文/好地网 徐路加

明天（4.20），萧山区将出让3宗纯宅地，其中经开区市北西单元2宗，另一宗位于浦阳镇。总可建建面12万方，总起价21亿元。

地块指标

地块位置分布（来源：好地大数据）

明天出让的3宗纯宅地，预计竞争将较为激烈，好地网预测：

1.市北西单元两宗地块溢价率或接近28%左右；

2.浦阳地块，大概率封顶。

具体分析如下——

一、市北西两宗地块溢价率或不到封顶

本次出让的市北西19地块和市北西07地块，仅相距500米，起始楼面价均为20000元/㎡，均需配建5%公租房，容积率均为2.4，属性差异不大，可统一分析。

1、板块情况

先来看看板块情况：两宗地块处于萧山经开区板块，其中板块可分为东侧的市北东单元和西侧的市北西单元，本次两宗地块属于市北西单元。经开区板块紧靠滨江区，是萧山区热门的居住板块，城市界面好，受市场关注度高，已有滨江、绿城、保利、融信等大量品牌房企进驻。

附近在售项目情况：经开区板块市北东单元，目前主要的在售项目有5个，售价多在30000-34000元/㎡，总体较市北西单元项目售价低，靠近市北西的恒大国玺悦龙府最高，达38800元/㎡。

而本次出让地块所在的市北西单元，仅1个项目在售，为市北西07地块西侧的招商闻博花城。该项目2019年9月首开，高层精装售价37500-38000元/㎡，今年3月20日加推无需摇号，总体签约去化率33%。该项目设置有洋房、高层，且户型较大，或与本次出让的两宗地块未来产品有较大差异，对比性不强。

今年4月中旬刚售罄的滨江东原·拥翠府项目（位于本次出让的市北西19地块西侧），该项目位于本次出让的市北西19地块西侧，与市北西07地块也仅500米距离，或可作为重点对标项目。

拥翠府项目拿地5个月即开盘（地块为2019年7月29日出让），两次开盘即售罄，摇号中签率分别为17%和16%，项目产品均为高层，精装销售均价37500元/㎡，与本次两宗地块限价一致。

最近出地情况：限房价以来，萧山经开区板块出让了5宗纯宅地，竞争均较为激烈。

从这些限房价地块位置来看，有4宗位于市北东单元，目前均未开盘，除滨江竞得的市北D-24地块新房限价为33500元/㎡（含装修）外，其余限价均为37500元/㎡，与本次两宗地块限价水平一致。

而市北西仅出让1宗宅地，即为本次出让市北西19地块西侧的滨江地块，该项目从拿地到新房售罄时间不足9个月。

这个区域，一般的销售利润率为2.96%，但有两个例外，利润率特别低，分别是去年7月29日滨江集团拿的市北西单元B-23地块，今年1月20日融信拿的市北东单元原F-09地块。预期销售利润率分别是-0.12%和1.33%。

萧山经开区板块限房价以来出让地块、在售项目分布（来源：好地大数据）

萧山经开区板块限房价以来出让地块情况

2.两宗地块属性比较

本次两宗地块均位于市北西单元，属性较前期出让的市北东单元地块优，也较融信今年竞得的地块更优，与滨江竞得市北西单元B-23地块（案名滨江东原·拥翠府）属性相近，且相互距离在500m范围内，容积率与新房限价水平也一致，或可作为重点对标。

具体来看，滨江东原地块与本次出让的市北西19地块紧邻，体量也接近；而本次出让的市北西07地块，总建面仅滨江东原地块的60%，起价不足10亿，或更易受到房企争夺。

3.预测

明天，房企会不会也是低利润甚至利润为零拿地呢？

可能性较大，这是因为——

①这两宗地年内将产生销售，属于快销项目，对追求销售额的房企有吸引力；

②按目前的热度，类似这样零利润的项目最近不断出现，如万科良渚新城宅地（3月6日出让）、荣安申花板块宅地（4月3日出让）以及金地戴村宅地（4月9日出让）等。

好地研究院认为，今年以来市场较热，综合来看，如果与滨江集团一样，以零利润拿地，对应本次两宗地块名义楼面价均为25615元/㎡，溢价率为28.08%。

或者稍微低于滨江的拿地价格，但是不会偏离太大。

4.谁将出手？

本次两宗地块均属于市北西单元，属性优，关注度高，若竞得地块，对于房企年度销售额将有较大提振。据本网了解，两宗地块均有10余家房企报名。

不过，最后得主为板块内房企可能性大，因为地价太高，成本太高，只有板块内深耕房企才能将几个项目做综合管理，节约管理成本与营销成本，以“挤”出利润。从这个角度来说，板块内尚有项目的滨江、绿城、保利等，出手可能性最大。

