根据好地研究院测算公式计算，今日市北西两宗地块预计将明亏（分别亏损-0.9%和-1.7%），此前也有多宗地块或面临亏损。
鉴于微利地块不断出现，原先的测算公式中的费用与税费也在不断下降，基于此，好地研究院对测算公式做相应调整，调整前后计算公式如下——
原公式：
保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润
调整后公式：
保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润
其中，建安成本=新房售价1.5万以内的，4000元/㎡；3万以内，4500元/平米；3万-5万之间，5000-5500元/㎡；
每平米分摊到的车位利润=（新房售价*10.5-100000）/110。
主要修改点为：
①所得税：由新房售价的3%，调整为新房利润的25%
原先为固定形式，未考虑实际利润大幅下降，调整后更符合实际。
②土增税：由新房售价的2.5%，调整为新房售价的2.0%，下调0.5个百分点
实际土增税计算复杂，原先简单概算为新房售价的2.5%，由于目前新房项目利润空间较小，实际土地增值较少，因而下调0.5个百分点。
③营销及管理费：由新房售价的3.5%，调整为新房售价的3.0%，下调0.5个百分点
由于限价原因，大部分项目存在一定价差红利，在营销方面成本有所降低，下调0.5个百分点较为合适。
根据以上公式，对前期地块及今日地块测算也做相应调整。
核心要点：
一、滨江集团继续深耕钱塘江南岸
二、兴耀快速扩张
三、融创补仓浦阳
四、整体利润率继续走低，反映市场热度继续上升
文/好地网 徐路加
今天，贷款市场报价利率(LPR)如期“降息”，1年期LPR报3.85%，较上一次下降20个bp，创去年8月改革以来最大单次降幅。而萧山区土地出让结果显示，地价又涨了，项目利润更低了。
总共有3宗宅地成功出让，成交总价27.2亿元。其中，滨江集团和兴耀分别以封顶价竞得市北西19地块和市北西07地块，滨江集团拿下第一宗时，还进行了38轮，最后封顶成交，但兴耀一开始报价就一把封顶，只一轮即拿下；融创底价竞得浦阳地块。
地块成交情况
成交地块分布（来源：好地大数据）
今天的成交结果，呈现“一冷一热”——
①市北西两宗宅地，本网预测溢价率在28%左右，实际均封顶，滨江集团和兴耀地块预期销售利润率为2.46%和1.84%，利润空间较小；
②浦阳地块，起价低，利润空间大，周边项目销售较好，本网预测或封顶，实际融创以底价竞得。
如何看待今天的成交结果，先从竞得的3家房企来分析：
一、滨江集团继续深耕钱塘江南岸
自2019年下半年杭州实施限房价政策以来，滨江集团成为了钱塘江南岸最大得主。
限房价至今不到一年时间内，在钱塘江南岸，滨江集团共竞得8宗涉宅地，其中包揽了萧山区钱江世纪城3宗宅地和滨江区唯一一宗涉宅地，另外，在萧山经开区板块，也竞得了4宗宅地（共出让宅地7宗）。总可建建面79万方，斥资220亿元，占其在杭州同期公开市场拿地金额的90%。
今天，滨江集团高举高打，继续深耕钱塘江南岸。本次竞得的市北西19地块，成交楼面价25895元/㎡，计算公租房成本后，实际地价27469元/㎡，较西侧滨江东原·拥翠府项目的实际地价27174元/㎡，上涨295元/㎡。
该地块以上限精装均价37500元/㎡销售，与拥翠府售价相同，但是地价却比后者贵，利润进一步摊薄，预期销售利润率仅仅为2.46%。
实际上，滨江集团在萧山经开区板块竞得的4宗宅地利润空间均较小，平均预期销售利润率仅4.99%，本宗地块也是预期利润最低的一宗，反映目前对于快销区域的市场热度高，竞争激烈。
可以认为，滨江集团在此拿地具备一定优势：
一方面，目前西侧拥翠府项目原班人员可直接参与到此宗地块的项目建设和管理，降低了建设和管理成本；
