核心提要:
一、推动锦北板块地价上升的两个动力
二、场口地块的结果凸显富阳本地房企的生存不易
文/好地网 徐路加
今天,临安富阳两宗宅地顺利成交,总成交价9.38亿元。
其中,临安锦北地块由佳源竞得,成交楼面价9942元/㎡,溢价率16.96%;
富阳场口地块由三江房产&百合集团竞得,楼面价2056元/㎡,封顶并自持6%。
地块成交情况
成交地块分布(来源:好地大数据)
今天的成交结果,超本网预期,市区地价上涨热,已经传导到了临安市区与富阳乡镇。
一、推动锦北板块地价上升的两个动力
佳源竞得的锦北地块,计算配建成本后,实际地价达到10364元/㎡,是2018年以来的板块新高,在土地断供10个月之后,较上次出让的国开东方地块涨了2000元/㎡,扭转了此前地价持续下降趋势,或可表明市场热度也传导至临安城区板块。
那么,锦北板块地价上升,还有什么关键因素呢?好地研究院认为,可以从两个方面来分析:
1、房企对后市的预期提升。原因有2点:
1)、板块的库存与去化周期在土地断供10个月之后显著改善,进而提升了开发商的预期。
此前由于供地量较大,板块库存不断走高,但在断供10个月后,板块库存已下降了25万方,去化周期从42个月下降7个月,目前为35个月,已较此前有所改善。
预计到年底本地块项目开盘之时,去化周期有望缩短至30个月内,销售情况将进一步改善。
2)、限价提升给了涨价的预期:
本地块新房精装限价达到26000元/㎡,较周边在售项目高2300元/㎡左右,虽然这个价格实现较难,而且,即使以目前20203元/㎡的高层毛坯价格,去化也不快,但是设定“虚高”的房价,毕竟给了房企做好产品与创新,提升价格增加利润的空间。
由于地价上涨,以目前售价计算,预期销售利润率为14.6%,若想达到周边中天项目利润率19.3%,高层毛坯房价要达到21753元/㎡,需要在目前周边的20203元/㎡基础上涨价1550元/㎡,即涨幅为7.7%。
即使不涨价,14.6%的利润率也足以笑傲主城区的诸多项目,即使在去化时间上慢一点。
2、房企本身的补仓压力大。
目前有较多房企急于在杭州拿地,佳源也同样面临较大补仓需求。
实际上,作为已在临安城区有项目开发的房企,佳源本次积极拿地,在板块补仓迹象明显。
上次在杭州公开市场拿地已是2018年4月,为临安锦南板块的佳源优樾项目,剩余可售面积仅1万方。整个杭州另外可售的项目也仅萧山南部卧城的德信金茂·佳源府,库存也仅3.6万方。
佳源2015年以来在杭州竞得地块分布
佳源2015年以来在杭州竞得地块情况表
二、场口地块的结果凸显富阳本地房企的生存不易
场口地块竞得者为三江房产和百合集团联合体,其中,三江房产属于富阳的本土房企,百合集团是萧山的。
本网前瞻中已分析到,场口由于多年无新房供应,具有一定的市场购买力,加上地块起价低,从底价到上限,地价也仅上涨600元/㎡,溢价率走高也不无可能,但最终达到自持6%,超于预期,也是竞争激烈后的无奈之举。
虽达自持,本地块未来以上限精装均价12000元/㎡销售,预期利润率仍有12.5%,预计风险不大。
今天这么小的一宗地,总金额1.46亿元,楼面价仅仅2056元/㎡,却竞争了19轮,还自持6%,这充分凸显出富阳本地房企的生存困境——
目前,杭州土拍市场,房企的集中度在不断提高,能成功拿地的房企多为大型品牌房企,本地实力普通的房企,其生存空间在不断地被压缩。
在熟悉的乡镇区域拿地,或是本地普通房企最后的机会。但在城市版图持续扩张中,周边区域的价值也在快速提升,也面临着较大竞争。
今天的两宗地块所在区域,都是限房价之后的首宗地块,或代表未来区域市场方向,从成交结果来看,均超过预期,也表明杭州土地市场的热潮在持续扩散。
而疫情后,新房端继续热销,区域限价又有适度放松(如4.17挂牌的东湖地块、今日挂牌的滨康综合体地块),土地市场的热度仍有望持续一段时间。