核心提要
一、富春70-1号地块：预计将低溢价率成交
二、银湖1-3号地块：溢价率或在5%以内
文/好地网 徐路加
明天（4.13）富阳区将出让2宗涉宅地，分别位于富春板块和银湖板块。2宗地块合计可建面积28.17万方，总起价26亿元。
地块指标
地块位置分布（来源：好地大数据）
结合地块起价及周边在售项目情况，好地研究院预计——
富春地块，商业比例达到34%，实际住宅部分起价较高，预计将低溢价率成交；
银湖地块，起价较高，溢价率或在5%以内。
具体分析如下：
一、富春70-1号地块：预计将低溢价率成交
根据规划，该地块商业商务占比不小于34%（建面61779㎡），其中有12000㎡商业不得分割销售。
住宅部分要求限高36-100m，预计未来设置为高层产品。住宅上限精装销售均价为27000元/㎡（含装修3000元）。
27000元/㎡的设定房价偏高
地块西侧2.0公里，目前周边唯一在售项目——大家云上金宸府，高层精装售价22000元/㎡，较本地块限价低5000元/㎡。但该项目去化情况一般，2019年10月首开以来，两次开盘均无需摇号，截止目前签约去化率仅22%。
地块西北侧1.5公里处，2019年底售罄的景瑞·山水如画项目，售价较大家项目低6000元/㎡，高层毛坯价格16000元/㎡，最后一次摇号中签率仅2.34%。可见区域内购房者对价格较为敏感。
本项目预计将规划为高层，但设定的上限精装销售均价达到27000元/㎡，较大家项目售价又上涨5000元/㎡。
好地研究院认为，本地块为杭富城际线桂花西路站上盖，位置较在售的大家项目更优，应较大家项目享受一定的溢价。但同一板块内相距2公里的项目，能否上涨5000元/㎡，以设定房价27000元/㎡去化存在较大难度。
另外，从区域定价体系上来看，地块东侧1.2公里为金茂秦望城市眼项目，为板块最高限价29800元/㎡，较本地块高2800元/㎡。但金茂项目尚未开售，能否以上限价格去化存在疑问，同时，即使金茂项目实现预期售价，能否就此带动区域房价整体上涨，也值得商榷。
地价分析：住宅实际起始地价已超过大家地块成交价
地块住宅计容建筑面积不大于66%，商务计容建筑面积不小于24%，商业计容建筑面积不大于10%，其中有12000㎡商业不得分割销售。
若本地块商业商务部分地价简单按照北侧1.6公里商地3981元/㎡计算，住宅部分实际起始楼面价为12458元/㎡，已超过大家项目实际地价（11269元/㎡）。
周边地块、在售项目及配套情况（来源：好地大数据）
前瞻：或将低溢价率成交
本地块总体量超过18万方，商业商务部分近6.2万方（占比34%），且其中的1.2万方商业不得分割销售，对开发商具有较高的商业运营要求。
商业比例较高的涉宅地，对开发商来说具有较大挑战，出价也较为谨慎，普遍溢价率较低。2020年以来，杭州市区出让的4宗商业比例大于20%的商住地（已剔除商业部分单独定价的金沙湖商住地），平均溢价率仅6.1%，远低于同期杭州市区涉宅地平均溢价率19.1%。
若本地块以底价成交，以大家项目22000元/㎡销售，住宅部分预期销售利润率4.36%；以上限精装均价27000元/㎡销售，住宅部分预期销售利润率21.43%。
若住宅按照大家项目22000元/㎡销售，零利润时，地块名义楼面价为10190元/㎡，对应溢价率6.42%。
由于本地块起价较高，虽设定了较高的上限售价，但实际能否以这个价格销售存在较大挑战，同时地块有较高的商业占比，预计将以低溢价率成交。
二、银湖1-3号地块：溢价率或在5%以内
本地块住宅上限精装销售均价为20500元/㎡（含装修3000元），最高毛坯单价为19250元/㎡。
地块容积率2.0，根据规划要求，住宅高度不小于20，不大于60米，且东侧沿富富闲路住宅高度不小于45米，西南侧住宅高度不大于24米。项目预计设置高层+部分低密产品，但不会设置排屋。
设定的房价有支撑，周边项目去化速度尚可
目前地块周边在售项目较多，重点可对标也是距离最近的项目：
