文/好地网 徐路加

明天（4.24），临安区锦北板块和富阳区场口板块将分别出让一宗纯宅地，两宗地块总可建建面15万方，总起价7.9亿元。

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

好地研究院预计，

1.临安锦北地块，溢价率或在3.5%左右；

2.富阳场口地块，或低溢价率成交。

具体分析如下——

一、临安锦北地块溢价率或在3.5%左右

1、首宗限价地房价设定有“虚高”之嫌？

地块容积率2.2，建筑密度不大于22%，建筑高度不大于54米，新房上限精装销售均价26000元/㎡（含装修3500元），最高毛坯单价33750元/㎡。根据要求，另需配建幼儿园6023㎡，邻里中心2400㎡。

需要特别注意本地块的特殊点：

①这是临安城区出让的首宗限房价地块，自从去年6月出让地块之后，已经有10个月土地“断供”，作为首宗，或将成为后续行情的风向标。

②设定的房价比周边大幅涨价，毛坯涨了2300元/㎡，精装价格涨了4000元——

周边与本地块较近的为中天雅境（本地块东南角）和中天万科·启宸（本地块西南角），地块容积率与本地块一致，均为2.2，或可作为重点对标项目。

那么，周边销售形势如何呢？

地块周边在售项目较多，普遍无需摇号——

中天雅境项目，为全高层，近年4月最新预售证高层毛坯20203元/㎡。2019年12月首开以来，总供应404套，签约197套，签约去化率49%。

中天万科·启宸项目，为全高层，最新精装售价21792元/㎡。2018年11月首开以来总计供应1291套房源，已签约去化549套，总签约去化率43%，但今年以来仅签约25套。

整个板块处于刚需区域，对刚需来说，高层售价22000-23000这个区间似乎是个天花板，而本宗地块上限均价精装26000元/㎡，涨价幅度接近20%，以这个上限价格销售难度极大。

周边在售项目及地块成交情况（来源：好地大数据）

2、地块溢价率或在3.5%左右

本宗地块是临安城区的首宗限房价地块，锦北板块地价在2017年达到最高峰，而后在2019年持续走低，短暂断供近一年后，行情是否会反转？

从周边成交地块来看，位于本地块南侧，2019年出让的两宗宅地或可重点对标。

地上地块（案名地上北樾府，位于本地块南侧），容积率2.0，为2019年5月9日出让，成交楼面价10136元/㎡。

中天地块（案名中天雅境，位于本地块东南角），容积率2.2，为2019年6月14日出让，成交楼面价9222元/㎡。

相较去年5、6月份，目前的市场行情无疑更热，对比同属临安的青山湖板块，今年的地价略有上涨，今年4月16日中天竞得的青山湖宅地实际地价是创板块新高的。

地价上涨的热潮，会否涌向临安城区呢？

以青山湖板块和锦北板块来对比——

从销售情况来看，青山湖板块内整体去化较好，部分项目实现快速销售，而锦北板块项目去化率在50-70%左右；

从供求关系来看，去年青山湖板块供需平衡，而锦北板块是供略大于求的。

从库存及去化周期来看，限房价后，青山湖板块持续供地，新房成交量同步放大，总库存仍下降15万，去化周期下降7个月，目前为28个月；而锦北板块断供10个月后，去化周期下降7个月，目前为35个月。

目前青山湖板块热度无疑较临安城区的锦北板块更高。

好地研究院认为，对于临安城区这样去化速度一般的区域，开发商为了安全起见，必须有比市区高得多的利润空间，以抵消去化速度较慢的劣势。

基于此，本地块最合适的对标是中天地块，两宗地容积率均为2.2，从属性上更为接近。如果最终成交价与中天地块持平，则对应溢价率3.5%，如果超过，则表明土地市场热度正在上升之中。此时，如果按中天项目目前的售价，销售利润率为19.27%。

二、富阳场口地块预计低溢价率成交

场口地块容积率2.0，建筑密度22%，限高60米，新房限价12000元/㎡（含装修2000元），另外需配建19%公租房（13362㎡）。

1、上限精装均价12000元/㎡较合理

场口板块长期处于断供状态，无周边项目售价可以参考，但是可以从两个维度来看，定价或合理：

①富阳区内周边板块对比——同属富阳最西侧区域的新登板块，2019年11月12日出让两宗宅地，均由奥澜底价竞得，地块限房价13300元/㎡（含装修2000元），高于本地块限价1300元/㎡，而奥澜地块与本次地块与富阳城区的距离均为15公里左右。

