核心提要：
一、西湖区翠苑地块预计溢价率或将在20%左右
二、拱墅区申花地块预计溢价率或将在24%左右
三、下城区三塘地块溢价率可能介于18%-25%之间
文/好地网 徐路加
明天（4.3），杭州市区将迎来二季度首场集中土拍，将出让3宗纯宅地，5宗商地。
8宗地块总建面30.61万方，总起价54亿元；其中3宗宅地总建面15.69万方，总起价41.6亿元，分别位于西湖区翠苑单元、拱墅区申花单元和下城区三塘单元。
地块指标
地块位置（来源：好地大数据）
主城区的三宗纯宅地，无疑是房企更为关注的。好地网结合各地块情况，分析如下：
一、西湖区翠苑地块预计溢价率或将在20%左右
本宗地块限高80米，容积率3.1，限房价58000元/㎡（含装修5000元）。未来预计打造高层产品。
1）与周边项目的房价比：设定的房价与周边在售项目价格一致
翠苑地块限房价水平与地块西侧700m的在售项目中海·黄龙云起高层部分备案价格一致，均为58000元/㎡（含装修），是本地块最直接的对标项目。另外，按现在学区划分，与中海项目的学区预计同为九莲小学。
从中海项目销售情况来看，高层部分摇号中签率仅25%（开盘3次高层房源的平均中签率）。从推盘房源数量及登记人数来看，项目是以积极蓄客后的稳步销售策略，每次推出房源数量均较少。该项目可售住宅面积7.24万方，规划住宅416套，2019年11月12日首开以来，历时4个多月，已经开盘4次，总推出房源232套（建面3.42万方），目前签约去化121套（建面1.86万方），去化面积占总盘25.7%。
可以认为58000元/㎡的高层精装价具有一定的市场认同度，但要想快速去化难度较大。
2）与周边新近成交的地块比：地块属性较北侧古翠蓝庭地块更优
翠苑单元内，本地块北侧1.7公里，2019年1月滨江集团和中国铁建联合体竞得的一宗宅地，即在售项目古翠蓝庭。该地块成交楼面价36100元/㎡，计算配建成本，实际地价40556元/㎡。
从地块位置来看，本次地块距离学院路站、文三路站这两个换乘站均不到300米，较古翠蓝庭地块更为优。
从两宗地块的实际起价来看，本次地块起价也更高。本次地块实际起始楼面价为36384元/㎡，古翠蓝庭地块实际起始楼面价33159元/㎡。
前瞻：溢价率或将在20%左右
如果按照古翠蓝庭地块实际地价40556元/㎡计算，本次地块溢价率为11.61%；
今年以来杭州主城区宅地平均预期销售利润率4.55%，其中绿城东新地块高达8.09%。
如果不计算绿城地块，则平均预期销售利润率为3.67%，如果本地块达到平均水平，则溢价率为19.97%。
好地研究院认为，鉴于该地块有望年内能够开盘并贡献销售额，房企关注度追捧的热度应该较高，预计销售利润率依然有望低至杭州主城平均的3.67%，按照这个利润率水平计算地价，地价可能将达到38797元/㎡，即溢价率或将在20%左右。
周边在售项目、成交地块及配套（来源：好地大数据）
注：中海项目距离本地块700m；古翠蓝庭项目距离本地块1.7Km
二、拱墅区申花地块预计溢价率或将在24%左右
根据规划条件，地块限高24-75m，容积率2.5，限房价45000元/㎡（含装修4000元）。未来预计打造高层和小高层产品。
1）与周边项目的房价比：限房价较板块南翼项目低9000元/㎡
若以申花路为界，地块所处的申花板块北翼，近5年来无宅地出让，也无在售新房项目可以对比。目前在售的项目均处于板块南翼，距离本地块2公里左右，有九龙仓天荟、融信万科·古翠隐秀项目等，高层精装均价达到54000元/㎡，与本地块限价差达到9000元/㎡。
销售情况看，在售项目均需要摇号，板块2019年去化量达到20万方。
地块北侧相邻的祥符板块，2019年售罄项目万科中城汇（东北侧800米），小高层精装均价43000元/㎡、高层均价40000元/㎡，项目实现7个多月1000多套房源清盘。
从板块配套及定位来看，此次出让地块45000元/㎡新房限价与中城汇项目相比，可以认为价格上涨幅度是较为合理的。
另外，地块周边1公里范围内，次新二手房如雍容华庭、融信·蓝孔雀，成交价格达到47000-53000元/㎡，高出本地块限价2000-8000元/㎡左右，具有一定的限价红利。
2）与周边新近成交的地块比：较申花板块南翼地块现状稍差，优于祥符东地块
地块所在申花板块北翼上一次出让宅地在2013年，对比性不强。可以参考板块南翼及北侧相邻祥符板块的情况。
