核心提要：
一、荣安为何连拿两地？
二、建发新进市中心
三、对板块房价的启示
文/好地网 徐路加
今天，主城区成交了3宗宅地，总成交价51.44亿元，总建筑面积15.69万方。
其中，厦门建发以20.24亿元竞得翠苑地块，楼面价38419元/㎡，溢价率18.78%。计算配建成本，实际地价为43132元/㎡，按照新房限价58000元/㎡（含装修5000元）销售，预期利润率为4.4%。
来自宁波的荣安斥资31.2亿元连拿两地。其中，申花地块封顶并自持4%，楼面价29705元/㎡，按照新房限价45000元/㎡（含装修4000元）销售，可能微亏。这是去年实施限价地出来的政策以来，杭州第4宗可能发生亏损的项目。
荣安拿下的三塘地块则有一定的利润——
楼面价30096元/㎡，溢价率25.1%，按照新房限价47000元/㎡（含装修4500元）销售，预期利润率为3.65%。
地块成交情况
3宗宅地位置分布（来源：好地大数据）
今天的出让结果，有两宗地基本符合昨天我们的预计，其中，三塘地块在我们预计的上限（溢价率25%）附近，翠苑地块略低于我们的预期。
但是，申花地块则高于我们的预期，我们的预计溢价率在24%左右，结果是封顶并自持4%，这个高出预期的结果是以项目微亏（-0.2%）作为代价。
据好地研究院测算，自2019年下半年实施限房价以来，杭州市区出让的76宗涉宅地，若以上限新房均价销售，仅4宗地块预计面临亏损，本次荣安申花地块既是其中1宗。
荣安申花地块-0.2%的预期销售利润率，亏损程度排名第3位，仅高于新希望临平北地块（-0.38%）和万科良渚地块（-1.6%）。
下面我们来分析一下这两家房企的拿地原因：
一、荣安为何连拿两地？
今天连拿两地的荣安，是一家起步于宁波的房企，进入杭州也比较早，2004年以钱江新城的一宗商地（案名荣安大厦）首入杭州，时隔六年后的2010年，才在滨江区竞得首宗涉宅地（案名荣安·望江南）。
但近年来，荣安在杭州的布局明显加速。2016年以来，在杭州大城北区域，荣安已累计拿地5宗（含今日2宗），总建面40.34万方，拿地金额72.48亿元。
作为一家浙系本土房企，荣安拿地主要集中在浙江区域，重点布局于杭州都市圈、宁波都市圈和温州都市圈。2016-2019年，企业权益规模呈现稳步增长，2018年突破百亿关口，规模增速达到133%，2019年继续提速49%，破顶2百亿。
若想进一步扩大规模，在浙江市场提升份额，杭州无疑是重中之重。
而目前荣安在杭州无在售项目，可售项目也仅拱墅区祥符单元地块（案名荣安招商祥宸府，需现房销售），亟需增加土地储备，具有强烈的补仓要求。
通过申花地块和三塘地块，荣安在杭州土地储备增加了64亩，可供建筑面积10.42万方。特别是申花地块具备一定快销特征，年内有望实现快速销售，进一步提升企业今年销售额。
荣安杭州宅地分布（来源：好地大数据）
荣安杭州拿地一览表
二、建发新进市中心
据好地大数据，建发在杭州拿地不多，此前公开市场拿地仅仅一次，为2017年5月，与金辉合作，以楼面价18488元/㎡竞得三墩北地块，溢价率达到70%，自持面积32%。
该项目总体量20.5万方，要求现房销售，未开盘（尚无案名）。若项目自持地价按6折，新房售价参照板块限价28100元/㎡测算，预期利润率-7.6%。
另外建发还有两个后期合作项目，均位于申花板块。其中与绿城合作的绿城建发·沁园2019年已清盘；另一个是杭房建发养云静舍，总体量仅3.3万方，要求现房销售，尚未开盘。按周边价格54000元/㎡销售，预计利润率8.3%。
翠苑地块是建发在杭州公开市场竞得的第二宗宅地，预期销售利润率有4.4%，预计将成为建发首个在杭独立开发项目。
地块周边在售的中海·黄龙云起项目，高层摇号中期率仅25%，本项目限价与中海项目售价一致，未来以这个价格销售，具有较强的支撑。
此次拿地，是建发首入杭州市中心板块。作为国企，具有较强的实力，近期在杭州拿地决心也较大。据本网了解，建发还积极参与了本次申花地块和之前良渚地块的报价。
建发杭州宅地分布（来源：好地大数据）
建发杭州项目一览表
三、对板块房价的启示
今天的土拍结果，可能成为下一阶段行情的风向标：
建发翠苑地块，上限精装销售均价58000元/㎡，预期销售利润率有4.4%。项目未来销售情况可以参考周边的在售项目中海·黄龙云起。
从中海项目销售情况来看，高层产品摇号中签率仅25%，但整体去化速度不快，项目开盘4个多月仅签约去化121套（1.86万方）。可以认为58000元/㎡的高层精装价具有一定的市场认同度，但要想快速去化难度较大。
而荣安申花地块，上限精装销售均价45000元/㎡，项目可能微亏。
荣安地块45000元/㎡的限价，较申花板块南翼价格低9000元/㎡，与周边二手房项目也有2000-8000元/㎡价差，未来有望快速去化。房企若想在快销区域拿地，只能接受极低的预期利润率。
未来预期销售情况预计仍将主导地块热度：
①年内能实现快速去化产生销售的项目，竞争将激烈，预期销售利润率低于4%，甚至达到盈亏线；
②快速去化难度较大项目，需保留一定的预期销售利润率，以时间换空间。