另一方面，滨江集团在区域具有较高的品牌认同度，相较一般房企，后期在营销成本上可适当降低。
在快销区域拿地，能快速增长销售额，但对企业利润贡献不大。滨江集团在钱塘江南岸深耕区域内持续拿地同时，也在其他区域积极布局，以此提升企业利润。在浙江省范围内，今年已在杭州下城区拿地1宗，在淳安县拿地2宗、在宁波北仑区和温州鹿城区也各拿地1宗。
滨江集团竞得限房价地块分布（来源：好地大数据）
滨江集团竞得限房价地块情况表
二、兴耀快速扩张
另一个本土房企——兴耀，今天以封顶价竞得了市北西07地块。考虑到该地块体量小，预计竞争更为激烈，而兴耀直接在挂牌截止前封顶报价，竞价阶段无人报价最终拿地。
兴耀地块成交楼面价25975元/㎡，实际地价27752元/㎡，比今天滨江集团地块价格高了283元/㎡。
据好地研究院测算，成本房价达36811元/㎡（精装含车位利润），以上限竞价均价37500元/㎡销售，预期销售利润率仅1.84%，是杭州限房价以来预期利润率最低的，可见今天兴耀拿地之坚决。
兴耀自2019年起拿地势头迅猛。据好地大数据统计，2015-2018年间，兴耀在杭州仅竞得2宗商地，但2019年至今已竞得4宗涉宅地（含合作拿地），总建面39万方，拿地金额46.4亿元。
另外，兴耀与滨江集团的合作较为密切，其中竞得的老余杭和临平新城地块均与滨江集团合作开发，打造为滨江西房兴耀·杭语蓝庭和滨耀城，另外，兴耀最近也与阳光城合作，共同开发阳光城大江东项目，案名花漾里。
本宗地块总建面仅3.77万方，体量较小，兴耀或独立操盘，若年内实现清盘，预计销售额超14亿，仅此一个项目即可实现集团今年销售目标55亿的25%。
好地研究院认为，今天萧山经开区市北西的两宗地块，仍然持续了在杭州市区快销区域低利润率的拿地形势，甚至较之前更热。
但房企在这种模式下拿地的持续性有待观察，实则在追求销售额的同时，如果一旦去化速度不达预期，将也面临亏损风险。
2015年以来兴耀在杭州竞得地块分布（来源：好地大数据）
2015年以来兴耀在杭州竞得地块情况表
三、融创补仓浦阳
此次融创底价竞得浦阳地块，可视为补仓操作。
地块边上的融创·森与海项目即为融创开发，该项目地块是2019年1月15日融创通过拍卖竞得，总价33.4亿，总用地面积56.8万平方米，区域打造为美浓小镇，即为现在的桃花源风情小镇。
地块成交楼面价4000元/㎡，即使以森与海项目高层精装均价14000元/㎡销售，预期销售利润率也将达20%，而若以上限精装均价16400元/㎡销售，预期利润率将达28%，利润空间较大。
本次地块或因体量太小（总建面1.79万方），房企关注度不高，致融创直接以底价竞得。而融创也将在此区域成片开发，打造萧山南部特色小镇。
地块位置图（来源：好地大数据）
四、整体利润率继续走低，反映市场热度继续上升
今天市北东的两宗宅地，均达到封顶，超过本网预期。我们可以看下测算方式调整后，杭州市区限房价以来宅地预期销售利润率走势。
若仅以纯宅地统计，并剔除限房价过高地块，2019年限房价地块的预期销售利润率为7.86%，今年已降至5.45%，下降2.41个百分点。而今日市北西两宗宅地平均仅2.15%，总体反映市场是更热的。
另外从板块内地块出让情况也可以说明，以今日两宗地块与滨江东原·拥翠府地块对比，3宗地块距离500米范围内，属性相近、限价一致，但滨江东原·拥翠府地块实际楼面价27174元/㎡，预期销售利润率3.11%。而今日滨江集团地块实际地价27469元/㎡，预期销售利润率2.46%；兴耀地块实际地价27752元/㎡，预期销售利润率1.84%，两宗地块均地价走高，利润率下降。
总体来看，今年以来杭州市区土地市场热度较去年下半年有所上升，若以今日地块成交来评价，杭州市区土地市场进一步升温。