二、浦阳地块大概率封顶

浦阳地块，要求容积率不大于1.01，建筑密度不大于30%，住宅建筑高度12-24米。新房上限精装销售均价16400元/㎡（含装修2000元/㎡），最高毛坯销售单价15840元/㎡。

1、对比周边房价，新房限价16400元/㎡较为合理

地块周边目前在售项目仅融创·森与海之城（地块北侧1.4公里），高层精装售价14000元/㎡，排屋毛坯24000元/㎡。最近一次高层摇号中签率仅30%。

而本地块容积率1.01，住宅建筑高度12-24米，且最高限价17840元/㎡（含装修2000元），低于融创项目排屋毛坯售价24000元/㎡，该项目预计未来已洋房、叠墅产品为主，不会设置高层及排屋。

本地块上限精装均价16400元/㎡，是融创项目高层精装均价的1.17倍，考虑到低密的洋房溢价普遍是高层1.2倍左右，因此定价较为合理。

另外，地块西侧2公里，旭辉于2019年12月3日竞得一宗商住地，新房上限精装均价为14600元/㎡，但该项目规划均为14-16层高层产品。因此本地块低密产品较旭辉项目高层限价上涨1800元/㎡（上涨12.3%），也是合理的。

从最近融创项目摇号情况看，中签率仅30%，本项目预计能以上限均价销售，且具备一定去化速度。

2、地块起价低，大概率封顶

2019年12月30日，旭辉竞得的浦阳镇原飞翔电子退二进三项目地块（本地块东侧2公里），实际地价为4991元/㎡。若参照旭辉地块实际地价，对应本地块溢价率为24.78%。但本地块容积率仅1.01，未来是以低密产品为主，产品较旭辉项目能实现溢价。

若地块以封顶价成交，即使未来售价参照融创高层精装14000元/㎡，成本房价为12143元/㎡（精装含车位利润），预期利润率仍有13.26%；若整盘售价16400元/㎡计算，预期利润率达到25.96%。

好地研究院认为，地块虽处于山体包围，也非镇中区域，但未来通过低密的洋房或叠墅产品打造，且新房定价合理，预计能以上限销售均价销售，且具备一定去化速度。

考虑到地块总体量小，总价低，预期利润率高预计大概率封顶，有望进入自持阶段。

附：地块指标与测算分析

1.北干西单元XSCQ1202-19地块

地块指标；

萧政储出(2020)10号地块东至兴议路，南至规划兴九路，西至规划萧邮路，北至规划B6路。

地块出让面积26859㎡，容积率2.4，建筑面积64461㎡。其中，需配建面积为3224平方米的公租房。

地块起价128922万元，起始楼面价20000元/㎡，上限价格166922万元，上限楼面价25895元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

周边房价：

地块西侧，仅间隔经三路的滨江东原·拥翠府，拿地5个月即开盘，2019年12月来首开，两次开盘即售罄，摇号中签率仅16%，项目均为高层，精装销售均价37500元/㎡。

地块南侧500米，为目前在售项目招商闻博花城，项目设置有高层及洋房产品，2019年9月首开，高层精装售价37500-38000元/㎡，今年3月20日加推无需摇号，总体签约去化率33%。

周边地价：

地块西侧，2019年7月29日，滨江集团竞得市北西单元B-23地块，楼面价25615元/㎡，溢价率28.07%。该地块限新房销售均价37500元/㎡（含装修3500元），与此次挂牌地块限价一致。计算5%公租房成本，实际地价为27174元/㎡，销售利润率为-0.12%，达到盈亏平衡线。

地块北侧，2019年3月29日，绿城竞得市北西单元兴议区块B-16地块，楼面价25768元/㎡，溢价率49.81%，竞配自持面积比例22%。若自持按地价6折计算，实际地价为28254元/㎡。

地块南侧500米，2018年4月19日，招商竞得市北西单元兴议区块C-21地块，楼面价25796元/㎡，溢价率50%并自持4%，计算配建成本后及自持折算后，实际地价为26691元/㎡。

库存：

地块所在的经开区板块，目前总库存不大，仅38万方。

测算：

若以板块最近出让地块——2020年1月20日融信竞得的市北东地块（本次地块东侧3.3公里），预期销售利润率1.33%计算，对应本次两宗地块溢价率均为25.57%

若以限房价以来，与本次出让地块距离最近的滨江地块（案名滨江东原·拥翠府），实际地价27174元/㎡，对应本次两宗地块名义楼面价均为25615元/㎡，溢价率为28.08%。以上限精装均价37500元/㎡销售，预期销售利润率为-0.12%。

