文/好地网 徐路加

今天，临安区玲珑单元宅地顺利出让。

成交结果符合本网预测，地块以底价成交，由杭州恒伟竞得，楼面价5000元/㎡。若计算幼儿园成本，住宅实际楼面价5259元/㎡。

地块成交情况

地块位置图（来源：好地大数据）

一、预期利润如何实现

本宗地块的毛坯销售均价为18300元/平方米，远高于目前周边销售价格，限价实际是失效的。

若未来项目平均销售价格按照越秀悦映城项目成交均价低2000元计算（约1.41万元/㎡，毛坯），毛坯成本房价11730元/㎡（不含车位利润），预计销售利润率为16.8%。

14100元/㎡的整盘均价如何实现？

本地块指标要求与临安锦北单元万科·西望项目具有较高相似性。若简单按照万科项目高层/排屋建筑面积比3:1，高层/排屋成交单价比1:1.54测算，本地块高层毛坯价格为12422元/㎡，排屋毛坯价格为19130元/㎡。

高层毛坯12422元/㎡的价格，较锦南板块均价低3679元/平方米，具有明显的价差，仅相当于未来科技城高层价格的35%；

排屋毛坯价格19130元/㎡的价格，较锦南板块排屋价格低4602元/㎡，该价格甚至低于余杭区中泰街道地铁在售高层价格，即相当于在中泰街道的高层价格可以在本项目买到排屋。

虽然地块距离未来科技城有30Km，由于地铁十六号线通达锦南板块，实际可便捷到达未来科技城或杭州主城区，在临安购房具有较强的实用性，能够有效承接价格外溢或产品改善需求。

二、临安限房价后的供地策略

临安区由于近年来供地较为充足，目前区域库存量较大，新房市场也普遍不需要摇号，除青山湖等沿地铁区域，大部分板块不具备快销特征。

如何调动房企拿地积极性？

由于人口导入速度并不快，如果普遍卖高层高密度的产品，产品的去化是个问题？那么，如何吸引城西区域的购房者来临安买房呢？

好地研究院将去年7月底临安与杭州八区限房价措施（即在土拍时设定房价）推出后成交的地块做了比较，发现，临安推地有以下两点策略值得关注：

①房价设定大幅提高，低起价，留足产品利润空间

有别于主城快销区域普遍较低的预期销售利润率，临安出让的限价地均具有较高的预期利润率。

临安限房价后出让了5宗涉宅地，若以地块周边在售项目价格销售，平均预期销售利润率为11.48%，若通过低密高价产品配置，预期利润率将进一步提高。而同期，杭州市区的平均预期销售利润率仅5.02%。

由于限价较高，房企产品创新的空间扩大，可生产出更符合购房者需求的产品。

同时通过设置较低的起价，提升了房企拿地热情：除今天的玲珑地块外，其他4宗涉宅地最终溢价率达到20.4%，同期杭州市区平均溢价率为13.1%，高出7.1个百分点。

②低容积率供地，同时将1.5倍均价作为最高单价，实现产品的降维销售

在新房市场中，排屋类产品仍具有一定的市场需求。但限房价后，其他区域预计排屋类产品将大幅减少，临安仍将有条件供应，购房者能够以较低的价格实现居住品质改善。

首先是地块容积率。临安5宗限房价地块平均容积率仅2.0，而杭州市区其他区域平均容积率达到2.61。

另一个关键的因素就是设置了最高单价要求。杭州市区仅临安区最高毛坯单价为毛坯均价的1.5倍，其他区域均为1.1倍。

最高单价的设置限制了产品类型的多样化。除临安外，由于限价没有明显上浮，以高层或洋房销售能较好去化，无需配置低密的排屋类产品，即使设置了排屋，也无法实现高价销售。

由于临安区限价地块容积率较低，最高限价较高，未来仍可通过高层+排屋的设置，能够实现一部分产品溢价，实现排屋产品降维销售。

好地研究认为，面对临安区库存较高现状，通过设置高限价、低起价，为房企留足利润，进而提升房企拿地积极性。

同时，通过较高的最高单价设置，为低密排屋产品预留条件，随着地铁的建设，结合临安的环境优势，未来或将是承接杭州排屋需求的主要区域。

临安出让限房价地块统计表

临安出让限房价地块分布（来源：好地大数据）