申花板块南翼，最近一次出让宅地是2018年8月6日，九龙仓竞得庆隆单元地块（本地块南侧2公里，在售项目案名九龙仓天荟），成交楼面价27923元/㎡，计算配建成本，实际地价32862元/㎡。
北侧祥符板块，与本地块距离1公里，禹洲于2019年5月17日竞得祥符东单元地块，成交楼面价24815元/㎡，计算配建成本，实际地价27961元/㎡。
前瞻：预计竞争激烈，对应溢价率或将在24%左右
如果按照九龙仓天荟实际地价32862元/㎡计算，本次地块溢价率为26.95%，预期销售利润率2.42%；
如果按照禹洲祥符东单元地块实际地价27961元/㎡计算，本次地块溢价率为7.76%，预期销售利润率13.64%；
如果按照主城区平均预期销售利润率3.67%计算，溢价率为24.81%
好地研究院认为，申花板块房地产市场热度较高，虽然地块周边现状较板块南翼在售项目较差，但地块所处区域是后续重点建设区域，城市面貌将快速更新。考虑到与南翼在售项目有9000元/㎡的价差，且本地块靠近地铁口，未来项目上市时板块内库存也较低，项目有望实现快速去化。
预计竞争较为激烈，本地块预期销售利润率可能低于杭州主城区纯宅地平均利润率3.67%，即地价有可能拍至28684元/㎡附近，对应溢价率为24.8%左右。
周边在售项目、成交地块及配套（来源：好地大数据）
三、下城区三塘地块溢价率可能介于18%-25%之间
地块限高55m，无限低要求，容积率2.4，限房价47000元/㎡（含装修4500元）。
1）与周边项目的房价比：限房价47000元/㎡略低于周边拱宸桥板块在售项目
地块所在下城北板块，近年来无新房项目销售。周边二手房以老旧小区为主，对比性也不强。
距离本地块最近的在售项目是位于拱宸桥板块的金茂首开国樾项目（本地块北侧2.4公里），高层精装均价48600元/㎡，无需摇号；同样位于拱宸桥板块的杭州大家项目（本地块西北侧2公里），2019年底售罄，高层精装价格48100元/㎡。
三塘地块限房价47000元/㎡，价格略低于上述项目。对比位置来看，本地块更靠近市中心，未来以设定的47000元/㎡价格销售，有较强支撑。
2）与周边新近成交的地块比：地块位置优于绿城东新单元地块
限房价以来，下城北板块内最近成交的纯宅地为绿城竞得的东新地块（本地块东北侧2.2公里），计算公租房成本后，住宅实际楼面价31861元/㎡。绿城地块限价与本地块一致，若以上限均价销售预期利润率8.09%。
地块东侧1.5公里，金翰于2019年1月竞得大关单元纯宅地，楼面价30559元/㎡，计算配建成本，实际地价34399元/㎡。
前瞻：预测地块溢价率介于18%-25%之间。
如果按照绿城东新单元地块实际地价31861元/㎡计算，本地块溢价率为17.53%，预期销售利润率8.09%；
如果按照金翰大关单元地块实际地价34399元/㎡计算，本地块溢价率为27.03%，预期销售利润率2.52%
好地研究院认为，本次地块与绿城地块相比，更靠近市中心，无铁路不利因素，北侧有城北体育公园等配套，地块属性更为优。
实际楼面价参照绿城东新单元地块，可作为本地块下限，对应楼面价为28275元/㎡，溢价率17.53%。
但是，考虑到地块南侧的汽车产业园改造尚需时间，以限房价47000元/㎡销售需要精心的产品打造，并且板块待售项目较多，下城北板块库存已达40万方，待本地块产品上市时有直接竞争关系。
若以上限价格销售，预期利润率3.67%（今年杭州主城区纯宅地平均值）可为房企能承受的上限，对应楼面价30088元/㎡，溢价率25.07%。
预测地块合理楼面价28275-30088元/㎡，对应溢价率介于18%-25%之间。
周边在售项目、成交地块及配套（来源：好地大数据）
综合各地块分析，预计:
西湖区翠苑地块溢价率或在20%左右，即地价在38797元/㎡附近；
拱墅区申花地块溢价率或在24%左右，即地价在28684元/㎡附近；
下城区三塘地块溢价率可能介于18%-25%之间，对应地价范围为28275-30088元/㎡。
受疫情影响，商品房销售一度按下暂停键，一季度房企销售缩量明显，回款压力较大。若最终土拍超过预测上限，可以认为，疫情对房企预期影响不大，房企拿地饥渴程度在加大；
若低于预期，表明房企拿地预期受疫情影响较大，销售端回款受阻已传导至土地端。
所以，作为四月首拍的三宗地，将成为下一阶段行情的风向标。
附：地块指标与测算分析
