好地网3月17日消息（研究员 孙航海）3月16日，临安区成功出让1宗宅地和4宗商地。虽然3月仅过一半，但杭州十区已无挂牌中地块。

据好地大数据，2020年3月，杭州十区成交了15宗地块，总建筑面积151.5万方（环比增幅252.5%），吸金129.1亿元（环比增幅371.1%），平均楼面价8519元/㎡（环比上涨33.65%）。

若同比2019年3月，成交建筑面积增幅14.1%，出让金下降26.5%，楼面均价下降35.6%。

一、杭州十区3月土地出让金129.1亿，同比去年下降26.5%

2020年3月，杭州十区成交地块15宗，总出让面积989亩，总建筑面积151.5万方，吸金129.1亿元，平均楼面价8519元/㎡，平均溢价率16.85%。

环比2月份，各项指标均有大幅上涨，出让面积增幅284.1%，成交建筑面积增幅252.5%，出让金增幅371.1%，成交均价上涨33.65%。

3月环比2月大幅上涨的主要原因是：原计划在2月出让的大部分地块因为疫情纷纷中止（终止）了，延期到3月份出让。涉及到25宗地块，总建筑面积225.1万方，总起价180.2亿元。

而目前3月份成交的15宗地块均是原计划2月出让的，因疫情原因中止的地块。

若同比2019年3月，出让面积增幅9.3%，建筑面积增幅14.1%，出让金减下降26.5%，成交均价下降35.6%。

其中，住宅（含商住地）共6宗，出让面积664亩，总建筑面积92.8万方，成交金额110.6亿元，平均楼面价11919元/㎡，平均溢价率20.21%。

6宗涉宅地，1宗位于萧山区新塘板块，2宗位于余杭区良渚新城和塘栖镇，2宗位于钱塘新区大学城北，1宗位于临安区玲珑单元。

此外，成交商地以及其他用地性质地块9宗，总出让面积325亩，总建筑面积58.7万方，总成交价18.4亿元。

二、房企三种不同的拿地思路

3月，杭州十区虽然仅成交了6宗涉宅地，却分别体现了房企现阶段（即限房价情况下）的三种不同的拿地思路。

（1）流量型，高周转项目

这类地块主要位于当前的热门板块，特点是所在板块内有在售项目，且去化情况良好，地块设定新房价格与在售价格持平或略高，预计未来可快速去化。

代表地块有3月6日万科竞得的良渚新城宅地，新房限售价格3.05万元/㎡（含装修3500元），略高于在售城北万象城幸福里（高层精装售价2.65万元/㎡）和世茂·璀璨澜庭（高层精装售价2.9万元/㎡），但这两个项目最近一次销售中签率低，分别为2.59%和7.3%。

未来3.05万元的售价属于被市场接受的，可快速去化的价格，地块最终成交楼面价20308元/㎡，溢价率23.08%。若按照上限价格销售，预计仅仅保本。

此外，还有祥生竞得的大学城北单元2宗宅地，预计销售利润率分别为4.35%和7.11%。大学城北板块内新房库存见底，龙湖·春江天越高层精装此前在售2.43万元/㎡，小高层售价2.78万元/㎡，洋房售价2.92万元/㎡。

（2）以时间换利润空间型

有些地块设定的新房价格偏高，无法快速去化，或者板块长期未供地，没有可参考的新房售价。

这类地块项目因无法快速去化，需要在产品打造上下功夫，配置一定低密度产品来提升溢价。并且慢慢销售，以时间换取利润空间的做法。

这类地块在拿地的时候，需要留较高的预期销售利润空间，来为未来去化慢准备。如旭辉3月5日竞得的新塘宅地，按上限价格销售预期利润率为12.52%；以及3月16日出让的临安玲珑单元宅地，即使按照按照越秀悦映城项目成交均价低2000元计算（约1.41万元/㎡，毛坯）销售，也有16.8%的预期销售利润率。

（3）商住综合体项目，有一定的商业占比或有特殊开发要求的商住地

此类地块往往有较高的商业占比，且商业部分通常也会设置一些特殊要求，例如自持、配建酒店、配建场馆或需要地铁集团参与等等。

因为有商业开发的要求，需要沉淀一定的资金，不能做到快速周转。因此，住宅部分需要留有较大利润，用来补贴商业较慢的周转情况。

同时，商业占比较高的项目其开发与运营的难度较高，此时，具备商业项目开发能力的房企，将建构起一定的竞争优势。

3月10日出让的塘栖商住地就是典型例子。绿地以底价119199万元竞竞得该地块，楼面价6480元/㎡。若自持的3万方集中商业和1万方酒店全部按零地价计算，则可售部分实际楼面价8281元/㎡。若以限价2.31万元/㎡（含装修3000元）销售，加上精装成本但已经扣除了车位利润之后，成本为17436元/㎡，可售部分总利润达到81538万元。扣除自持商业部分建筑成本36000万元，总体可盈利45538万元，销售利润率有13.7%。

3月成交6宗涉宅地预计销售利润率测算

6宗地块位置分布图