北侧500米的祥生云湖城项目，2019年5月首开。高层精装售价19885元/㎡，小高层精装售价21000元/㎡，目前无需摇号，但从销售情况来看，开盘10个月以来以去化817套房源。
地块北侧1公里，九龙仓·雍景山项目，2018年6月首开，高层毛坯13200元/㎡，中签率30%以下；叠墅毛坯19200元/㎡，中签率80%以上，但去化率达95%（供应418套，签约395套）。
因此，通过高层+低密产品设置，高层部分或可参考祥生在售项目售价19885元/㎡，低密产品做一定溢价，本地块预计可以实现以上限精装均价20500元/㎡销售，同时具备一定去化速度。
地价分析：住宅实际起始地价已超过周边地价
地块起始楼面价8600元/㎡，计算10%公租房及幼儿园成本后，实际起始地价达到10658元/㎡。
该价格已超过北侧紧邻的祥生地块实际地价（2018年4月28日出让，实际地价10267元/㎡），也超过了板块内最近成交的众安地块地价（位于本地块南侧2公里，2020年2月3日出让，实际地价10550元/㎡，新房限价与本地块一致）。
周边地块、在售项目及配套情况（来源：好地大数据）
前瞻：溢价率或在5%以内
若以底价成交，以上限精装均价20500元/㎡销售，成本房价为19135元/㎡（精装含车位利润），预期销售利润率为6.66%；
以上限精装均价20500元/㎡销售，若以杭州市区今年以来平均预期销售利润率3.85%计算，名义楼面价为9080元/㎡，对应溢价率为5.59%；零利润时，名义楼面价为9739元/㎡，对应溢价率为13.24%
自去年下半年杭州市区实施限房价以来，富阳区之前共出让的6宗纯宅地，预期销售利润率达到15.7%，而本宗地块即使以底价成交，预期销售利润率也仅6.66%，将创富阳区新低。
好地研究院认为本地块起价较高，房企实际利润空间较小。但目前杭州宅地市场行情较热，预期销售利润率有望低至杭州市区今年平均水平（3.85%），对应溢价率或在5%以内。此前，富阳热度低于主城区，实际溢价率可能在5%以内。
综合上述分析，好地研究院预计——
富春地块，商业比例达到34%，实际住宅部分起价较高，预计将低溢价率成交；
银湖地块，起价较高，溢价率或在5%以内。
但若富春地块最终溢价率较高，一方面表明房企对于地铁口的商业部分运营有较大信心，同时对于住宅部分以上限均价销售有较大预期。
而若纯宅地银湖地块最终溢价率接近甚至超过13%（对应预期销售利润率为零），表明目前为止房企拿地饥渴度较大，在受疫情影响下，仍对后市看好。
附：地块指标与测算分析
1.富春70-1号地块
①地块指标：
富政储出[2019]16号地块，位于富阳区富春街道劳动路区块，东至金桥南路，南至体育馆路，西至金浦路，北至钢圈厂路。土地用途为二类居住兼容商业商务用地。
地块出让面积67297㎡，容积率1.5-2.7，建筑面积181701.9㎡。其中，住宅计容建筑面积占地块总计容建筑面积不大于66%，商务计容建筑面积占地块总计容建筑面积不小于24%，商业计容建筑面积占地块总计容建筑面积不大于10%。
地块起价173990万元，起始楼面价9576元/㎡，上限价格225990万元，上限楼面价12437元/㎡。
地块所建商品住房毛坯销售均价不高于24000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于26400元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。
根据规划条件要求，建筑高度不大于100米，住宅建筑高度不小于36米，沿金桥南路标志性塔楼建筑高度不小于95米。沿金桥南路布置商业计容建筑面积不小于12000平方米，且不得分割销售。
②周边房价：
目前富春板块内仅一个项目在售，为地块西侧2公里的大家云上金铭府，项目2019年10月以来两次开盘，高层精装售价22000元/㎡，均无需摇号，总供应342套房源，仅签约去化75套。
地块东侧1.2公里即为金茂于2019年12月竞得的秦望城市眼项目，住宅上限精装销售均价达到29800元/㎡，尚未上市。
③周边地价：