②整个杭州十区范围对比——自杭州市区实施限房价以来，本地地块新房上限精装均价12000元/㎡是最低的，即使高层达不到上限价格，以本地块2.0的容积率也可通过高低配实现部分产品溢价，从而提升整盘均价。

另外从销售角度来看，地块处于场口镇镇中位置，且前期缺乏新房供应，具备一定的本地购房需求。

周边地块成交情况（来源：好地大数据）

2、关注度低，或低溢价率成交

地块处于富阳乡镇，距离城区较远，关注度较低。

若底价成交，公租房建安以4000元/㎡计算，实际地价2915元/㎡。若以上限精装均价12000元/㎡销售，不计算车位成本及利润，预期销售利润率16.25%。

若以上限价格成交，实际地价3512元/㎡，不计算车位成本及利润，预期销售利润率12.15%。

可以看出，由于地块楼面价较低，对项目的成本影响不大。

考虑到地块已处于富阳最西侧乡镇，关注度不高，预计将低溢价率成交。但由于地价低，也不排除溢价率走高可能。

附：地块指标与测算分析

1.临安区锦北单位C-R2-13、C-R22-02、C-R22-03地块

地块指标：

临安区锦北单位C-R2-13地块，规划住宅用地，出让面积36261㎡，容积率2.2，建筑面积79774.2㎡。

地块起价67809万元，起始楼面价8500元/㎡，上限价格87809万元，上限楼面价11007元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于33750元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

C-R22-02地块建设内容为12班幼儿园，用地面积6023㎡，容积率不大于1，由C-R2-13地块受让单位同步设计，同步实施，交付并无偿移交给教育局；

C-R22-03地块建设内容为社区级邻里中心，建筑面积不小于2400㎡，与C-R22-02地块进行地下连通开发，建设内容为社会公共停车场。应建设不少于120个停车泊位，其中不少于20个供幼儿园使用，不少于30个供邻里中心使用，不少于70个作为社会公共停车位泊位，由C-R2-13地块受让单位建设，建成后无偿移交给相关部门。

周边房价：

地块周边锦北单元内在售项目较多，普遍无需摇号，高层精装22000元/㎡左右，高层毛坯18000元/㎡，叠墅毛坯25000元/㎡，精装排屋30000元/㎡。其中与本地块较近的为中天雅境（本地块东南角）和中天万科·启宸（本地块西南角）。

中天雅境项目，为全高层，近年4月最新预售证高层毛坯20203元/㎡。2019年12月首开以来，总供应404套，签约197套，签约去化率49%。

中天万科·启宸项目，为全高层，最新精装售价21792元/㎡。2018年11月首开以来总计供应1291套房源，已签约去化549套，总签约去化率43%，但今年以来仅签约25套。

周边地价：

板块内近年来出让宅地较多，可重点对标的地块为南侧的地上地块（案名地上北樾府）和中天地块（案名中天雅境）。

地上地块，为2019年5月9日出让，成交楼面价（实际地价）10136元/㎡，为封顶成交。

中天地块，为2019年6月14日出让，成交楼面价（实际地价）9222元/㎡，溢价率8.5%

库存：

地块所在的锦北板块，住宅总库存达到89万，板块月均去化2.2万方/月左右，去化时间较长。

测算：

本地块最合适的对标是中天地块，两宗地容积率均为2.2，从属性上更为接近。

如果最终成交价与中天地块持平，则对应溢价率3.5%，此时，如果按中天项目目前的售价，销售利润率为19.27%。

2.场口8号地块

地块指标：

地块出让面积35163㎡，容积率1-2，建筑面积70326㎡。其中，配建地上总建筑面积19%的公租房，无偿移交场口镇人民政府。

地块起价11260万元，起始楼面价1601元/㎡，上限价格14460万元，上限楼面价2056元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于10000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于11000元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2000元/平方米。

周边地价及房价：

场口板块近年来无宅地出让，也无在售项目

测算：

若底价成交，公租房建安以4000元/㎡计算，实际地价2915元/㎡。若以上限精装均价12000元/㎡销售，不计算车位成本及利润，预期销售利润率16.25%。

若以上限价格成交，实际地价3512元/㎡，不计算车位成本及利润，预期销售利润率12.15%。

注：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110