若以上限精装均价37500元/㎡销售，零利润时，对应名义楼面价25575元/㎡，溢价率为27.88元/㎡。

2.北干西单元XSCQ1204-07地块

地块指标；

萧政储出(2020)11号地块东至规划公园，南至建设一路，西至规划萧邮路，北至规划B8路。

地块出让面积15691㎡，容积率2.4，建筑面积37658㎡。其中，需配建面积为1883平方米的公租房。

地块起价75316万元，起始楼面价20000元/㎡，上限价格97816万元，上限楼面价25975元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

周边房价：

地块北侧500米，滨江东原·拥翠府，拿地5个月即开盘，2019年12月来首开，两次开盘即售罄，摇号中签率仅16%，项目均为高层，精装销售均价37500元/㎡。

地块东侧，为目前在售项目招商闻博花城，项目设置有高层及洋房产品，2019年9月首开，高层精装售价37500-38000元/㎡，今年3月20日加推无需摇号，总体签约去化率33%。

周边地价：

地块北侧500米，2019年7月29日，滨江集团竞得市北西单元B-23地块（案名滨江东原·拥翠府），楼面价25615元/㎡，溢价率28.07%。该地块限新房销售均价3.75万元/㎡（含装修3500元），与此次挂牌地块限价一致。计算5%公租房成本，实际地价为27174元/㎡，销售利润率为1.38%。

地块北侧500米另一宗地块，2019年3月29日，绿城竞得市北西单元兴议区块B-16地块，楼面价25768元/㎡，溢价率49.81%，竞配自持面积比例22%。若自持按地价6折计算，实际地价为28254元/㎡。

地块东侧，2018年4月19日，招商竞得市北西单元兴议区块C-21地块，楼面价25796元/㎡，溢价率50%并自持4%，计算配建成本后及自持折算后，实际地价为26691元/㎡。

库存：

地块所在的经开区板块，目前总库存不大，仅38万方。

测算：

若以板块最近出让地块——2020年1月20日融信竞得的市北东地块（本次地块东侧3.3公里），预期销售利润率1.33%计算，对应本次两宗地块溢价率均为25.57%

若以限房价以来，与本次出让地块距离最近的滨江地块（案名滨江东原·拥翠府），实际地价27174元/㎡，对应本次两宗地块名义楼面价均为25615元/㎡，溢价率为28.08%。以上限精装均价37500元/㎡销售，预期销售利润率为-0.12%。

若以上限精装均价37500元/㎡销售，零利润时，对应名义楼面价25575元/㎡，溢价率为27.88元/㎡。

若按照东侧招商地块实际地价26691元/㎡计算，本地块名义楼面价25156元/㎡，溢价率为25.78%。

3.浦阳镇桃花源风情小镇控规单元XSLP07-R2-F0301地块

地块指标；

萧政储出(2020)17号地块位于萧山区浦阳镇，东至已出让用地，南至山地，西至山体，北至山体。

地块出让面积17728㎡，容积率1.01，建筑面积17905㎡。

地块起价7162万元，起始楼面价4000元/㎡，上限价格9162万元，上限楼面价5117元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于14400元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于15840元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2000元/平方米。

周边房价：

目前地块周边在售项目为融创森与海（地块北侧1.4公里），项目2019年12月首开，高层精装售价14000元/㎡，排屋毛坯24000元/㎡。高层最近一次3月24日加推无需摇号，但3月16日加推高层摇号中签率仅20%，前排排屋普遍无需摇号。从销售情况看，开盘4个月，高层去化率50%左右（已签约369套），排屋去化率20%（已签约18套）。

周边地价：

地块所在的浦阳镇，近年来仅出让一宗涉宅地，为2019年12月30日，旭辉竞得的浦阳镇原飞翔电子退二进三项目地块（本地块东侧2公里），成交楼面价4542元/㎡，溢价率封顶。计算公租房成本后，实际地价为4991元/㎡。

该地块统计率1.8，上限精装销售均价14600元/㎡，项目全部规划为14-16层住宅，以上限价格销售，预期销售利润率15.86%；以融创·森与海高层精装14000元/㎡计算，预期销售利润率为12.4%。

库存：

地块所在的浦阳镇，目前库存即为在售项目融创森与海及未售的旭辉项目，库存量不大。

测算：

若按照旭辉地块高层精装均价14600元/㎡销售，对应预期销售利润率15.86%测算，对应本地块楼面价66.1%，超过上限溢价率，进入自持阶段。

若按照封顶溢价率计算，本地块保本房价为12077元/㎡（精装含车位利润）。

注：成本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（装修标准一半）+建安成本（5000/4000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）车位利润=（成本*10.5-10万元）/110