涉宅地方面，周边最近成交地块是2019年12月16日，金茂以底价67亿元竞得的富春73号富阳秦望城市眼项目（本地块东侧1.2公里），楼面价8778元/㎡。金茂地块商业建筑面积占比约40%，所建商品住房销售均价不高于29800元/㎡（含装修3500元）。
另外，地块西侧2公里，2019年3月22日杭州大家底价竞得一宗纯宅地（案名大家云上金铭府），成交楼面价10006元/㎡，计算公租房、幼儿园成本，实际地价11269元/㎡。
商地方面，本地块北侧1.6公里，2017年11月27日出让一宗商地，由杭州弘汇地产竞得，楼面价3981元/㎡
④库存：
地块周边3公里范围内，目前库存即为在售大家项目和金茂秦望城市眼项目，总库存51万方。
⑤测算：
地块商业商务部分地价简单按照北侧1.6公里商地3981元/㎡计算：
若住宅部分实际地价参考大家地块的11269元/㎡，地块名义楼面价8791元/㎡，低于起始价。
若住宅售价按照27000元/㎡，预期销售利润率预留10%，商地部分地价简单按照北侧1.6公里商地3981元/㎡计算，住宅部分实际楼面价为15455元/㎡，名义楼面价11554元/㎡，对应溢价率20.66%。
若住宅部分销售均价按照目前周边售价22000元/㎡，零利润时，地块名义楼面价为10190元/㎡，对应溢价率6.42%。
2.银湖1-3号地块
①地块指标：
富政储出[2018]30号地块，位于富阳区银湖街道受降板块富闲路西侧,东至规划水系及防护绿化带，南至规划道路与规划学校用地，西至规划美达路及山体公园，北至上林湖路。土地用途为二类居住用地（含配套公建）。
地块出让面积49995㎡，容积率1-2，建筑面积99990㎡。地块内配建不小于地上总建筑面积10%的公租房；配建12班幼儿园1座，用地面积不小于6010平方米，总建筑面积不小于4042平方米。
地块起价85990万元，起始楼面价8600元/㎡，上限价格111490万元，上限楼面价11150元/㎡。
地块所建商品住房毛坯销售均价不高于17500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于19250元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。
根据规划条件建筑高度要求：沿富闲路住宅建筑高度不大于60米，不小于45米；山体公园南侧应适当降低建筑高度，住宅建筑高度不大于24米，不小于20米。
②周边房价：
地块周边2公里范围内有多个在售项目。
地块北侧500m，祥生云湖城项目，设置有高层、小高层产品，2019年5月首开。高层精装售价19885元/㎡，小高层精装售价21000元/㎡，目前无需摇号。从销售情况来看，开盘10个月以来去化817套，去化率62%。
地块北侧1公里，九龙仓·雍景山项目，2018年6月首开，高层毛坯13200元/㎡，中签率30%以下；叠墅毛坯19200元/㎡，中签率80%以上，但去化率达95%（供应418套，签约395套）；今年3月20日加推排屋，毛坯30400元/㎡，无需摇号。
③周边地价：
北侧相邻地块则是2018年4月28日，祥生竞得富阳区银湖街道受降板块祝闲线西侧地块，成交楼面价10013元/㎡，溢价率0.13%。计算幼儿园建安成本，实际地价10267元/㎡。目前项目待售。
板块内最近出让地块为众安于今年2月3日竞得的银湖48号地块，为本案南侧2公里，地块成交楼面价7627元/㎡，溢价率11.14%，计算公租房和幼儿园建安成本，实际地价10550元/㎡，按限价销售成本18464元/㎡，预期销售利润率10%。
④库存：
地块周边3公里范围内，目前可售库存11.2万㎡，总存量达到57万方
⑤测算：
若底价成交，计算公租房及幼儿园成本后，实际地价10658元/㎡，以上限精装均价20500元/㎡销售，预期销售利润率为6.66%。
以上限精装均价20500元/㎡销售，若以杭州市区今年以来平均预期销售利润率3.85%计算，名义楼面价为9080元/㎡，对应溢价率为5.59%；
零利润时，名义楼面价为9739元/㎡，对应溢价率为13.24%。