1.西湖区翠苑地块
①地块指标
杭政储出[2020]13号翠苑单元XH0909-02地块，规划为住宅（设配套公建）用地，东至规划道路，南至规划道路，西至省建设厅干部学校，北至花园村。
地块出让面积16996㎡，容积率3.1，建筑面积52687.6㎡，其中不少于5268.76平方米（占总建筑面积的10%）作为配建公共租赁住房。
地块起价170419万元，起始楼面价32345元/㎡，上限价格221419万元，上限楼面价42025元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于53000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于58300元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于5000元/㎡。
②周边房价
板块内目前有3个在售项目：
最近的在售项目为中海·黄龙云起（距离本地块700m），项目设置有高层和洋房。最近一次开盘，高层精装售价58000元/㎡，摇号中签率38%。高层房源共开盘3次，合计推出房源131套，平均中签率25%
地块西北侧1.7Km古翠蓝庭项目，位于翠苑单元最北侧，2019年12月31日首开，高层精装56000元/㎡，小高层精装61600元/㎡，总体中签率87%。
地块北侧2Km的融信远洋·厘望NEO1，最近一次高层开盘是在2019年11月15日，备案价54000元/㎡，无需摇号，但去化率达到90%。
二手房，丰华府第（46㎡，中层/25，2008年建造），成交单价45455元/㎡；耀江文欣苑（116㎡，低层/6,2002年建造），成交单价53934元/㎡；而北侧次新房雅戈尔御西湖对应行知学区（155㎡，低层/23,2013年建造），成交单价达72688元/㎡。
③周边地价
地块所在翠苑单元内，最近一次出地是在2019年1月29日，滨江集团和中国铁建联合竞的杭政储出【2018】59号翠苑单元XH0901-01宅地，楼面价36100元/㎡，溢价率22.61%。若配建的5708.34平米公租房按4000元/㎡成本计算，则地块实际楼面价为40556元/㎡。
④库存
目前市中心板块，住宅总库存为72.5万方，地块所在的文教区，目前仅黄龙云起和古翠蓝庭项目在售，可售面积2.87万方。
⑤测算
以预期销售利润率3.67%测算，实际楼面价43552元/平方米，名义楼面价38797元/㎡，对应溢价率19.97%。
以预期销售零利润率测算，实际楼面价45619元/平方米，名义楼面价40657元/㎡，对应溢价率25.70%。
以滨江集团和中国铁建联合体翠苑地块测算，实际楼面价40556元/㎡，名义楼面价36100元/㎡，溢价率11.61%，预期销售利润率8.99%
以上限溢价率30%测算，计算公租房成本，实际住宅楼面价47139元/㎡，成本房价59007元/㎡，利润率-2.70%。
2.拱墅区申花地块
①地块指标
杭政储出[2020]14号申花单元GS0403-R21-14地块，规划为住宅（设配套公建）用地，东至规划短浜路，南至杭州公交北站中心站，西至申花单元C2-03B地块、祥符镇花园岗村经济合作社商业办公用房，北至规划飞虹路。
地块出让面积17849㎡，容积率2.5，建筑面积44622.5㎡。其中，不少于4462.25㎡作为配建公共租赁住房。
地块起价102552万元，起始楼面价22982元/㎡，上限价格132552万元，上限楼面价29705元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于41000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于45100元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/㎡。
②周边房价
申花板块以申花路为界，目前主要在售项目在南侧。
融信万科·古翠隐秀（距离本地块2.6Km）最近一次2019年12月18日加推，高层精装售价54000元/㎡，摇号中签率80%。
九龙仓华发天玺（距离本地块1.8Km），2019年12月13首开，洋房售价62000元/㎡，摇号中签率91%，去化率40%；
