核心概要：

1、后申遗时代，瓶窑站上高起点

2、西部迎来新枢纽，瓶窑将上演城市化加速度

3、八区难得 滨水品质标杆

4、限量供地 大城西2W+低密改善外溢地

文/好地网 旷盈

4月17日，瓶窑挂牌两宗位置毗邻的地块，包括1宗宅地和1宗商住地，总面积约为124亩，出让时间均为2020年5月19日。

集镇A6地块，出让面积26481㎡，容积率1.5，建筑面积39721.5㎡。地块起价39722万元，起始楼面价10000元/㎡；上限价格51222万元，上限楼面价12895元/㎡。

集镇A7地块，出让面积55820㎡，容积率1.5，建筑面积83730㎡。地块起价83730万元，起始楼面价10000元/㎡；上限价格108730万元，上限楼面价12986元/㎡。

地块指标

地块位置分布

这是瓶窑“良渚申遗”成功之后，首推涉宅地块，两宗地块有哪些投资的价值优势？

好地研究院将从板块潜力、地块特点和市场机会等方面进行解读。

PART 壹

后申遗时代，瓶窑站上高起点

2019年7月，良渚申遗成功，在杭州人民沸腾于杭州第三个世界文化遗产之时，杭城北一角的瓶窑，也不再是一座偏安一隅的小镇。

良渚古城遗址的核心区坐落于瓶窑，世界级的光环加持下，瓶窑也成为了杭州“旅游西进“的重要腹地，后申遗时代的发展机遇跃然纸上。

5000年文明是板块气质的界定，是瓶窑与良渚新城的交握，瓶窑依托良渚文明与秀美的城市风貌，将会是主城下一个梦想栖居之地。

PART 贰

西部迎来新枢纽，瓶窑将上演城市化加速度

后峰会前亚运的杭州，变化是翻天覆地。奥体和未来科技城这二个板块正处于快速上升的生长过程中，是城市新的想象空间。

西站枢纽的战略选址，标志着杭州城西西部重点将发生位移。数字科创+长三角枢纽的核变，大城西正在崛起一座城市新中心。今天，如果我们把瓶窑的坐标置于大城西版图来看，它正好是站在了西部副中心北扩的轴线上。

瓶窑境内由凤都路接绿汀路，瓶仓大道接东西大道，串联了瓶窑、西站枢纽以及未来科技城，打造了一条竖向古今交融的文化科创生态轴线，它将形成强大的集聚效应，拉开了板块的发展空间。

二绕城高速、中环（预计2021年建成）、地铁2号线延伸段等构建的路网，交通提速，加强了瓶窑与主城的紧密关系。

瓶窑交通路网

一个高起点的撬动下，瓶窑的利好接踵而至，板块进入全面蝶变期。

中法航空大学落户，是瓶窑“黄金时代”的开局。

项目共占地1500亩，包括1000亩的办学用地（预计2023年校园招生），500亩的航空科创园。它不仅是民用航空领域的一所世界一流的高等学府，也是一处集企业、科研、创新人才等于一体的龙头产业园区。

中法航空创新谷规划

中法航空大学、修正健康、阿里盒马鲜生杭州供应链中心等大项目落地，与未来科技城科创数字产业，以及湖畔大学、浙大等学术科研联动，瓶窑未来价值可期。

PART 叁

八区难得 滨水品质标杆

此次推出的2宗地块位于瓶窑老城区，距离良渚古城核心区约为2公里，A6地块西接下洋湿地，A7地块东面紧临苕溪，并可西瞰城市绿肺南山，一线滨水，风光绝佳。同时可以享受瓶窑中学、文旅街区、瓶窑广场、嘉凯城城市客厅、以及在建西溪幼儿园和西溪小学等核心配套资源。

据好地研究院统计，自2019年1月1日至今，杭州八城区出让容积率1.5以内的仅为7宗，占比仅6.4%。

此次推出的瓶窑2宗涉宅地，容积率1.5，限高18米，拥有5000年文明底蕴和滨水资源构建的栖居环境，是八区中难得，可打造纯低密品质项目。

2019/1/1—2020/4/18杭州八区低密地块列表

PART 肆

限量供地 大城西2W+低密改善外溢地

近三年，未来科技城板块宅地供应量较少，其中纯宅地供应成交仅3宗，商住用地供应成交4宗，宅地面积共计34.2万方，年均11.4万方（剔除商业部分）。

板块地价最高纪录是景瑞2018年3月以上限价格15.5亿元竞得未来科技城139号地块，用地面积38381㎡，容积率1.5，楼面价26998元/㎡，溢价率50%，自持8%。自持部分按6折计算后实际地价达到了27937元/㎡，鉴于板块宅地供应有限，导致未来可售住宅量稀缺。

就未来科技城新房市场来看，在售项目均需摇号，网红盘万科天空之城中签率只有8.4%，即使千万豪宅景瑞镜溪绿汀的叠墅同样是摇号热，中签率为64.3%。

未来科技城2020年在售项目中签率

截止2019年底，未来科技城区域人口总量达40万，从业人口年龄集中在25-35岁，正是市场的主力军，未来科技城大量人才流入，需求长期保持旺盛。

隔壁的良渚新城，截止2020年4月19日新房库存为50.44万方，预计去化周期为14个月，库存同样处于低位。

未来科技城、良渚新城板块住宅供应有限，必然形成外溢，瓶窑，承接外溢优势明显。

过去5年多，瓶窑限量供地，仅出让2宗涉宅地，一宗为碧桂园良樾项目，叠排毛坯售价22844元/㎡，目前已售罄；另一宗为2019年6月26日由本土房企西房耗资16亿元竞得的羊山商住地块，楼面价12974元/㎡，和万科共同开发，产品为洋房、叠墅、联排，预计下半年开盘。

本地块条件与西房地块条件相同，因最高限价26100元/㎡（含精装3000元/㎡），未来打造产品极可能是洋房、叠墅纯低密产品；与未来科技城高层价差为11000元/㎡以上，叠墅价差20000+元/㎡。

巨大价差促使大城西品质改善客户的外溢，尤其工作在未来科技城客户，等此次挂牌的二宗地块上市时，新房市场值得期待。

未来科技城新房与二手房情况表