也是中铁建转型民生工程的逻辑。

以鹿城集新未来社区为例，按照公开的资金方案，项目预期销售收入约为133亿元，即便以底价拿地总投入也达126.7亿元，利润率仅为3.81%。

这相当于用百亿的巨资投入，耗费四年开发，最后仅收获不到5亿的净利润。

中铁建城市开发有限公司董事、总经理马建军表示，央企愿意主动承担国计民生，履行好社会责任。他说：

“民生工程虽利薄，但与政府一起推动城市建设、改善居民生活是央企应该承担、必须承担的社会责任。”

如此之巨的投资体量，如此之低的收益，但是，收获的是民生工程的无法估量的社会效益，这次带方案出让，整个方案就是一个具体的施工图。

集新社区概念图

中铁建一头扎进这个鹿城这个未来社区大项目，其实是紧紧抓住了未来社区这个巨大的民生工程的契机——

目前，在城市中心区域一些老旧小区普遍存在面临停车难、加装电梯受阻、社区医疗层次不齐等困境，部分居民不能完全享受到城市发展带来的红利。

据统计，浙江全省现存70—90年代老旧小区建筑面积约2.5亿平方米，如果60%按未来社区模式改造，按改造前平均容积率折算，占地面积大约为1.25亿平方米（即18.8万亩）。按照300亩一个实施单元计算，项目总数将超过600个；按照首批24个试点的平均投资强度1700万元/亩计算，平均每个项目投资51亿元，总投资将超过3万亿元，潜力巨大。

浙江省未来社区的出发点，即是以老旧小区改造为主要目标，通过试点的探索，提升老百姓的居住品质，从长期来看，平衡拆迁安置、人才落户、房地产价格等问题，建立房地产市场调控的长效机制。

好地网了解，在成功拿下首个项目之后，中铁建还将继续积极参与后续的未来社区出让项目，进一步扩大中铁建未来社区版图。

这也昭示出，在房住不炒时代，传统房企开发模式利润越来越薄的情况下，中铁建在房地产领域的转型突围之路——

以民生工程未来社区为出发点，既保持了体量大的销售额与投资额，又有稳定的收益，更有较高的社会效益。

值得关注的是，今天中铁建拿下的是全省第二个未来社区项目，在一个大建设浪潮刚刚开始的时候，就占到了先手！成立不到半年的中铁建城市开发有限公司，从此将迎来了一个黄金发展时期。

规划范围示意图