九龙仓华发天荟（距离本地块1.9Km）2019年12月19首开，摇号中签率76%。高层精装售价54169元/㎡，小高层精装售价62685元/㎡。
2019年售罄的绿城建发·沁园（距离本地块1.8Km），高层均价为54000元/㎡，开盘1年内全部去化；
地块周边一公里范围内二手房成交价格：雍容华庭（88㎡，16/32）46948元/㎡；融信·蓝孔雀（89㎡，23/29）52962元/㎡；
③周边地价
地块所在申花板块，最近成交宅地为2018年8月6日九龙仓竞得的庆隆单元地块（在售项目案名九龙仓华发天荟），成交楼面价27923元/㎡，溢价率13%。
地块周边出让时间最近的宅地为禹洲于2019年5月17日竞得的祥符东单元地块（本地块北侧1Km），成交楼面价24815元/㎡，溢价率29.83%+3%自持。
④库存
申花板块住宅总库存29.8万方，目前可售面积5.4万方，2019年住宅去化面积达到20万方。
⑤测算
若以限房价销售，零利润计算，住宅实际楼面价33919元/㎡，对应名义楼面价30127元/㎡，溢价率31.09%，超过上限溢价率，进入自持阶段。
若以2020年以来杭州主城纯宅地平均预期销售利润率3.67%测算，住宅实际楼面价32316元/㎡，对应楼面价28684元/㎡，溢价率24.8%。
3.下城区三塘地块
①地块指标
杭政储出[2020]15号三塘单元XC0506-R21-18地块，规划为住宅（设配套公建）用地，东至规划珠埠漾西路，南至杨家里、珠埠里，西至三塘单元XC0506-B1/B2-16地块，北至六塘汶漾。
地块出让面积24839㎡，容积率2.4，建筑面积59613.6㎡。其中，不少于5961.36平方米作为配建公共租赁住房。
地块起价143413万元，起始楼面价24057元/㎡，上限价格186413万元，上限楼面价31270元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于42500元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于46750元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/㎡。
②周边房价
板块内目前无在售项目。距离最近的为拱墅区拱宸桥板块金茂首开国樾（地块北侧2.4km），去年11月26日最近一次申领预售证，高层精装均价48600元/㎡，无需摇号；
同样拱宸桥板块的2019年底售罄项目杭州大家（本地块西北侧2.0Km），高层精装价格48100元/㎡，中签率50%以上。
二手房方面，周边多为90年代老房子，均价35000/㎡，对比性不强。东北侧600米2008年建成的三塘人家最近成交价为33000元/平方米左右；北侧800米灯塔豪园（2012年建成）成交均价36700元/㎡。
③周边地价
板块内最近一次出让地块是在2020年1月10日，绿城以总价26.97亿竞得下城区东新单元XC0604-R21-03地块，楼面价28275元/㎡，溢价率17.41%。若配建公租房（9539.42㎡）成本按4000元/㎡计算，则地块实际起价为31861元/㎡。新房限价4.7万元/㎡，与此次推出地块一致。
西侧相邻的大关单元内，距离1.5公里处，金翰2019年1月2日竞得的大关地块，楼面价30559元/㎡，实际楼面价34399元/㎡，对应本地块楼面价30559元/㎡，溢价率27.03%。
④库存
地块所在的下城北板块，待售项目总库存达到40万方。若以地块3Km范围测算，总库存达到75.64万方。
⑤测算
以绿城东新路可售住宅实际楼面价31861元/㎡测算，本地块名义楼面价28275元/平方米，对应溢价率17.53%。若按照47000元/㎡售价，预期销售利润率8.09%
以金翰大关单元地块实际地价34399元/㎡测算，本地块名义楼面价30559元/㎡，溢价率27.03%，预期销售利润率2.52%
以预期销售利润率3.67%测算，实际楼面价34399元/平方米，名义楼面价30088元/㎡，对应溢价率25.07%。
注：成本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（装修标准一半）+建安成本（5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）车位利润=（成本*10.5-10万元）/110